Die Bedingungen sind aktuell recht günstig für Unternehmen wie die F & K Unternehmensgruppe aus Bamberg. Fachmärkte, Fachmarktzentren, Supermärkte und Discounter stehen bei Investoren und beim expandierenden Einzelhandel als Betreiber wieder hoch im Kurs, nachdem die Euphorie mit dem Ende des Immobilien-Booms abgeflaut war und die Renditen nur noch 4,5 bis 5% erreichten.
Inzwischen haben sich die Renditen nach Feststellung von Jones Lang LaSalle im 1. Quartal 2011 bei guten Objekten wieder auf 6% bei Fachmarktzentren und 6,75% bei einzelnen Fachmärkten verbessert. Dass die Nachfrage wieder angezogen hat, ist daran zu erkennen, dass die Renditen in den vergangenen Quartalen um jeweils 25 Basispunkte nachgegeben haben.
Befeuert wird das Thema durch die Politik, die mit Blick auf den demographischen Wandel großen Bedarf sieht, die Lücken, die in vielen ländlichen Regionen Deutschlands bei der Nahversorgung bestehen, zu schließen. Der Vorstoß der Bayerischen Landesregierung, die durch einen Ministerratsbeschluss die Genehmigung von 1 200 qm großen Vollsortimentern im ländlichen Raum ohne zentralörtliche Einstufung erlaubt, könnte das Segment zusätzlich unterstützen.
„Bedarf für neue Standorte gibt es sowohl aus Betreiber-Sicht durch den ständigen Wandel der Flächenanforderungen und die Veränderung der Konzepte, als auch aus Sicht eines Landes- bzw. regionalplanerischen Ziels der Nahversorgung im ländlichen Bereich“, stellt Andreas Wagener (Foto), Bereichsleiter Projektmanagement bei der F & K Unternehmensgruppe, fest. Das gelte teilweise für Bayern und Baden-Württemberg, aber auch für Nordrhein-Westfalen resp. das Ruhrgebiet.
Seit 2005 ist die Bamberger Unternehmensgruppe am Markt aktiv. Kerngesellschaft ist die F&K Immobilienmanagement GmbH & Co. KG, die sich zunächst auf die Projektentwicklung von Handelsimmobilien – schwerpunktmäßig im Lebensmittelbereich – konzentrierte, mittlerweile als Investor aber auch ein „attraktives Portfolio im eigenen Bestand hält“, wie Wagener berichtet. Darüber hinaus würden etwa 60 Handelsobjekte mit einem Volumen im dreistelligen Millionenbereich bearbeitet. „Das Portfolio soll in den nächsten Monaten ebenfalls auf einen dreistelligen Millionenbetrag anwachsen.“
Bevor sich die beiden geschäftsführenden Gesellschafter Hans-Joachim Fleischer und Lars Krakat vor 6 Jahren zur Gründung des Unternehmens entschlossen hatten, waren sie bereits mit eigenen Gesellschaften am Markt aktiv gewesen und hatten im Vorfeld auch bereits lose Kooperationen gesucht. Daraus entwickelte sich schließlich die Idee zur Gründung der gemeinsamen Gesellschaft.
Wie viele aus dem Segment Handelsimmobilien, so verfügen auch Fleischer und Krakat über umfangreiche Expertise als führende Mitarbeiter namhafter Handelskonzerne: Krakat zunächst bei Aldi als Bereichsleiter Vertrieb für eine größere Zahl von Filialstandorten, später als Leiter des Immobilien-Bereichs beim Discounter Norma in der größten Niederlassung in Röttenbach.
Bei Norma war auch Fleischer zunächst im Vertrieb tätig, bevor er innerhalb des Unternehmens erst zum Immobilienleiter avancierte und dann in der Fürther Zentrale für den Immobilienbereich verantwortlich war. Als nächste Station übernahm Fleischer bei der Kaufland Stiftung die Position des Geschäftsführers Immobilienmanagement. Bei Norma haben Krakat und Fleischer bereits im Rahmen des Inhouse-Consultings zusammengearbeitet und Immobilien-Konzepte entwickelt.
Heute wird die Kerngesellschaft F & K Immobilienmanagement von einer ganzen Reihe von Töchtern arrondiert. Das Ziel: Den gesamten Wertschöpfungsprozess „einer immobilienwirtschaftlichen Projektentwicklung bedienen zu können“, erklärt Wagener: „Wir sind mit unserer eigenen Vermittlungsgesellschaft HD ImmoConsult GmbH &Co. KG, der Planungs- und Baugesellschaft GO Baumanagement, der Verwaltungsgesellschaft FK InvestorsImmoConsult sowie unserer Unternehmensberatung „FIM“ (= Fleischer Immobilien Management) in der Lage, ganzheitliche Projektentwicklung zu betreiben.“ Die Spezialgesellschaften sind eng miteinander vernetzt. Insgesamt beschäftigt die Gruppe 23 Mitarbeiter.
Neben der eigenen Projektentwicklung gehört auch die Entwicklung von Projekten für Dritte zum Geschäft. „Zum Anderen entwickeln und optimieren wir für andere Professionals wie die Betreiberketten, Fondsgesellschaften und andere Bestandshalter Grundstücke neu und weiter“, zählt Wagener auf.
Gemäß dem beruflichen Werdegang der Unternehmensgründer bei namhaften Lebensmittelanbietern konzentriert sich die F & K Unternehmensgruppe schwerpunktmäßig auf das Segment Lebensmitteleinzelhandel und scheut dabei – neben dem großflächigem Einzelhandel – auch nicht die Investition in kleinere und mittlere Objekte. Dass bei Kleinflächen unter 800 qm, deren Genehmigung nicht unter § 11,3 BauNutzungsVerordnung fällt, die Gefahr besteht, dass der Mieter schneller auszieht, weil er in dieser Größenordnung leichter wieder was Neues bauen kann, sieht natürlich auch Wagener: „Die Gefahr ist mit Sicherheit grundsätzlich gegeben.“
Bei ihren Investitionen hat sich die F & K-Gruppe jedoch ein klares Anforderungsprofil und strenge Auswahlkriterien verordnet. Egal, wie groß die Fläche ist und ob § 11,3 BauNVO als Bestandsschutz fungiert oder nicht: Die Zukunftsfähigkeit der Standorte wird in jedem Fall gründlich untersucht. So wird laut Wagener „sowohl bei Neuentwicklungen – die fast durchgängig zunächst in das eigene Portfolio gehen“ – als auch bei der Optimierung von Bestandsobjekten mittels eigener Standort- und Wettbewerbsanalyse die Zukunftsfähigkeit untersucht.
Analysiert werden im Vorfeld die bereits vorhandenen Lebensmittelanbieter im Hinblick auf Konzept, Standort, das Angebot an Parkplätzen, die Mikrolage, das Einzugsgebiet sowie die verkehrliche Erschließung, wie der Bereichsleiter Projektmanagement aufzählt. Das gehe mittlerweile oft mit örtlichen Einzelhandelskonzepten einher, so Wagener, die aber nicht selten eher Einzelhandelsverhinderungs-Konzepte seien, da sie die Restriktionen des Planungsrechts verschärften. Andererseits würden sie den Investoren eine gewisse Planungssicherheit geben.
Zu den Mietern des F & K-Portfolios gehören bekannte Namen wie Edeka, Rewe, Netto, Lidl oder Penny und auch Fachmarktbetreiber, die sich gern im Umfeld des Lebensmitteleinzelhandels ansiedeln wie Vögele, Takko, dm, Sagasser Getränke, Kik oder Tedi.
„Unser Zielfokus liegt hierbei vor allem auf Standorten des Lebensmitteleinzelhandels bis zu einem Objektvolumen von ca. 5 Mio. Euro“, berichtet Wagener. Diese Größenordnung werde von vielen institutionellen und größeren Marktteilnehmern nicht bearbeitet. Die Bamberger sehen auf Grund ihrer Organisation und Spezialisierung für sich aber die Chance, solche Objekte effizient und schnell zu prüfen.
Seit 2009 hat die F & K Unternehmensgruppe auch damit begonnen, ein Beteiligungs-Modell für Dritte zu entwickeln und will das Geschäft 2011 forcieren. Unter der Marke „Handelsinvest“ können sich Investoren an dem seit einigen Jahren bestehenden Portfolio von F & K aus kleineren bis mittelgroßen Handels- und Dienstleistungsimmobilien aus dem Lebensmittelbereich beteiligen. Die Mindestbeteiligung liegt bei 200 000 Euro für mindestens 3 Jahre. Sie erfolgt über eine Kommanditeinlage an einer GmbH & Co. KG. Weitere Kosten entstünden nicht, teilt das Unternehmen mit. Eine Rendite von 7% wird garantiert.
Grundlage des Beteiligungsmodells war nach den Worten von Fleischer und Krakat zunächst die intensive Beschäftigung mit der Frage, wie sie selbst am liebsten ihr Geld anlegen würden? Sicherheit sei dabei ein wichtiges Thema. Die hohe Rendite wird u.a. auch dadurch erreicht, dass eigene Projektentwicklungen und Entwicklungen vom freien Markt, deren Einkaufspreis unter dem üblichen Marktwert liegt, übernommen werden. Es würden nur Immobilien gekauft, die eine hohe Wertschöpfung garantierten, so Wagener.
Die monatliche Ausschüttung der 7% Rendite sichert F&K nach Angaben der Geschäftsführer durch eine Abtretung von Mieten in entsprechender Höhe. Die Investoren können ihr Investment auch als Hypothek eintragen lassen. Für die termingerechte Ausschüttung der Rendite und die Rückzahlung des investierten Kapitals sichern die Gesellschafter die persönliche Haftung zu.
Mit Blick auf die Zukunft stellt Wagener fest, dass die F & K Unternehmensgruppe vor allem durch den bundesweiten Zukauf von Top-Standorten des Lebensmittelhandels weiteres Wachstum generieren will.