Fonds-Check: Deutsche Fonds Holding platziert Vodafone-Zentrale in Düsseldorf

 Fondsobjekt so groß wie halber Jahresumsatz

 Big is beautiful. Das Jahr 2011 wird geprägt durch geschlossene Immobilienfonds mit gewaltigem Investitionsvolumen. Beispiel dafür ist nicht nur der DWS-Fonds mit den beiden Deutsche-Bank-Türmen in Frankfurt. Auch die Deutsche Fonds Holding (DFH) backt große Brötchen. Sie platziert aktuell einen Fonds mit der neuen Vodafone-Zentrale in Düsseldorf – eines der größten Gebäude der Stadt.

vodafone Zentrale (DFH)

vodafone Zentrale (DFH)

Objekt: Mehr als 111.000 Quadratmeter Büros, dazu eine Kindertagesstätte und 2.230 Autostellplätze, überwiegend in der Tiefgarage und im Parkhaus. Das ist das neue Vodafone-Hauptquartier im Düsseldorfer Businessquartier Seestern. Ein riesiger Komplex aus einem verglasten, ovalen Turm mit 19 Geschossen umrahmt von mehreren Gebäudeblöcken. DFH hat knapp 307 Millionen Euro dafür gezahlt – ein Kaufpreisfaktor von 16,9 Jahresnettomieten.

Standort: Düsseldorf hat sich zur deutschen Hauptstadt der Kommunikationsbranche entwickelt. Hier haben sich 1.500 Unternehmen dieser Branche mit 24.000 Arbeitsplätzen angesiedelt. Neben Vodafone hat auch E-Plus in Düsseldorf seinen Hauptsitz. Der Leerstand aller Büros liegt aktuell bei rund 1,1 Millionen Quadratmeter, was eine Quote von knapp zehn Prozent bedeutet. Im Jahr 2009 war der Flächenumsatz auf dem Düsseldorf Büromarkt 220.000 Quadratmeter stark. Das Fondsobjekt ist halb so groß – ein gewaltiges Objekt für den Standort.

Lage: Das Gewerbegebiet Seestern mit rund 40 Hektar Fläche befindet sich auf der linken Rheinseite. Hier stehen rund 11,5 Prozent aller Büros frei. Die Spitzenmiete liegt bei 16,50 Euro, die durchschnittliche Miete mit 15,70 Euro nicht weit darunter.

Mieter: Der zentrale Punkt des DFH-Fonds. Mit 13.000 Mitarbeitern und neun Milliarden Euro Umsatz zählt Vodafone zu den größten Telekommunkationsanbietern Europas. Creditreform vergibt 248 Punkte auf einer Skala von 100 bis 600, was eine gute Bonität bedeutet. Der Mietvertrag hat eine Laufzeit von 20 Jahren. Vodafone zahlt 12,50 Euro pro Quadratmeter und damit weniger als am Seestern üblich. Allerdings ist solch eine Immobilie völlig außer Konkurrenz und damit kaum mit anderen Objekten zu vergleichen. Vodafone beteiligt sich mit zwölf Millionen Euro selbst am Fonds.

Kalkulation: Der Fonds erreicht ein Investitionsvolumen von 350 Millionen Euro zuzüglich Agio. Anleger beteiligen sich ab 10.000 Euro mit insgesamt 225 Millionen Euro daran. Den Rest finanziert DFH über ein langfristiges Darlehen. Die Zinsen sind bei einem Disagio in Höhe von fünf Millionen Euro zehn Jahre lang zu 3,75 Prozent festgeschrieben. Eine Tilgung ist nicht vorgesehen. Ein Minuspunkt, der aber dadurch relativiert wird, dass der Darlehensanteil nur gut ein Drittel der Gesamtinvestition ausmacht. Sind Zinsen, Rückstellungen und alle laufenden Kosten beglichen, bleiben Anlegern Ausschüttungen von 5,5 Prozent.

Exit: Der Fonds hat eine geplante Laufzeit bis Ende 2024. Gemäß der Prognose will DFH die Immobilie anschließend zum Faktor von knapp 17 Jahresmieten verkaufen, berücksichtigt dabei allerdings einen Modernisierungsabschlag in Höhe von 23,5 Millionen Euro. Die Miete soll bis dahin um rund 28 Prozent steigen. Das erscheint nicht unrealistisch. Geht die Kalkulation auf, machen Zeichner über die Laufzeit ein Plus von 76 Prozent vor Steuern.

Weiche Kosten: Die fondstypischen Ausgaben summieren sich auf knapp 13 Prozent der Gesamtinvestition inklusive Agio oder knapp 19 Prozent des Eigenkapitals.

Steuern: Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Investoren mit üblichem Steuersatz kommen auf einen Vermögenszuwachs von 55 Prozent nach Steuern.

Anbieter: Deutsche Fonds Holding platziert seit 1993 geschlossene Fonds. Sie wurde als Tochter des Daimer-Benz-Konzerns gegründet und 2006 von der Deutsche Immobilien Holding DIH übernommen. Standen früher Flugzeugfonds im Vordergrund, bilden inzwischen Immobilienbeteiligungen das Kerngeschäft: 84 Prozent aller laufenden oder bereits liquidierten Fonds laufen wie prognostiziert oder besser.

Meiner Meinung nach… 20 Jahre Mietvertrag mit Vodafone. Viel mehr dürfte den typischen Anleger gar nicht interessieren. Die Kalkulation ist nachvollziehbar, auch wenn sie an manchen Stellen etwas sportlich erscheint. Ziel war es wohl, Ausschüttungen von 5,5 Prozent zu erreichen. Beim geplanten Verkauf nach 12 Jahren läuft der Mietvertrag noch acht Jahre. Daher dürfte die Immobilie durchaus für Investoren interessant sein. Allerdings ist der Kreis potenzieller Käufer bei solch einem Volumen begrenzt.



Über den Autor

Markus Gotzi

 

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