Mieter ist Argument Nummer eins
Neues Jahr – neue Fonds? Wohl eher nicht. Bei den Immobilienfonds zählen nach wie vor die selben Argumente: Nicht mehr Lage, Lage, Lage, sondern Mieter, Mieter, Mieter. Daran gibt es beim aktuellen Angebot aus dem Fondshaus Hamburg (FHH) nichts zu meckern. Für die Einnahmen im Fonds Nummer acht sorgt zehn Jahre lang der Staat. Das Beschaffungsamt des Bundesministeriums des Innern nutzt 90 Prozent der Fläche eines Neubaus in Bonn.
Objekt: Zum Preis von 22,9 Millionen Euro inklusive Nebenkosten hat der Initiator das Gebäude im Norden Bonns vom Projektentwickler Lang & Cie. gekauft – ein Faktor von 15,6 Jahresnettomieten. Das Immobilienunternehmen hat Projekte im Volumen von 370 Millionen Euro realisiert und bereits mehrfach mit dem Fondshaus Hamburg zusammen gearbeitet. So etwa bei den FHH-Fonds mit einem Park Inn Hotel am Frankfurter Flughafen und dem ebenfalls derzeit vertriebenen Fonds mit der Seat und Skoda Zentrale in Weiterstadt. Das Fondsobjekt verfügt über 7.100 Quadratmeter Bürofläche und 135 Stellplätze.
Green Building: Ohne irgend einen Umwelt-Standard hat ein Neubau heutzutage kaum mehr eine Chance. Die Fondsimmobilie kann eine Vorzertifizierung nach den Statuten der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) vorweisen. Das Zertifikat gibt es vor allem für eine eigene Geothermieanlage. Sie heizt das Gebäude mit Wärme aus 120 Metern Tiefe. Nach Angaben des Initiators lassen sich so rund 50 Prozent der Betriebskosten sparen.
Markt: Bonn – verschlafene Provinzstadt am Rhein? Erst recht, nachdem wieder in Berlin die große Politik gemacht wird? So ganz stimmt das nicht. Im aktuellen Standort-Ranking von Aberdeen Research belegt Bonn Position zehn. Der Leerstand mit vier Prozent hat mit den zweistelligen Werten von zum Beispiel Düsseldorf und Frankfurt gar nichts zu tun. Die Spitzenmiete ist mit 16 Euro vergleichsweise niedrig.
Mieter: Das Argument des Fonds schlechthin. Zehn Jahre lang sind 90 Prozent der Einnahmen sicher. Die restliche Fläche ist noch frei. Fünf Jahre lang hat der Verkäufer dafür eine Mietgarantie in Höhe der tatsächlichen Einnahmen gegeben. Die öffentliche Hand zahlt inklusive Umsatzsteuer 15,05 Euro. Das ist mehr als sonst im Teilmarkt Bonner Norden/Westen üblich. Für das Fondshaus Hamburg ein Beleg für die Alleinstellung des Objektes. Ob ein Nachmieter so etwas mit höheren Mieten honoriert, ist allerdings die Frage.
Kalkulation: Anleger beteiligen sich mit 57 Prozent an der 26,9 Millionen Euro schweren Gesamtinvestition. Ein Darlehen über 11,6 Millionen Euro wird über zehn Jahre zu 3,75 Prozent verzinst. Anschließend rechnet Fondshaus Hamburg mit sechs Prozent weiter. Das erscheint realistisch. Die Tilgung ist mit 0,5 Prozent mager bemessen. Dennoch bleiben Anlegern durchgängig nur Ausschüttungen von 5,5 Prozent. Insgesamt sollen sie bis zum geplanten Verkauf der Immobilie ein Plus von 66 Prozent vor Steuern machen, das entspricht 51 Prozent nach Steuern. Dabei rechnet der Initiator erneut mit einem Faktor von 15,6 Jahresmieten, die bis dahin um rund 22 Prozent gestiegen sein soll. Wie immer bei solchen Angeboten steht hinter der Prognose ein Fragezeichen. Unklar ist, ob die öffentliche Hand die Verlängerungsoption zieht, oder ob ein Nachmieter eine vergleichbar hohe Miete zahlt.
Nebenkosten: Die für geschlossenen Fonds typischen Nebenkosten summieren sich auf rund 11,5 Prozent der Gesamtinvestition. Das sind mehr als 21 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio. Das können andere Anbieter günstiger.
Steuern: Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Bei Zeichnern mit Höchststeuersatz reduziert sich der Gewinn um rund 23 Prozent.
Anbieter: Fondshaus Hamburg ist ein Unternehmen der Ahrenkiel Group. Seit der Gründung im Jahr 2001 hat es bis 2005 zunächst ausschließlich Schiffsbeteiligungen aufgelegt. Für die geschlossenen Immobilienfonds ist Angelika Kunath zuständig.
Meiner Meinung nach… Immobilienfonds, der sich vor allem über seinen Mieter definiert. Die öffentliche Hand ist über jeden Zweifel erhaben. Der Einkaufsfaktor von 15,6 Jahresmieten spricht nicht gerade für ein Schnäppchen, zumal 15,05 Euro pro Quadratmeter Büro das Marktniveau am Standort toppen. Ein Käufer dürfte nach elf Jahren nur dann den selben Faktor und damit einen höheren Preis zahlen, wenn das Beschaffungsamt den Mietvertrag verlängert. In diesem Fall jedoch sollte die Nachfrage nach dem Objekt steigen, denn lange Mietverträge dürften wegen geplanter Bilanzierungsänderungen langfristig die Ausnahme werden.