Projektentwicklung mit Stellschrauben
Der typische Immobilienfonds im Jahr 2011 ist in der Regel ein lang laufender Mietvertrag mit zahlungskräftigen Adressen – die damit verbundenen Gebäude scheinen zweitrangig. Vielleicht liegt es daran, dass die Zahl solcher Angebote schwindet, vielleicht besinnen sich Vertriebe und Anleger wieder mehr auf die charakteristischen Merkmale einer Immobilie: Standort, Lage, Bedarf, Bauqualität. Jedenfalls bekommen auch unternehmerische Beteiligungen wieder ihre Chance. Das Fondshaus Hamburg sucht Investoren für eine Projektentwicklung in Freiburg. Die Aussichten sind nicht schlecht, allerdings ist der Fonds „Stadtquartier Freiburg“ an manchen Stellen knapp kalkuliert.
Objekt: Auf dem Gelände eines ehemaligen Holzlagers in Freiburg entsteht ein neues Wohngebiet mit Einzelhandel, ein gewaltiges Projekt mit knapp 200 Wohnungen auf 14.000 Quadratmetern und 10.600 Quadratmetern für Lebensmittelmärkte, Drogerien und andere Geschäfte. Dazu mehr als 750 Stellplätze für Autos, die auch in der Fahrradstadt Freiburg gefragt sind. Fondshaus Hamburg geht in seinem Prospekt davon aus, dass die Projektentwicklung zum Preis von 62,4 Millionen Euro umgesetzt werden kann, ein Faktor von 16,4 Jahresmieten. Die Wohnungen sollen nach dem ökologischen Kfw-Standard 70 erstellt werden. Das bedeutet: Solche Häuser sind besser isoliert und benötigen 30 Prozent weniger Energie als vergleichbare Wohnimmobilien. Ende 2012 soll das Projekt bezugsfertig sein.
Markt: Freiburg ist grün. Bereits vor knapp 20 Jahren wurde Freiburg zur „Deutschen Umwelthauptstadt“ gewählt. Freiburg ist gefragt. Die Bevölkerungsentwicklung soll stabil verlaufen. Die Bertelsmann Stiftung rechnet bis 2030 mit einem moderaten Rückgang der Einwohnerzahlen von 0,4 Prozent. Gleichzeitig soll die Zahl der Haushalte bis 2025 um 26 Prozent steigen. Das ist typisch für eine Universitätsstadt mit ihren Singlehaushalten. Nach Angaben des Initiators fehlen in Freiburg bereits jetzt mehr als 11.000 Wohnungen, mehr als zehn Prozent des aktuellen Bestandes. Im Schnitt hat jeder Einwohner 35,8 Quadratmeter zur Verfügung. Das ist im bundesweiten Vergleich die kleinste Fläche.
Lage: Das neue Stadtquartier entsteht zwischen den Vierteln Mooswald und Stühlinger. Der Immobilien-Kompass der Zeitschrift Capital weist die Gegend als „mittlere Wohnlage“ aus. Der Mietspiegel hält dort eine übliche Miete bis zu 12,50 Euro pro Quadratmeter für angemessen. Der Erstbezug im Fondsobjekt soll 10,70 Euro kosten.
Gewerbliche Mieter: Rewe, der Drogeriemarkt dm, Fressnapf und andere Einzelhändler haben Vorverträge für den Gewerbeteil abgeschlossen. Knapp ein Drittel der Flächen hat außerdem der Projektentwickler Unmüssig übernommen und will sie untervermieten. Die Verträge laufen im Schnitt zwölf Jahre.
Kalkulation: Fondshaus Hamburg kommt in seiner Prognose auf eine Gesamtinvestition von rund 77 Millionen Euro. Das Fremdkapital macht insgesamt 33 Millionen Euro davon aus. Rund sechs Millionen Euro finanziert der Fonds mit öffentlichen Mitteln über die L-Bank, das ist die Staatsbank für Baden-Württemberg. Die Zinsen sind 15 Jahre fest und mit 1,35 Prozent unschlagbar günstig. Die Tilgung beginnt bei einem Prozent. Über den Löwenanteil von 27 Millionen Euro hat der Fonds eine übliche Hypothek aufgenommen. Die Zinsen sind hier zehn Jahre fest und betragen 3,9 Prozent. Die günstigen Konditionen erkauft sich das Fondshaus Hamburg über ein Disagio in Höhe von zehn Prozent. Das ist happig, denn so nimmt der Fonds 2,7 Millionen Euro mehr auf, als er eigentlich benötigt. Zumal der Fonds innerhalb der Zinsfestschreibung nur rund die Hälfte des Disagios tilgt. Hier dreht Fondshaus Hamburg an den Stellschrauben, um Anlegern höhere Ausschüttungen zu ermöglichen.
Gewinn: Fondszeichner sind ab 10.000 Euro plus fünf Prozent Agio dabei und bekommen ab 2013 Ausschüttungen von durchgehend 5,25 Prozent. Nach 15 Jahren plant der Anbieter, die Immobilien zu verkaufen und den Fonds aufzulösen. Dabei geht er davon aus, dass ein Käufer ebenfalls den Faktor von 16,4 Jahresmieten zahlt, die bis dahin gemäß der Prognose um knapp 24 Prozent steigen soll. Läuft alles wie geplant, würden Investoren über die Laufzeit von 15 Jahren ein Plus von 86 Prozent vor Steuern machen.
Partner: Nicht zum ersten Mal arbeitet Fondshaus Hamburg mit dem Freiburger Projektentwickler Unmüssig zusammen. Er war bereits einer von mehreren Partnern in einem früheren Projektentwicklungsfonds. Das Unternehmen hat seit 1976 rund 500.000 Quadratmeter Büros, Handelsimmobilien, Hotels und Wohnungen im Volumen von rund einer Milliarde Euro erstellt.
Weiche Kosten: Gebühren und Provisionen machen rund zehn Prozent der Gesamtinvestition aus. Das ist ein üblicher Wert.
Meiner Meinung nach… Das neue „Stadtquartier Freiburg“ dürfte eine interessante städtebauliche Entwicklung sein. Neue, energiesparende Wohnungen mit Stellplätzen und Einkaufsmöglichkeiten sollten gefragt sein – vor allem in einer Stadt wie Freiburg, in der bezahlbare Wohnungen Mangelware sind. Allerdings dürfen Anleger bei einer Projektentwicklung mehr erwarten als jährlich 5,25 Prozent. Und das, zumal Fondshaus Hamburg an den Stellschrauben dreht, um die kalkulierten Ausschüttungen zu erreichen. Unter dem Strich ein gutes Immobilienprojekt mit Chancen, aber nicht gerade günstig.
