Liegt es an der Laufzeit, dass Anleger geschlossene Fonds derzeit weitgehend links liegen lassen? Offenbar wollen sie ihr Kapital nicht dauerhaft binden.
Warum das so ist, hinterfragen die wenigsten. Denn was gibt es daran auszusetzen, wenn ein Investment Jahr für Jahr vergleichsweise hohe Ausschüttungen zahlt – vorausgesetzt, sie kommen wie prognostiziert. Das Frankfurter Emissionshaus Habona Invest reagiert auf die angebliche Abneigung der Anleger gegen lange Kapitalbindungen mit einer relativ kurzen Laufzeit. Der „Deutsche Einzelhandelsimmobilien Fonds 03“ wirbt, wie seine Vorgänger, mit einer Laufzeit von nur fünf Jahren.
Objekte: Der Fonds startet mit zwei Objekten und will 18 bis 23 weitere dazu kaufen. Im Startportfolio befinden sich Einzelhandelsmärkte in Euerbach bei Schweinfurth und in Rühe bei Wolfsburg. Habona hat insgesamt knapp 3,4 Millionen Euro dafür ausgegeben, was einen Faktor von 12,4 Jahresmieten bedeutet. Hauptmieter der Märkte ist jeweils der Lebensmitteldiscounter Netto. Künftige Immobilien will Habona zu Faktoren zwischen 11,5 und 13,5 Jahresmieten erwerben. Die wichtigsten Mietverträge müssen mindestens zwölf Jahre laufen. Die Märkte dürfen nicht vor 2009 errichtet worden sein und müssen zwischen 800 Quadratmetern und 6.000 Quadratmetern Verkaufsfläche bieten.
Mieter: Neben Netto kommen die große Namen der Lebensmittel- und Fachmarktketten Deutschlands in Frage. In der Rangliste finden sich neben Edeka, Aldi, Rewe, Lidl und Kaufland auch die Elektrohändler Saturn und Media Markt, die Drogeriemärkte Rossmann und dm, die Schuhladenkette Deichmann und die Billig-Textilverkäufer Kik und Ernstings Family.
Konzept: Geiz ist geil – wohl nicht nur zwischen Regalen mit DVD-Playern, Kaffeemaschinen und Elektrorasierern. „Verglichen mit den Konsumenten in anderen EU-Ländern sind die Deutschen für ihr ausgeprägtes Preisbewusstsein bekannt“, schreibt Habona in seinen Verkaufsunterlagen. Wer schon mal in einem französischen Supermarkt mit seinen prall gefüllten Spezialitäten-Auslagen eingekauft hat, kann das nur bestätigen. So haben die deutschen Discounter ihre Filialnetze seit Anfang der 90er Jahre massiv ausgebaut, wobei das Modell auf Schuh- und Textilgeschäfte ausgeweitet wurde.
Kalkulation: Der Fonds kommt auf ein Volumen von knapp 60 Millionen Euro. Zeichner sollen sich mit insgesamt 20 Millionen Euro plus fünf Prozent Agio beteiligen. Bis zu 70 Prozent der Gesamtinvestitionskosten darf Habona mit Bankdarlehen finanzieren. Das ist ein hoher Anteil im Vergleich zu anderen Immobilienfonds. Ein Kreditvertrag liegt noch nicht vor, sondern lediglich ein Term Sheet. In seiner Prognose rechnet der Initiator mit Zinsen in Höhe von vier Prozent bei einer fünfjährigen Laufzeit. Das Darlehen soll mit jährlich 1,5 Prozent getilgt werden. Geht die Kalkulation auf, bekommen Anleger jährliche Ausschüttungen von 6,75 Prozent.
Exit: Das Besondere an diesem Fonds. Während andere Beteiligungsmodelle den Verkauf der Immobilien aus steuerlichen Gründen nach frühestens zehn Jahren vorsehen, will Habona die Einzelhandelsmärkte zu einem höheren Preis schon nach fünf Jahren wieder verkaufen. Wie kann das gelingen? Wer zahlt in fünf Jahren mehr für eine älter gewordene Immobilie, die außerdem nicht mehr so lange vermietet ist wie zu Beginn der Fondslaufzeit? Die Argumentation des Anbieters: Habona will die Märkte auf Grund seiner „langjährig gewachsenen, ausgezeichneten Kontakten zu Projektentwicklern“ günstig erwerben. Außerdem kaufe der Initiator keine Portfolien, sondern einzelne Objekte „zumeist unterhalb des Marktpreises (Cherry Picking)“. Nach fünf Jahren sei das individuell zusammengekaufte Portfolio ein interessantes Investment für institutionelle Anleger „mit hohem Anlagedruck“. Der Initiator rechnet mit einem Verkaufsfaktor von 12,6 und kommt auf Grundlage gestiegener Mieten auf einen Gesamtmittelrückfluss von 142 Prozent für die Anleger. Kann Habona, wie im Alternativ-Szenario dargestellt, die Märkte nur zum 12,2-fachen verkaufen, reduziert sich der Rückfluss auf 133,5 Prozent.
Kosten: Die Fondskosten summieren sich inklusive Agio auf rund 23 Prozent des Eigenkapitals. Das ist vergleichsweise happig. Bezogen auf die Gesamtinvestition machen die Kosten gut acht Prozent aus.
Anbieter: Habona Invest bietet mit dem aktuellen Einzelhandelsfonds das dritte Modell nach gleichem Strickmuster an. Gesellschafter des Emissionshauses sind Roland Reimuth und Johannes Palla.
Steuern: Weil der Fonds die Immobilien schon nach fünf Jahren verkaufen will, ist er gewerblich konzipiert. Für Anleger hat das zur Folge, dass sowohl auf laufende Einkünfte als auch auf Verkaufsgewinne auf Ebene der Fondsgesellschaft Gewerbesteuer anfällt. Sie selbst müssen Gewinne mit ihrem persönlichen Einkommensteuertarif beim Finanzamt abrechnen. Die gezahlte Gewerbesteuer wird dabei angerechnet.
Meiner Meinung nach… Einzelhandelsfonds mit Alleinstellungsmerkmal. Nach fünf Jahren schon will er seine Discountmärkte im Portfolio an institutionelle Großanleger verkaufen. Ob das gelingt, und ob die Profis dann mehr dafür zahlen als jetzt, muss jeder Anleger selbst für sich entscheiden. Entscheidend wird sein, in welche Richtung sich die Preise für solche Immobilien grundsätzlich entwickeln. Bislang hat Fondsinitiator Habona Immobilien für seine Fonds eingekauft aber noch nicht wieder veräußert, muss den Beweis also noch erbringen. Die Weichkosten sind im Vergleich zu anderen Immobilienfonds etwas hoch, vor allem die Provisionen für den Vertrieb. ¨
