Alter Hase betritt Fonds-Neuland
Lang laufende Mietverträge kommen bei Anlegern geschlossener Immobilienfonds gut an. Das muss nicht immer die öffentliche Hand sein oder ein Dax-Unternehmen wie Siemens. Investoren vertrauen auch den großen Lebensmittelhändlern. Rewe, Edeka und Co. unterschreiben gerne für 15 Jahre. Damit punktet auch der Fonds „Hanseatic Wertstrategie Retail Select“ – das erste Angebot des Initiators Hanseatic Capital Partner. Ein Newcomer in Sachen geschlossene Fonds, aber trotzdem ein alter Hase.
Objekte: Der Fonds will ein Portfolio aus zwölf Discountern und Fachmärkten vor allem in Niedersachsen erwerben. Zehn der Immobilien wurden durch die Muttergesellschaft Hanseatic Group bereits komplett entwickelt, zwei werden in Kürze fertig gestellt. Einen eventuellen Interessenkonflikt daraus bestreitet der Initiator. Die Gesamtfläche erreicht 23.000 Quadratmeter. Der Fonds wird einen durchschnittlichen Faktor von 12,9 Jahresmieten für das Portfolio zahlen. Ein Wertgutachten beurteilt den Marktwert aller zwölf Objekte leicht höher, wobei die Spanne je nach Standort und Mieter von 12,0 bis 13,5 reicht.
Mieter: Der Prospekt listet 38 Mieter auf, von Lidl bis zu Ankes Blumenwerkstatt. Entscheidend sind die großen Filialisten. Penny, Netto, Rewe und Lidl haben sich 15 Jahre an den Standort gebunden. Insgesamt laufen zwei Drittel der Verträge so lange. Insgesamt nimmt der Fonds im ersten Jahr Mieten in Höhe von mehr als 2,7 Millionen Euro ein.
Kalkulation: Das Gesamtvolumen des Fonds summiert sich auf 40,3 Millionen Euro. Anleger beteiligen sich inklusive Agio mit 19 Millionen Euro daran. Rund 21,3 Millionen Euro finanziert der Fonds über ein Darlehen, das sich zehn Jahre lang mit 4,32 Prozent verzinst. Innerhalb der Zinsfestschreibung tilgt der Fonds rund 21 Prozent. Das ist vergleichsweise viel.
Gewinn: Sind Kosten, Zinsen und die Tilgung beglichen, bleiben Anlegern Ausschüttungen von 6,7 Prozent pro annum, die vierteljährlich ausgezahlt werden. Insgesamt machen die Zeichner gemäß der Prognoserechnung über die geplante Laufzeit von elf Jahren einen Gewinn von rund 71 Prozent nach Steuern. Dabei rechnet Hanseatic damit, die Objekte auf einen Schlag zum Faktor von 12,4 Jahresnettomieten verkaufen zu können. Die Miete soll bis dahin mit 12,5 Prozent relativ zurückhaltend steigen.
Weiche Kosten: Die fondstypischen Kosten machen 6,9 Prozent der Gesamtinvestition aus. Das sind 14,7 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio. Ein guter Wert.
Steuern: Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die sie mit ihrem persönlichen Steuersatz beim Finanzamt abrechnen müssen.
Anbieter: Ein Newcomer mit Erfahrung. Die Hanseatic Group hat 260 Projektentwicklungen im Volumen von 1,35 Milliarden Euro realisiert. Der Fonds „Hanseatic Wertstrategie Retail Select“ ist das erste Angebot für private Kapitalanleger.
Meiner Meinung nach… Fonds-Premiere eines erfahrenen Immobilienunternehmens mit vergleichsweise günstigen Weichkosten. Die Ankermieter Rewe, Lidl, Netto und Penny zahlen 15 Jahre lang gesicherte Einnahmen. Langfristiger Erfolg stellt sich ein, sollte der Fonds die Objekte wie kalkuliert nach elf Jahren auf einen Schlag verkaufen können. Dabei wären vorzeitige Mietvertragsverlängerungen hilfreich.
