Fonds-Check: ILG-Investoren profitieren beim Fonds Nummer 37 von Expertise des Initiators

 Fachmärkte statt Discounter

 Einzelhandelsimmobilien – auf einmal ist das Segment, das früher Spezialisten vorbehalten war, im Bewusstsein breiter Kreise angekommen. Die Münchner ILG beschäftigt sich seit 30 Jahren mit Einzelhandelsimmobilien und zählt damit zu den wenigen Fondsanbietern mit Expertise im Haus und eigener Verwaltung. Der Initiator will bis Ende Juni 2012 knapp 48 Millionen Euro in Tranchen ab 10.000 Euro plus fünf Prozent Agio einsammeln, wofür er eine Platzierungsgarantie übernimmt. Schlaflose Nächte bereitet die Garantie nicht: Der Vertrieb ist gut angelaufen, bisher konnten alle Fonds ohne Inanspruchnahme der Garantie am Markt untergebracht werden.

Markt: Deutschland ist für Einzelhändler, speziell im Segment Lebensmittel, eine harte Nuss: Nirgendwo in Europa müssen Verbraucher einen so geringen Prozentsatz ihres Einkommens für Nahrungsmittel ausgeben, nirgendwo sonst herrscht ein derartiger Druck auf die Margen der Filialisten und damit ein so gnadenloser Wettbewerb.  Eine Studie der Eurohyp sieht großflächige Fachmarktzentren in der Peripherie als Gewinner des Konkurrenzdrucks. Denn solche strategischen Einzelhandelsimmobilien sind wegen Größenbeschränkungen bei den Baugenehmigungen nicht beliebig vermehrbar, so dass Mieter hier eher zur Standorttreue neigen und diese Entscheidung durch hohe Eigeninvestitionen untermauern. ILG bevorzugt Investments in Süddeutschland und dort in Regionen mit hoher Wirtschaftskraft und positiver Bevölkerungsprognose.

Investitionsobjekte: Der Fonds investiert in drei Einkaufs- bzw. Fachmarktzentren in Garmisch-Partenkirchen, Geislingen a.d.Steige und Unterschleißheim bei München. Das GEP in Garmisch ist Teil einer zweiteiligen Projektentwicklung aus  Einzelhandels- und Wohnobjekten und seit vorigem Jahr in Betrieb. Das Fondsobjekt bietet rund 8.500 Quadratmeter Mietflächen und eine Hochgarage mit 334 Stellplätzen. Die Objekte in Unterschleißheim im Speckgürtel von München und Geislingen sollen in den nächsten Wochen fertiggestellt werden, laut Initiator sind die Bauarbeiten im Plan. Das Einkaufszentrum „Nel Mezzo“ in Geislingen umfasst auf 2 Stockwerken über 10.700 Quadratmeter Handels- und Dienstleistungsflächen und 279 Stellplätze im Parkdeck sowie Außenstellplätze. In Unterschleißheim entstehen 7.000 Quadratmeter Mietfläche und 282 ebenerdige Stellplätze. Alle Objekte sind weitgehend vermietet. ILG hat einen Faktor von 13,8 Jahresmieten gezahlt. Das ist günstig.

Einnahmen/Mietvertrag: Ankermieter sind Tengelmann, Aldi, Rewe und Lidl mit Mietverträgen von jeweils 15 Jahren Dauer, Edeka, C&A, dm, Rossmann, Vögele und Das Depot mit jeweils zehn Jahren. Die insgesamt mehr als 60 Mietverträge sind überwiegend indexiert und mit Verlängerungsoptionen ausgestattet, teilweise auch mit Sonderkündigungsrecht für den Fall längeren Leerstandes von Teilflächen. In Garmisch liegen die Mieten teilweise am oberen Rand des Marktniveaus, im Falle einer Neuvermietung kann das zu Ertragseinbußen für den Fonds führen.

Kalkulation: Die Gesamtinvestition in Höhe von 87,5 Millionen Euro wird zu 59 Prozent durch Eigenkapital und nur in Höhe von 36 Millionen Euro aus langfristigen Krediten bei der Deutschen Genossenschafts-Hypothekenbank AG finanziert, die von der jeweiligen Objektgesellschaft aufgenommen werden. Die Darlehen laufen jeweils bis 2021 und werden in dieser Zeit zu einem guten Drittel getilgt. Die Zinsen liegen für die ersten zehn Jahre im gewogenen Durchschnitt von drei Prozent, danach bei 4,5 Prozent, und sind für die gesamte Laufzeit fest vereinbart.

Gesamterfolg und Exit: Die Ausschüttungen von anfänglich sechs Prozent ab November 2011 sollen bis auf 6,5 Prozent steigen und werden monatlich ausgezahlt. Den Exit unterstellt ILG zum 13-fachen der im Jahr 2031 gültigen Jahresmiete, das bedeutet eine rund 15-prozentige Wertsteigerung der Objekte während der 20-jährigen Fondslaufzeit.

Kosten: Mit einer Investitionsquote von 84,3 Prozent der Gesamtinvestition ist der Fonds weiß Gott kein Schnäppchen, dadurch errechnet sich ein Einkaufsfaktor auf Fondsebene von 16,7. Zurückhaltender zeigt sich ILG bei den laufenden Kosten: Für die Objektverwaltung fallen jährlich drei Prozent der Jahresnettomiete an, die laufenden Fondskosten liegen bei anfänglich 0,8 Prozent des Kommanditkapitals.

Anbieter: ILG hat seit Anfang der 80er Jahre 36 Immobilienfonds mit einem Eigenkapitalvolumen von 366 Millionen Euro und einem Investitionsvolumen von 820 Millionen Euro platziert. 17 sind bereits aufgelöst, davon sieben weit über den Prognosewerten, fünf planmäßig und drei mit leicht unterplanmäßigen Resultaten. Bei zwei aufgelösten Fonds war die Laufzeit zu kurz für einen sinnvollen Soll-Ist-Vergleich. Derzeit sind 260.000 Quadratmeter in Verwaltung, die zu 98 Prozent vermietet sind.

Meiner Meinung nach… Wer Phantasie hat, stellt sich einen ungezügelten Aufschwung in Garmisch nach der erhofften Vergabe der Olympischen Winterspiele fürs Jahr 2018 vor, der dem in den jüngsten Jahren etwas in den Dornröschenschlaf versunkenen Standort sicher gut tun würde. Nüchterne Interessenten trösten sich mit an den jeweiligen Standorten kaum duplizierbaren Objekten mit untadeligen Ankermietern. Unter dem Strich bringt ILG drei überzeugende Objekte an soliden Standorten in wirtschaftsstarken Bundesländern mit solider Kalkulation und nachgewiesener Expertise, die Anleger entsprechend bezahlen müssen.