US-Immobilienexperte wiederholt Forst-Fonds
Mit dem Marktstart ihres ersten Waldfonds kamen die US- und Forstspezialisten von Jamestown mitten in die Finanzkrise – von Oktober 2008 bis Dezember 2010 konnte nur gut ein Drittel des Planvolumens von 150 Millionen Dollar platziert werden. Dennoch bleibt Jamestowns Commitment zu der neu erschlossenen Assetklasse bestehen, der zweite Forstfonds geht mit identischer Investitionsstrategie, aber bescheidenerem Planvolumen von 50 bis maximal 150 Millionen Dollar an den Start. Jamestown übernimmt eine Platzierungsgarantie in Höhe von 25 Millionen Dollar.
Investitionsobjekt: Im Vergleich zu Wettbewerbsprodukten, die sich über komplizierte Strukturen und mehrstöckige Gesellschaftskonstruktionen ihrem Investitionsgegenstand nähern, geht Jamestown auch beim zweiten Timber-Fonds wieder sehr unspektakulär vor: Die Fondsgesellschaft soll direkt in Forstgrundstücke, vor allem Kiefernplantagen, im Süden der USA investieren. Das Gros der Rückflüsse wird erst im späteren Verlauf der geplanten zwölfjährigen Fondslaufzeit zu erwarten sein. Das hausinterne Forstmanagement soll durch Vorbereitung des Bodens bei Neupflanzung, Auswahl der Setzlinge und gezieltes Durchforsten den Ertrag der Forste steigern. Alle Wälder sollen nach ATFS (American Tree Farm System) zertifiziert werden.
Markt: US-amerikanische Kiefernwälder sind am ehesten noch mit einheimischen Fichten-Monokulturen zu vergleichen, es handelt sich um intensiv bewirtschaftete „Baumäcker“ mit einer Umtriebszeit von etwa 25 Jahren je nach angestrebter Qualitätsstufe. Während die Nachfrage von Seiten der Papierindustrie stabil bleibt, hat sich die historische niedrige Neubautätigkeit der letzten beiden Jahre negativ auf die Holzpreise ausgewirkt, die ihren vorläufigen Tiefpunkt im Jahr 2009 erreicht haben. Langfristig ist durch das erwartete Bevölkerungswachstum in den USA jedoch eine Markterholung zu erwarten.
Einnahmen: Auf Basis der Erfahrungen mit den ersten beiden Investments des Vorgängerfonds rechnet Jamestown mit Rückflüssen von 180 bis 230 Prozent des Kommanditkapitals nach zwölf Jahren, die ungefähr zu gleichen Teilen aus Bewirtschaftungsüberschüssen und Grundstücksverkäufen sowie zu einem etwas kleineren Anteil aus dem Holzwert beim Verkauf der Forste entstehen. Weitere Einkünfte können gegebenenfalls aus einem Verkauf von CO2-Zertifikaten, aus Entwicklung der Grundstücke zu Bauland oder aus der Aufstellung von Windkraftanlagen in den Wäldern entstehen. Durch die Anlage von Feuerschutzgassen bieten Kiefernforste mit ihrer Wuchshöhe von um die 20 Metern gute Voraussetzungen zur Erzeugung von Windenergie, eine Überlegung, die auch von deutschen Waldbesitzern zunehmend angestellt wird.
Kalkulation: Anleger können sich bereits ab 15.000 Dollar plus fünf Prozent Agio beteiligen, beim Vorgängerfonds waren noch mindestens 20.000 Dollar fällig. Der Fonds wird nur Eigenkapital investieren. Auf eine detaillierte Prognoserechnung verzichtet der Prospekt und geht von einer Vollinvestition bis Ende 2012 aus. Auch regelmäßige Ausschüttungen werden nicht in Aussicht gestellt, um dem Management das Ausnützen günstiger Marktbedingungen offen zu halten.
Kosten: Die einmaligen Kosten liegen mit gut 13 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio genau auf dem Niveau des Timber 1, im Vergleich mit anderen Waldfonds nicht zuviel, allerdings auch kein Schnäppchen. Laufend werden jährlich 1,5 Prozent für Forst- und Fondsverwaltung fällig, ab 2017 bezieht sich dieser Wert auf den Nettovermögenswert des Fonds. Beim Verkauf der Forste erhält Jamestown eine Verkaufsgebühr von 1,5 Prozent des Verkaufspreises. Nach Vollrückzahlung und einer Hurdle von sechs Prozent (IRR) bekommt Jamestown einen Carry von 20 Prozent mit Catch up-Regelung. Beim Vorgängerfonds müssen die Anleger noch mindestens 6,5 Prozent IRR erhalten, bevor das Management profitieren kann.
Anbieter: Jamestown verfügt über langjährige US-Immobilienexpertise und eine fast makellose Leistungsbilanz. Die 27 Fonds mit US-Bestandsimmobilien weisen eine positive Entwicklung auf, wohingegen der opportunistische Jamestown Co-Invest 4 wegen der Finanzkrise wohl keine vollständige Kapitalrückzahlung schaffen wird.
Meiner Meinung nach… Jamestown bietet als einziger renommierter Initiator lupenreine Waldinvestments an, allerdings zu gegenüber dem Vorgänger etwas ungünstigeren Konditionen bei der Gewinnverteilung. Das Forstmanagement hat freie Hand bei allen Entscheidungen. Selbstbewusstsein demonstriert die Prospektierung, die auf Kalkulationsbeispiele und ausführliche Darstellung der Waldkompetenz, die Jamestown im eigenen Haus aufgebaut hat, verzichtet.