Rauchen bringt Rendite
Ein Neubau mit Green-Building-Zertifikat und lang laufendem Mietvertrag – solche Immobilienfonds trafen im vergangenen Jahr genau den Nerv vieler Anleger. Das belegen die aktuellen Umsatzzahlen des Verbands Geschlossene Fonds und Feri. Und daran dürfte sich so schnell nichts ändern. Die Investoren legen weiterhin Wert auf regelmäßige Einnahmen finanzstarker Mieter. MPC Capital bietet ihnen ein entsprechendes Angebot in Gräfelfing bei München.
Objekt: Zum Preis von 41 Millionen Euro hat MPC die Projektentwicklung erworben. Das bedeutet im Verhältnis zur Jahresnettomiete ein Faktor von 15,55. Der Neubau mit sechs Geschossen soll im vierten Quartal 2011 fertig gestellt und von den Mietern bezogen werden. Das Green Building wird 13.700 Quadratmeter Bürofläche bieten und 1.100 Quadratmeter Lager. Dazu 230 Stellplätze überwiegend in der Tiefgarage.
Standort: Die Region um München zieht ungebrochen Unternehmen und Arbeitnehmer an. BNP Paribas Real Estate hat ermittelt, dass hier im vergangenen Jahr Gewerbeimmobilien im Wert von 1,7 Milliarden Euro den Besitzer wechselten. Die Spitzenrendite bei Büro- und Geschäftshäusern in der City liegt bei 4,85 Prozent. In der brandneuen Immobilienstudie von PriceWaterhouseCoopers ist München von Position eins auf Platz zwei hinter Istanbul gerutscht, bietet aber nach Ansicht der Experten weiterhin beste Renditechancen. In der Studie kamen 600 Fachleute zu Wort.
Lage: Gräfelfing liegt im Süden der Metropole. Hier stehen 3.100 Quadratmeter Bürofläche frei, was eine Leerstandsquote von 6,5 Prozent bedeutet. Die Zahl der Unternehmen ist seit 2003 deutlich gestiegen. So fahren inzwischen mehr Pendler nach Gräfelfing hinein statt hinaus. Ein Grund für diese Entwicklung dürfte die niedrige Gewerbesteuer sein. In Gräfelfing liegt der Hebesatz bei 250 Prozent, im Stadtgebiet von München bei 490 Prozent. Die Durchschnittsmiete für Büros liegt bei 12,50 Euro.
Mieter: Rund 80 Prozent der Fläche mietet der Tabak-Konzern Philip Morris, der das Fondsobjekt als neue Deutschland-Zentrale nutzt. Philipp Morris zahlt 13,65 Euro pro Quadratmeter. Der Vertrag hat eine Laufzeit von 10 Jahren. Für den Rest der Fläche hat die Investa Gruppe unterschrieben. Sie ist gleichzeitig Verkäuferin der Immobilie. Die Miete für diese Fläche liegt bei 15,30 Euro, bei einem Vertrag über sieben Jahre. Investa nutzt die Fläche aber nicht selbst, sondern sucht seinerseits einen Mieter dafür. Zahlt der eine niedrigere Miete als mit Investa vereinbart, reduziert sich der Kaufpreis nachträglich.
Kalkulation: Die Gesamtinvestition summiert sich auf rund 45 Millionen Euro. Anleger sind mit insgesamt knapp 23 Millionen Euro inklusive Agio dabei. Das Darlehen über 22,5 Millionen Euro hat eine Laufzeit bis Ende 2021 und verzinst sich zu 4,75 Prozent. Die Tilgung ist mit durchschnittlich 1,4 Prozent vergleichsweise hoch. Anlegern bleiben Ausschüttungen von durchgehend sechs Prozent. Insgesamt kommen sie gemäß der Prognoserechnung auf ein Plus von knapp 70 Prozent vor Steuern.
Exit: Beim Verkauf rechnet MPC ebenfalls mit einem Faktor von 15,55 Jahresmieten, berücksichtigt aber eine Jahresmiete für Modernisierungen. Bei einer angenommenen Inflationsrate von zwei Prozent steigen die Einnahmen bis zur geplanten Auflösung des Fonds nach elf Jahren um moderate 20 Prozent. Das ist zurückhaltend kalkuliert.
Weiche Kosten: Die weichen Kosten liegen bei 7,8 Prozent der Gesamtinvestition oder rund 16 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio. Das sind typische Werte.
Anbieter: MPC ist das umsatzstärkste, an der Börse notierte Emissionshaus. Im Jahr 2010 erreichte es unter allen Anbietern Platz drei in der Eigenkapital-Rangliste.
Meiner Meinung nach… Allen Risiken zum Trotz – gequalmt wird weiterhin. Im vierten Quartal 2010 machte der Tabakkonzern Philip Morris ein Plus von 1,8 Milliarden Dollar, 15 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Und auch die deutsche GmbH erwirtschaftet Gewinne. Die Mieteinnahmen sollten daher sicher sein. Die Kalkulation des Fonds endet 2022. Der Hauptmietvertrag und die Zinsfestschreibung laufen kurz vorher aus. Entscheidend ist, dass MPC die Immobilie in Gräfelfing dann am besten gut vermietet wie kalkuliert verkaufen kann.
