Hoffentlich Allianz versichert…
London ist nach wie vor einer der Lieblingsstandorte von Immobilieninvestoren – díe KGAL bringt seit 2009 den dritten Fonds in der britischen Hauptstadt. Der „Property Class England 3“ soll 63,5 Millionen Pfund einsammeln, für die KGAL in voller Höhe garantiert. Anleger sind ab 10.000 Pfund plus fünf Prozent Agio dabei. Die Fondslaufzeit ist nur auf gut elf Jahre bis Ende 2022 ausgelegt. Ein- und Auszahlungen für den Fonds können auf Wunsch auch in Euro getauscht werden.
Markt. Der für Investoren interessante britische Immobilienmarkt besteht praktisch nur aus London, am begehrtesten ist das Herz des Finanzzentrums, die City. Bei moderatem Leerstand von rund 6,5 Prozent und wenig Neufertigstellungen lag die Spitzenmiete hier 2010 bei jährlich 53,50 Pfund pro Squarefoot, was auf die lebhafte Nachfrage von Banken und Versicherungsunternehmen vor Ort zurückzuführen ist. London ist damit ein ausgesprochen liquider und transparenter Immobilienmarkt mit üblicherweise langfristigen Mietverträgen, die dem Mieter alle Betriebs- und Bewirtschaftungskosten inklusive Versicherungsbeiträge übertragen.
Investitionsobjekt. Der Fonds hat ein Büroobjekt aus dem Jahr 1997 in 60 Gracechurch Street erworben, das 2010 für 15 Millionen Pfund modernisiert wurde und nun mit dem Umweltzertifikat „sehr gut“ der BREEAM (BRE Environmental Assessment Method) sowie knapp 12.000 Quadratmetern Mietfläche auf neun Geschossen und zwei Untergeschossen punkten kann. Im Erdgeschoß befinden sich 420 Quadratmeter Einzelhandelsflächen. Die rund 10.500 Quadratmeter Bürofläche entsprechen Grade A. Eine geschoßweise Vermietung ist denkbar.
Einnahmen/Mietvertrag. Rund 96 Prozent hat die Allianz Services UK Ltd. zur Nutzung als Hauptsitz für Großbritannien seit 1997 bis Januar 2026 ohne Kündigungsmöglichkeit angemietet, Mietgarant ist die Allianz Global Corporate & Speciality AG. Alle fünf Jahre wird die Miete an die Marktmiete angepasst, wie in London üblich, nur nach oben. Fürs laufende Jahr beträgt sie netto 5,9 Millionen Pfund. Die Allianz hat die Modernisierungsmaßnahmen im vorigen Jahr finanziert. Die Einzelhandelsflächen im Erdgeschoß sind ebenfalls seit Eröffnung des Gebäudes an Boots UK Ltd., eine Apotheken- und Drogeriekette und Tochter der Schweizer Alliance Boots GmbH vermietet, sie wurden ebenfalls vom Mieter nach dessen Richtlinien ausgebaut. Die Miete beträgt 450.000 Pfund, nächstes Jahr steht eine Mietanpassung an.
Kalkulation. Die Gesamtinvestition von 132 Millionen Pfund finanziert der Fonds zu gut 50 Prozent aus Eigenkapital und Agio, das Fremdkapital in Höhe von rund 65 Millionen Pfund wurde bis Ende 2020 bei DG Hyp und Bayern LB aufgenommen. Der Effektivzins inklusive Gebühren und Zinssicherungskosten liegt bei knapp 5,2 Prozent jährlich, während der Laufzeit wird nicht getilgt. Der Kaufpreis von 116 Millionen Pfund liegt beim 18,3-fachen der jährlichen Miete. Die Prognoserechnung kalkuliert jährliche Mietsteigerungen von 2,4 Prozent ein und verzichtet auf den Ansatz von Instandhaltungskosten, die vertraglich den Mietern obliegen.
Exit und Gesamtrückfluss. Wird das Gebäude, wie geplant, zum 30.4.2023 zum 18,3-fachen der dann geltenden Jahresmiete verkauft, beläuft sich der Gesamtrückfluss für die Anleger auf 178 Prozent der Kapitaleinlage. Da eine Reserve von 1,5 Jahresmieten für Modernisierung beim Verkauf angesetzt wird, sinkt der Verkaufsfaktor kalkulatorisch auf das 16,8-fache. Anleger, die mit bis zu 100.000 Pfund innerhalb der britischen Freigrenzen bleiben, können die Rückflüsse steuerfrei vereinnahmen und im Basisszenario eine IRR-Rendite von 5,6 Prozent p.a. erwarten. Zum Vergleich: Ohne die kalkulierte Mietsteigerung läge die Rendite nur bei 2,4 Prozent.
Kosten. Die Investitionsquote unter Ausschluss der Erwerbsnebenkosten liegt bei respektablen 88 Prozent der Gesamtinvestition, 6,3 Prozent entfallen auf fondsabhängige Vergütungen. Die jährlichen Fonds- und Verwaltungskosten von anfänglich 0,55 Prozent des Kommanditkapitals sind ebenso indexiert wie die Mietverträge. Vom Nettoverkaufserlös erhält KGAL ein Prozent.
Anbieter. KGAL hat bisher 26 Immobilienfonds mit einem Eigenkapitalvolumen von 1,3 Milliarden Euro platziert. Die beiden ersten Englandfonds schütten planmäßig aus. Insgesamt umfasst die Leistungsbilanz 160 Fonds mit einem Eigenkapitalvolumen von 6,5 Milliarden Euro, davon 61 Publikumsfonds. Trotz einiger Ausreißer bei Fonds mit Ostimmobilien hat sich KGAL ein solides Standing als verantwortungsbewusster Initiator erarbeitet.
Meiner Meinung nach… Die Renditen sind in London schon wieder deutlich unter Druck geraten: Ausschüttungen von 5,5 bis 6 Prozent jährlich kann der Fonds nur durch Verzicht auf Tilgung während der Laufzeit darstellen. Dennoch beträgt der Fremdkapitalanteil fast 50 Prozent, da hat man nach der Finanzkrise schon niedrigere Werte gesehen. Sollten die respektablen Mieter, die seit Fertigstellung mit wesentlichem Eigenengagement im Gebäude sind, ihre Mietverträge verlängern, dürfte einem Verkauf nach der unüblich kurzen Laufzeit von knapp zwölf Jahren wenig im Wege stehen.