Nachdem die deutsche Szene der geschlossen Fonds derzeit den Schwerpunkt auf langfristige Mietverträge legt, die Sicherheit vermitteln sollen, erfrischt das aktuelle Angebot der DFH Deutsche Fonds Holding AG, „DFH Beteiligungsangebot 97 „Fürstenhof“ auch den Immobilienliebhaber. Jürgen Schneider hatte das 1902 erbaute Objekt 1986 erworben und 1992 auf Liebhaber-Level saniert. 1994 verkaufte er das an die Dresdner Bank vermietete Objekt für knapp 230 Mio. Euro (450 Mio. DM) kurz vor dem Zusammenbruch seines Imperiums an die japanische Kowa Real Estate Investment. Eine DreBa-Tochter kaufte das Objekt 1996 und veräußerte es ihrerseits im Jahr 2008 an die Union Investment für geschätzte 129 Mio. Euro. Die DFH konnte den Fürstenhof sodann im September für 126 Mio. Euro anbinden. Das entspricht einem nominalen Wertverlust von 45% seit dem Höhepunkt des Marktes 1994. Seither gab es zusätzlich ca. 28% Inflation. Wir hatten Sie schon oft auf die Entwicklung hingewiesen, wobei sich die internationalen Investoren im Boom als vernunftresistent erwiesen. Allerdings könnte auch aus unserer Sicht langsam der Boden erreicht sein. Vielleicht gibt es auch wieder Wertentwicklungsperspektiven.
Die Laufzeit des DFH-Fonds ist auf 12 Jahre geplant, wobei bei allen Laufzeitangaben immer die Marktsituation zum geplanten Verkaufszeitpunkt stimmen muss. Die Büroflächen sind modern. Sie werden in den nächsten 8 Jahren rund 2,5 Mio. Euro auf dem aktuellen Stand gehalten. Hinsichtlich des Sanierungsbedarfs bei etwaiger Nachvermietung wurde im Rahmen der technischen Due Diligence der Investitionsbedarf ermittelt, der im Fonds kalkuliert ist. 2020 sollen noch einmal 500 Euro pro qm investiert werden. Laut einer aktuellen Studie von BullwienGesa liegt der Fürstenhof-Standort im attraktivsten Bürostandort Deutschlands. Nach dem Umbau bietet das Gebäude auf acht Stockwerken insgesamt 18 450 qm Mietflächen und 201 Stellplätze. Mieter ist zu fast 98% die Commerzbank. Der voll indexierte Mietvertrag läuft bis 2020 mit zwei fünfjährigen Verlängerungsoptionen. Kleine exklusive Einzelhandelsflächen befinden sich im EG und UG. Mit einem aktuellen Objektmietzins von 29 Euro liegt die Fondsimmobilie gut im Markt. Die aktuelle Spitzenmiete in Frankfurt geben Researcher mit 34 Euro für Topobjekte an, wobei natürlich Incentives zu berücksichtigen sind.
Die Gesamtinvestition von 154,3 Mio. Euro wird mit 94,6 Mio. Anlegerkapital inklusive 5% Agio und rund 35% FK, dass bis Ende 2020 zinsgesichert ist, finanziert. Die jährlichen Ausschüttungen sollen prognosegemäß 5% betragen. Das ist mehr als viele Investoren der Boomphase überhaupt als Mietanfangsrendite kalkulierten. 2020 sollen die Investitionen durch einmaligen Ausschüttungsverzicht und Liquiditätsreserve finanziert werden. Die Prognoserechnung kalkuliert einen Verkaufs-Mietmultiplikator von 19,67. der im Verkaufszeitpunkt geltenden Jahresmiete aus. Platowfazit: Diesmal hat ein Initiator tatsächlich eine echte Core-Liebhaberimmobilie im Angebot, deren geplante Ausschüttung bei maßvollem Leverage von 35% auch einer Eigentümer-Mietanfangsrendite entspricht.