Christian Schiffmacher, Chefredakteur „Institutional Investment Real Estate Magazin“
Für Mai letzten Jahres hatte die GSW Immobilien AG den Börsengang im Prime Standard geplant. Am 5. Mai 2010, einen Tag vor der geplanten Erstnotiz, wurde der Börsengang aufgrund der „Volatilität und Unsicherheit an den globalen Aktienmärkten“ verschoben. Die Gesellschaft wagt im zweiten Quartal dieses Jahres einen erneuten Anlauf. Pünktlich zum Beginn des Pre-Marketings wurden die Pläne am Montag offiziell bekanntgegeben.
Als Bookrunner fungieren, wie im letzten Jahr, Deutsche Bank und Goldman Sachs. Letztere sind über Whitehall Funds und die Archon Group auch Gesellschafter der GSW. Als Co-Manager sind Berenberg Bank, Commerzbank und HSBC Trinkaus mandatiert. Gegenüber dem letzten Jahr kamen Kempen und UniCredit als weitere Co-Manager dazu.
Die Gesellschaft
Die GSW Immobilien AG ist, nach eigenen Angaben, mit rund 48.800 Wohneinheiten und einer Wohnfläche von rund 3 Mio. qm ein führendes privates Wohnimmobilienunternehmen in Berlin. Die Wohnungen haben im Durchschnitt eine Größe von etwa 61,5 qm und werden vorwiegend an Personen mit geringem oder mittlerem Einkommen vermietet. Es handelt sich vorwiegend um 1- und 2-Zimmer-Wohnungen.
Entwicklung in den vergangenen 12 Monaten
Entscheidend für den Erfolg des Börsengangs ist ein Blick auf die Fehler beim ersten Versuch und auf die Unternehmensentwicklung innerhalb des letzten Jahres.
Als größtes Risiko hatten wir im letzten Jahr die Refinanzierung eines CMBS-Kredites im Jahr 2013 genannt. Im Februar 2011 meldete die Gesellschaft die vorzeitige Refinanzierung durch Bankkredite und Barmittel im Volumen von 875 Mio. Euro. Die durchschnittliche Laufzeit beträgt mehr als acht Jahre, der durchschnittliche Zinssatz 4,18%.
Zudem wurde im vergangenen Jahr eine hohe Zuschreibung nach IAS40 für das Jahr 2009 kritisch gesehen sowie eine Ausschüttung an die Private Equity-Investoren. Dies war zwar recht plump, ist aber nur sehr eingeschränkt dem Management der GSW zuzurechnen.
Sehr positiv haben sich in den vergangenen 12 Monaten börsennotierte Immobilienunternehmen entwickelt, die mit GSW vergleichbar sind. Als maßgebliche Peer Group sehen wir conwert Immobilien Invest, Deutsche Wohnen und Gagfah. Die Kurse dieser Unternehmen haben sich, mit Ausnahme von Gagfah, in den vergangenen Monaten (gerechnet ab dem Beginn der Zeichnungsfrist im letzten Jahr) sehr positiv entwickelt. Bei Gagfah ist die jüngste Kursdelle auf unternehmensspezifische Sonderthemen zurückzuführen.
Fazit
Das GSW-Management hat in den vergangenen Monaten seine Hausaufgaben gemacht. Insbesondere die Finanzierungssituation hat sich gegenüber dem vergangenen Jahr deutlich verbessert. Zudem haben sich die Kurse der Vergleichsunternehmen sehr positiv entwickelt. Daher dürfte der zweite Anlauf aufs Börsenparkett von Erfolg gekrönt werden.