Der Revitalisierungsbedarf bei Deutschen Shopping-Centern ist erheblich. Die GMA und Sonae Sierra sprechen in ihren jüngsten Studien 48% der 414 deutschen Einkaufszentren, mehr oder minder stark revitalisiert werden müssten. GfK Geomarketing spricht von 38% der in ihrer Datenbank erfassten 223 deutschen Center mit mehr als 10 000 qm Verkaufsfläche, die einer Revitalisierung bedürfen. Das recherchierte der Branchendienst Handelsimmobilien Report. Der German Council of Shopping-Centers (GCSC) hat sich in seinem Forum Recht und Beratung damit auseinandergesetzt. Gerade die planungsrechtliche Lage bei der Revitalisierung ist nicht in jedem Fall klar. Sofern nur die Nutzungsart „Einzelhandel“ planungsrechtlich ausgewiesen sei, gebe es wenige Probleme. Die treten grundsätzlich dann auf, wenn die geplanten Revitalisierungsmaßnahmen im Center so umfangreich sind, dass sie statische Neuberechnungen oder Veränderungen des Brandschutzes erfordern oder wenn bei der Ansiedlung von Handelsflächen bestimmte Sortimente festgeschrieben wurden, die im Zuge der Modernisierung durch den Austausch des Mieters und den Branchenmixes verändert werden sollen. Für Unsicherheit sorgt auch das Spannungsfeld zwischen der Landesplanung und der Planungshoheit der Kommunen, da die Landesplaner immer stärker in den Bereich der Kommunen hinein regieren.
Als häufige Gründe für Revitalisierungsbedarf hat Manuel Jahn von GfK vor allem Mängel bei der Funktionalität des Centers und dem Mall-Konzept mit 54% der Nennungen ausgemacht. Auf Position 2 folgen der „falsche Mieter- und Branchenmix“ mit 48% der Nennungen. Fehlende „Kritische Masse“ durch zu kleine Center, Standortprobleme und „Geschossigkeit“ folgen bei den Sanierungsgründen. Eine wesentliche Indikation für die Modernisierung des Centers ist naturgemäß die „Steigerung der Wirtschaftlichkeit“, die davon beeinflusst wird, wie wohl sich der Kunde in der Mall fühlt. Die grundlegende Revitalisierung wird demnach sehr stark auf die weichen Faktoren der Shopping-Center-Gestaltung abstellen müssen, meint Jahn. Als sozialer Treffpunkt müsse das Center Teil des Lebens, der Gefühle und der Identität werden.