Christian Schiffmacher, Chefredakteur „Institutional Investment Real Estate Magazin“
Die IC Immobilien Holding AG, mit Sitz in Unterschleißheim bei München, bietet als Dienstleister ein integriertes Asset- und Propertymanagement. Das Unternehmen ist bislang am Kapitalmarkt nur wenig bekannt und hat eine ausgesprochen günstige Bewertung. Die IC Immobilien Holding unterstützt inländische wie auch internationale Eigentümer bei der Bewirtschaftung ihrer Immobilienbestände. Die Gesellschaft ist zudem (direkt und indirekt) mit 18,07% an der Fair Value REIT-AG beteiligt, die aus Fonds der IC Immobilien-Gruppe hervorgegangen ist. Allein diese Beteiligung entspricht praktisch der Börsenbewertung der IC Immobilien Holding von rund 8,4 Mio. Euro. Der Dienstleistungsansatz umfasst außer der Unterstützung bei der Bewirtschaftung des jeweiligen Immobilienbestandes auch die Hilfestellung bei der Wahrnehmung neuer regulatorischer Herausforderungen. Fondsmanager oder regulierte Investoren finden in der IC einen Partner, der sie bei der Erfüllung dieser Aufgaben unterstützt. In der Unternehmensgruppe wird ein Investitionsvolumen von rund 7,8 Mrd. Euro verwaltet. Mit acht Standorten und derzeit rund 200 Mitarbeitern ist sie nahezu in der gesamten Bundesrepublik Deutschland sowie mit einem Büro auch in Nordamerika vertreten. Insgesamt betreut die IC Immobilien Gruppe über 20.000 private und institutionelle Anleger.
Im vergangenen Jahr hatte die Gesellschaft zwei mittelfristige Ziele kommuniziert: Bis Ende 2011 sollen die Assets under Management auf über 10 Mrd. Euro gesteigert werden. Das zweite Ziel ist die Ausrichtung als reiner Dienstleister – weg von der eigenen Bestandhaltung. Im September 2010 hat die Gesellschaft zudem PropertyOne GmbH mit Sitz in Frankfurt und einem weiteren Büro in Berlin von Cerberus im Rahmen einer Sacheinlage übernommen. Damit ist Cerberus mit rund 7% an der IC Immobilen Holding beteiligt. Allein durch diese Transaktion sind die Asset under Management von 5 Mrd. Euro auf 7,8 Mrd. Euro gestiegen. Im direkten Vergleich verwaltete die IC Immobilien Holding größere Objekte und hatte weniger Leerstand als PropertyOne/Cerberus. Synergien ergeben sich insbesondere bei der Zusammenlegung der Standorte in Berlin und Frankfurt, wo bislang beide Unternehmen mit Büros aktiv sind. Zudem hatte IC vor einiger Zeit einen SAP-Release-Wechsel durchgeführt und ein Datawarehouse ergänzt. Dieses System kann PropertyOne jetzt mitnutzen. Und die IT kostet nicht nennenswert mehr, wenn statt 5 Mrd. Euro jetzt 7,8 Mrd. Euro oder 10 Mrd. Euro darüber abwickelt werden.
Dr. Hans Volkert Volckens wird Vorstandsvorsitzender
Dr. Hans Volkert Volckens wechselt im zweiten Quartal dieses Jahres in den Vorstand der IC Immobilien Holding AG. Er ist seit 2008 Geschäftsführer von Hannover Leasing. Zuvor war Dr. Volckens Equity Partner und Leiter der Steuerabteilung bei Beiten Burkhardt. Dr. Volckens gilt in der Immobilien- und Fondsbranche als extrem gut vernetzt, er ist Vorsitzender im Steuerausschuss des ZIA (Zentralen Immobilien Ausschuss e.V.), Vertreter des ZIA im Steuerausschuss des BDI, er ist zudem Mitglied im „Global Agenda Council on the Future of Real Estate“ des Weltwirtschaftsforums sowie im Steuerungskreis Immobilienwirtschaft beim Wirtschaftsrat e.V. Dr. Volckens wird die bisher vom Unternehmensgründer und Vorstandssprecher Dr. Oscar Kienzle geleiteten Geschäftsbereiche sukzessive zu übernehmen. Die Tätigkeit von Kienzle als Vorstand endet aufgrund Erreichens der Altersgrenze in diesem Jahr.
Geschäftsentwicklung
Die IC Immobilien Holding hat das erste Halbjahr 2010 bei einem Umsatz von 5,14 Mio. Euro mit einer schwarzen Null abgeschlossen und ein positives Jahresergebnis für 2010 in Aussicht gestellt. Mittelfristig möchte Dr. Kienzle wieder dahin kommen, wo die Gesellschaft schon einmal war – bei einem Gewinn von 1 Euro je Aktie, wie er vor einigen Monaten gegenüber dem Real Estate Magazin bekräftigte. Dies wird nach seinen Worten jedoch noch mindestens drei Jahre dauern.
Entscheidend für das Ergebnis der IC Immobilien Holding ist auch die Bewertung der Beteiligung an der Fair Value REIT-AG, die im Konzernabschluss 2009 mit 4,60 Euro bewertet wurde. Am 30.12.2010 hatte die Aktie einen Schlusskurs von 4,798 Euro (auf Xetra). Für das Geschäftsjahr 2010 hat die Fair Value REIT-AG zudem erstmals die Zahlung einer Dividende von 0,10 Euro je Aktie in Aussicht gestellt, wodurch der IC Immobilien Holding in diesem Jahr rund 170.000 Euro zufließen dürften.
Fazit: Die IC Immobilien Holding führt am Kapitalmarkt bislang ein Schattendasein. Durch die Übernahme der PropertyOne bieten sich deutliche Synergien. Auch die Übernahme weiterer Bestände wäre aufgrund der hohen IT-Standards problemlos möglich. Der Eintritt von Dr. Hans Volkert Volckens dürfte zudem auch den Bekanntheitsgrad der Gesellschaft steigern. Die Gesellschaft bietet eine interessante Turnaround-Chance. Wir weisen ausdrücklich auf die Marktenge der Aktie hin. Evtl. Orders sollten daher nur mit einem engen Limit versehen werden.