Catella Property Group Deutschland analysiert die Marktentwicklung 2012 und gibt einen Ausblick auf das kommende Jahr. Weitgehend stabil gibt sich der deutsche Markt, der aber angesichts der Dauerkrisen zugleich durch Verunsicherungen geprägt ist Überhitzungen sind nur punktuell festzustellen, aber es gibt durchaus Anlass, über Veränderungen in 2013 nachzudenken.
Catella Property Group Deutschland gibt traditionell zum Jahresende nach Vorliegen der relevanten volkswirtschaftlichen Daten und auf Basis einer Vielzahl von Kundengesprächen eine Prognose zur Entwicklung des Immobilienmarktes für das kommende Jahr ab. „Heiter bis wolkig“ könnte der Wetterbericht ausfallen, ist der deutsche Immobilienmarkt doch ein Eldorado an Stabilität und Sicherheit. Größere Verwerfungen sind nicht zu erwarten, aber einzelne Fehlentwicklungen zu beklagen.
„2012 – ein Spiel mit Angst und Gier / 2013 – Chance für nachhaltige Entscheidungen“
Trotz des stabilen wirtschaftlichen Umfeldes zeigen die Akteure des Immobilienmarktes „Nerven“. Entscheidungen dauern länger und fallen (über)vorsichtig aus. Auf der anderen Seite nutzen kurzfristig orientierte Marktteilnehmer den Hype im Nischensegment, bevor der Markt absehbar kippt. „2012 haben wir viel Angst aber auch wieder Gier im Markt gesehen.“, pointiert Klaus Franken, CEO der Catella Property Deutschland. „Für 2013 wünschen wir uns am Markt nachhaltige Entscheidungen statt die Wahl des geringsten Widerstandes.“ Von aktivem Renditeverzicht zeugen manche Ankaufsentscheidungen in 2012, denn nur nicht erläuterungsbedürftige Produkte wurden den Gremien vorgestellt und folglich verschärft sich die Preisentwicklung um „Core“- oder „Prime“-Objekte weiterhin.
Dabei können mit unternehmerischen Entscheidungen die Elemente Sicherheit und Rendite hervorragend kombiniert werden. Dies nutzen vor allem Anleger mit schlanken Strukturen, wo sich Entscheidungsträger selbst über Chancen und Risiken ein eigenes Bild machen. Wer kurze Laufzeiten, B-Städte, Nutzungen wie Heathcare, Logistik, etc. nicht grundsätzlich ausschließt, kann rentierliche und sichere Anlageprodukte gestalten ohne sich dem preistreibenden Wettbewerb auszusetzen. „Für 2013 ist zu wünschen, dass mehr Marktteilnehmer aus der Preisspirale aussteigen und aktive Entscheidungen mit Nachhaltigkeit treffen.“, hofft Klaus Franken und nennt einige Beispiele wie aus vermeintlich komplexen Bedingungen neue „Core“-Produkte entstanden sind. „Davon wird es in 2013 mehr geben.“, gibt er sich überzeugt.
„Wohin mit dem Geld? Rendite ist offenbar nachrangig statt nachhaltig.“
Das Transaktionsvolumen wird zum Jahresende mindestens ca. € 21 Mrd. betragen (Q3 ca. € 14,2 Mrd.) und damit leicht unter dem Vorjahresniveau liegen. Dieser Rückgang liegt nicht an mangelndem Kapital im Markt; die Produktknappheit bei gleichzeitiger Fixierung auf „core“ vereitelt eine Ausweitung des Marktes. Der sommerliche Entwurf der AIFM-Richtlinie sorgte zudem für eine Akquisitionspause der Fondsindustrie. Für 2013 wird mit einem wachsenden Anteil internationaler Käufer gerechnet, die in 2012 bereits intensiv den Markt beobachtet aber noch nicht im großen Stil eingekauft haben. Für 2013 wird ein Transaktionsvolumen von € 23 – 25 Mrd. möglich sein, wenn es nicht zu überraschenden Veränderungen im Umfeld kommt. Der Markt zeigt sich anfällig für die laufenden Krisendiskussionen.
Auch bei Mietern hemmt die vermeintliche „Dauerkrise“ Entscheidungen. Viele Großgesuche haben sich in eine kurzfristige Prolongation gerettet, um den Markt zunächst weiter beobachten zu können. Die Prozesse dauern auch bei Vermietungen deutlich länger, wobei auch die Vermieter zuweilen zaudern und mit klaren Entscheidungen geizen.
Die Verteilung des Transaktionsvolumens über die verschiedenen Nutzungsarten hat sich in 2012 stark verschoben. Investitionen in Einzelhandelsimmobilien waren stark rückläufig, weil schlicht das Angebot insbesondere von großvolumigen Objekten ausgegangen ist. Büros haben die klassische Dominanz im gewerblichen Immobilienmarkt zurück erobert, wobei auch hier die Nachfrage das Angebot bei weitem übersteigt – sofern man nur von „Core“-Produkten spricht.
Der Focus auf „Core“-Produkte hält an. Aus Investorensicht sind weiterhin Objekte in den Big 5 mit langen Mietvertragslaufzeiten und guter Kreditwürdigkeit der Mieter die attraktivste Anlagemöglichkeit. Durch das begrenzte Angebot bleiben die Renditen niedrig. Seit 2009 sind die Renditen rückläufig und erreichten fast das Niveau der Boom-Zeiten. In München sinkt die Spitzenrendite auf 4,3% im Einzelhandel und 4,7% im Bürobereich. Das durchschnittliche Transaktionsvolumen pro Deal ist in 2012 zurückgegangen auf rund € 30 Mio.; großvolumige Transaktionen sind rückläufig angesichts des schwierigen Finanzierungshintergrundes.
„Betongold – der Klotz am Bein der Anleger“
Erneut werden gerade Kleinanleger zum Erwerb von Eigentumswohnungen animiert und die Preise galoppieren davon. Vergessen sind scheinbar Bauherrenmodell, Sonder-Afa und andere Gelegenheiten, bei denen gerade kleine Anleger viel Geld verloren haben. Die Politik will per AIFM kleine Anleger vor Fonds schützen, forciert aber den Kauf von ETWs. Die zu geringe Eigentumsquote wird beklagt, aber es wird übersehen, dass die teuren ETWs überwiegend an kleine Kapitalanleger gehen.
Ein hoher Einstandspreis setzt hohe Mietpreise voraus – doch wer soll die Luxus-Wohnungen alle mieten? Leerstand und/oder rückläufige Mieterträge sind vorprogrammiert. Banken finanzieren Neubau-ETWs besonders gerne und mit hohem Auslauf – lässt sich der Kapitaldienst wirklich langfristig aus den Mieten tragen? Dann zieht das Betongold den Kleinanleger unter Wasser…
Pensionskassen kaufen Neubauwohnungen teilweise bereits zu 22-23-fach ein; auf höchstem Mietpreisniveau – ist das tatsächlich langfristig so sicher, dass ein derartiger Renditeverzicht geleistet wird?
Die politische Forderung nach mehr gefördertem Wohnungsbau verschleiert den tatsächlich viel wichtigeren Bedarf für die Mittelschicht. Die teuren Neubauwohnungen sind für mittlere Haushaltseinkommen unerschwinglich und die Bestandsmieten steigen ebenfalls beständig. Energetische Sanierung steht im Zielkonflikt mit der Mietpreisentwicklung. Investoren wie Politik sollten die größte Zielgruppe der Mieter nicht außer Acht lassen. Catella kündigt für 2013 dazu ein Programm an, dass mindestens 1.000 neue Wohneinheiten für dieses Segment schaffen soll.
„Der Mieter das unangenehme Wesen“
Die Immobilienbranche wäre so einfach, wenn es nicht die lästigen Mieter gäbe… Alle anderen Marktteilnehmer (Eigentümer, Banken, Bauträger, Fonds, etc.) sind Teil einer überschaubaren Community. Nur bei den Mietern muss man sich ständig auf neue Leute einstellen anstatt eingefahrene Gleise nutzen zu können. Dann sind sie auch noch lästig, weil sie Immobilien nur „nebenbei“ bearbeiten und deshalb scheinbar so unberechenbar sind. Für Bauträger oder verkaufswillige Eigentümer ist der Mieter nur Mittel zum Zweck. Es treffen kurzfristige Interessen (Mietvertrag abschließen) auf nachhaltige betriebliche Nutzung.
Der Mieter kann seinen Geschäftsverlauf kaum über viele Jahre voraussehen. Der Vermieter will von ihm aber möglichst einen 10-Jahres-Vertrag ohne Flexibilität. Die Immobilie bestimmt die betriebliche Nutzung – eigentlich sollte die Immobilie als Betriebsmittel dem Nutzer dienen. Auf den Immobilienmessen ist die Community unter sich – nur die Mieter fehlen (Retail ist teilweise eine Ausnahme), aber Büronutzer oder gar Wohnungsmieter haben keine Stimme.
Dies sind die Gründe, weshalb nach wie vor lange Laufzeiten als Qualitätsmerkmal von Angeboten angesehen werden. Dabei ist die Laufzeit kein Gütesiegel und schützt nicht vor notwendiger Nachvermietung oder der aktiven Auseinandersetzung mit den Mietern. Coca Cola kündigt den Auszug aus dem eben erst erstellten Büro in Ratingen an; die Laufzeit des Mietvertrages verhindert dies nicht.
Umgekehrt lassen sich gute Investmentprodukte im Zusammenspiel mit den Mietern generieren. Reduzierte Fluktuationsraten sparen viel Geld, und Flexibilität honorieren Nutzer mit höheren Mieten. Wer seinen Mietern die Immobilie als Produktionsmittel anbietet, gewinnt Stabilität und Rendite.
In 2012 wurde deutlich, dass Partnermodelle von institutionellen Investoren mit Beratern und Entwicklern neue Chancen eröffnen und neue „Core“-Produkte entstehen lassen.