Gespräch mit Harald Ortner, Geschäftsführer der HBB GmbH in Hamburg, über das Potenzial deutscher Mittelstädte und das Interesse der Investoren und des Einzelhandels an diesen Standorten.
Harald Ortner
Handelsimmobilien Report: Es wird in der Handelsimmobilien-Branche viel diskutiert über die Mittelstädte als Investitionsstandorte, da die Angebote in den großen Städten knapp und zu teuer sind. Die HBB ist spezialisiert auf die kleineren Städte. Wie schätzen Sie den Bedarf und die Chancen ein?
Harald Ortner: Aus unserer Sicht waren Mittelstädte schon immer attraktive Investitionsstandorte und werden es auch in Zukunft bleiben. Insgesamt spüren wir auf Endinvestorenseite eine verstärkte Nachfrage nach Objekten in Mittelstädten. Auch viele Mieter – wenn auch nicht alle – haben erkannt, dass es dort viele zu erschließende Potenziale gibt.
HIR: Gibt es von Seiten der Kommunen besondere Präferenzen für bestimmte Objekte? Z.B. Shopping-Center, Geschäftshäuser, Fachmarktzentren?
Ortner: Das lässt sich so pauschal nicht sagen. Jeder Standort braucht das passende Produkt. Selbstverständlich ist z.B. bei einem Geschäftshaus in der Regel weniger Überzeugungsarbeit vor Ort notwendig, als bei einer Fachmarktentwicklung oder gar einer Shopping-Center-Ansiedlung. Aber diese Überzeugungsarbeit hilft auch uns, die Entwicklung in allen erforderlichen Parametern abzuprüfen und sie gehört zu unserem Geschäft dazu. Wir machen sie auch im Übrigen gerne.
HIR: Wie sieht der Einzelhandel den Trend? Wie groß ist das Interesse auch in die kleineren Städte zu gehen? Und vor allem: Wie groß muss eine Mittelstadt noch sein, damit sie interessant ist? Da gibt es ja sicher branchenmäßige Unterschiede.
Ortner: Dies hängt von vielen Faktoren ab. In der Regel werden Standorte ab ca. 25 000 Einwohner im Kern und einem entsprechenden Einzugsgebiet für eine Vielzahl von Einzelhändlern interessant. Klar gibt es auch manche, die Standorte erst ab 100 000 Einwohnern im Kern machen, die riskieren aber, die entsprechenden potenziellen Kunden vor Ort langfristig vollständig an den Onlinehandel zu verlieren.
HIR: Und wie groß ist das Interesse der Investoren?
Ortner: Wir stellen insgesamt fest, dass das Interesse zunimmt. Die hohen Preise, die bereits seit einiger Zeit in den deutschen Großstädten verlangt werden, haben bei vielen Investoren zu einem Umdenken geführt. Zwar bieten Investitionen in den Großstädten vermeintlich mehr Sicherheit, dies geht aber aufgrund der zu zahlenden Kaufpreise stark zu Lasten der Rendite. Wir können durchaus einen Trend erkennen, dass unsere Entwicklungen in Mittelstädten im zunehmenden Maße von Investoren nachgefragt werden. Immer mehr Investoren haben die Attraktivität von Investments in Mittelstädten erkannt und fragen entsprechende Objekte nach. In vielen Mittelstädten lässt sich noch eine vernünftige Rendite zu einem adäquaten Risiko erzielen.
HIR: Gibt es bei Neuentwicklungen in Mittelstädten – verglichen mit Großstädten – Besonderheiten, die zu berücksichtigen sind?
Ortner: Aufgrund der höheren Nachfrage von Käufern sind natürlich Objekte in Großstädten im Hinblick auf den Exit gängiger und Endinvestoren akzeptieren eher, wenn mal etwas nicht zu 100% im Hinblick auf Konzeption oder Nutzungsarten passt. Bei Objekten in Mittelstädten müssen wir viel genauer darauf achten, wie ein Objekt konzipiert ist, welche Mieter und Nutzungsarten vorgesehen sind. Wir haben festgestellt, dass am liebsten reine Handelsobjekte nachgefragt werden. Sobald noch ein etwas höherer Anteil Büro oder gar Wohnen dazu kommt, wird es im Exit sehr schwierig. Diesen Punkt sollten Kommunen daher bei Vergabeverfahren im Blick haben. Allzu häufig werden wir bei solchen Verfahren noch mit Wünschen nach Wohnen oder Büro Nutzungsbausteinen konfrontiert.
HIR: In manchen Regionen wird die Bevölkerung in den nächsten Jahren schrumpfen. Wie stellt die HBB sicher, dass sie das richtige Objekt am richtigen Ort baut?
Ortner: Sicherlich werden wir Standorte mit einem deutlichen Minus in der demografischen Entwicklung nur noch in Ausnahmefällen machen. Die Demografie ist aber nur eines von vielen Kriterien, die wir im Vorfeld sorgfältig abprüfen und abwägen bevor wir eine Investitionsentscheidung treffen.
HIR: Welche Rolle spielt das Thema Finanzierung bei Investments in Mittelstädten?
Ortner: Bei der Finanzierung von Projektentwicklungen in Mittelstädten hatten wir bislang noch keine Probleme. Das liegt sicherlich zum einen daran, dass die HBB bislang sehr erfolgreich unterwegs ist. Wir machen aber auch alle unsere Hausaufgaben hinsichtlich sorgfältiger Markt- und Standortortanalyse und insbesondere Vorvermietungsquote bevor wir an die Banken herantreten, sodass wir gut vorbereitet sind und bei der Finanzierung deshalb keine Überraschung erleben.
HIR: Sie haben vor zwei Jahren den Bereich Center-Management und Vermietung aufgebaut. Zuletzt haben Sie die Sparte um Herrn Hutmacher verstärkt. Welche weiteren Pläne haben Sie für diesen Bereich?
Ortner: In diesem Bereich haben wir noch einiges vor. Die Centermanagement-Sparte hatten wir vor 2 Jahren aufgebaut, um das Centermanagement unserer neuen Objekte selbst zu machen. Das erste Objekt war die „Neue Mitte“ in Ingelheim und im März 2012 kam das City Center Langenhagen (CCL) dazu und wurde auf Anhieb im „Shoppingcenter Performance Report 2012“ der Immobilienzeitung von den Mietern deutschlandweit auf den 6. Platz gewählt. Das hat uns sehr gefreut und darin bestätigt, dass wir mit dem Aufbau einer Centermanagement-Tochter auf dem richtigen Weg sind. Ende dieses Jahres werden unsere Einkaufspassage in Troisdorf und Anfang 2015 unsere neuen Center „Forum Hanau“ und „Forum Gummersbach“ eröffnen. Auch das Management dieser Objekte wird die HBB übernehmen.
Wir gehen 2013 von einem stabilen Umfeld aus
Grundsätzlich möchten wir in Zukunft verstärkt das Augenmerk darauf richten, wie wir das Marketing der Center noch weiter in Richtung „Social Media“ und Internet ausrichten und auch den Handel nach besten Kräften dabei unterstützen sich den Herausforderungen aus dem E-Commerce zu stellen.
HIR: Wie schätzen Sie den Handelsimmobilien-Markt 2013 ein?
Ortner: Aus unserer Sicht bewegen wir uns auch 2013 in einem sehr stabilen Umfeld. Auch wenn die einen oder anderen Mieter aufgrund der Konkurrenz aus dem Internet oder auch der demografischen Entwicklung in vielen Städten bei Ihrer Expansion vorsichtiger geworden sind, so gibt es auch viele andere Einzelhändler, die nach wie vor ihre Expansion vorantreiben und für sich noch viele weiße Flecken auf der Karte identifiziert haben, die es gilt zu besetzen. Das heißt für uns, dass wir auch 2013 da sein werden, wo unsere Mieter hinwollen, um viele neue attraktive Entwicklungen anzuschieben und zu verwirklichen.