IVD-Nord: Hamburg hat einen stabilen und funktionierenden Mietermarkt

Auch dieses Jahr hat sich der Maklerverband IVD wieder bemüht, die aufgeregten  Berichte zum Hamburger Wohnungsmarkt zu relativieren – Wasser auf die Mühlen all` jener Vermieter, die sich wundern, warum ihnen ihre Wohnungen nicht für zehn Euro plus aus den Händen gerissen werden.

„Wer in Hamburg von Wohnungsnot rede, handelt verantwortungslos“,  sagte Verbandschef Axel Kloth während eines Pressegesprächs. Die in den vergangenen Jahren „gewollt oder unwissend gemachten Falschaussagen und Übertreibungen“ seien ärgerlich und würden nicht helfen, die Probleme auf dem Wohnungsmarkt zu lösen.

Laut Mieterverein fehlen in der Hansestadt 40.000, vor allem preiswerte Wohnungen. Das Pestel-Institut nennt einen Fehlbestand von 15.000 Wohnungen. Die sich daraus ableitenden Forderung nach Begrenzung von Mietpreissteigerungen sei populistisch und verschrecke Investoren, so Kloth. Die Situation auf dem Mietmarkt werde sich nur durch den Neubau entspannen.

Preisanstieg deutlich abgeflacht

Um zur Versachlichung der Diskussion beizutragen, hat der IVD Nord durch das Berliner Center for Real Estate Studies eine Studie erstellen lassen und den Wissenschaftlern dazu anonymisierte Daten von 30.000 Hamburger Mietwohnungen zukommen lassen. Danach befinden sich Mieten und Preise für Wohneigentum seit 2010 zwar in einer beschleunigten Preisentwicklung. Die aktuellen Anstiege fallen jedoch bereits deutlich geringer aus. Kloth: „Hamburg hat einen stabilen und funktionierenden Mietermarkt“.  Die Fluktuationsrate liegt bei 10,16 und unterscheide sich nicht vom Bundesdurchschnitt.

Bei Betrachtung der untersuchten 30.000 Wohnungen beträgt bei den bestehenden Mietverhältnissen die durchschnittliche Nettokaltmiete 7,90 Euro pro m². Bei Neuvertragsmieten müssen im Schnitt 9,90 Euro bezahlt werden. Da die Studie ausschließlich den vom IVD Nord betreuten privatwirtschaftlichen Wohnungsmarkt repräsentiere, dürfte der durchschnittliche Mietpreis im gesamten Wohnungsbestand niedriger liegen, sagte Kloth, denn die preiswerten Bestände städtischer und genossenschaftlicher Unternehmen seien nicht berücksichtigt.

In den angesagten Stadteilen übersteige die Nachfrage das Angebot deutlich – der Grund für hohe Steigerungsraten. Es gebe in Hamburg aber auch jede Menge Wohnungen für unter elf Euro pro Quadratmeter. „Nur nicht  in jedem Stadtbezirk, sagt Kloth und übernimmt ein geflügeltes Wort des ehemaligen Hamburger Wohnungsbaukoordinators  Michael Sachs, es gebe kein Grundrecht auf Wohnen in einem Szeneviertel.

Der Bezirk Eimsbüttel liegt der Studie zufolge bei den durchschnittlichen  Bestandsmieten mit 8,23 Euro pro m² an der Spitze. Am günstigsten ist Harburg mit 6,54 Euro im Bestand. Berücksichtigt man nur ausgesucht gute Wohnlagen liegt der Bezirk Mitte vorn – durchschnittlich 9,95 Euro. Auch bei neuen Mietverträgen führt Eimsbüttel mit 10,98 Euro pro m² vor Altona, wo 10,04 Euro gezahlt werden. Am günstigsten bei der Neuvermietung ist Harburg, wo der Quadratmeter im Schnitt 7,57 Euro kostet.

Hohe Steigerungsraten in Szenelagen

Der Studie zufolge sind Mieter bereit, bei Neuvermietungen signifikant höhere Preise zu zahlen. Kloth spricht von Steigerungen von bis zu 25 Prozent in den Szenelagen. In weniger begehrten Stadtteilen nach einem Mieterwechsel signifikant höhere Mieten zu realisieren, sei eher schwierig. Tim Sebastian Nädele, einer der Autoren der Studie, schränkt ein, dass Bestandsmieten im Durchschnitt über zwölf Jahre liefen. Umgerechnet bedeute das eine Mietsteigerung von drei Prozent im Jahr. Inflationsbereinigt liege die Mietsteigerung pro Jahr nur bei etwa einem Prozent.

„Interessant sind die großen Mietpreisdifferenzen auch innerhalb der sieben Bezirke“, sagt CRES-Studien-Autor Professor Dr. Michael Lister. Den größten Abstand zwischen einer durchschnittlichen Bestandsmiete und einer Neuvertragsmiete verzeichnet laut Studie der Bezirk Mitte. In guten Wohnlagen liegen hier die Neuvertragsmieten im Schnitt bei 14,02 Euro pro m² – 4,07 Euro mehr als bei Bestandsmieten.