45 Jahre Immobilien-Investments
Die Branche der Geschlossenen Immobilienfonds steht vor neuen Herausforderungen. Die Umsetzung der AIFM-Regelungen und das neue KAGB machen aus dem Produkt „Geschlossener Immobilienfonds“, der zum Teil eher dem grauen Markt zugerechnet wird, ein weißes Kapitalanlageprodukt einer Kapitalverwaltungsgesellschaft, die in Regulierung und gesetzlichem Umfeld an die klassische Kapitalanlagegesellschaft nach deutschem Investmentrecht angeglichen wird. Für regulierungserfahrene Initiatoren Geschlossener Fonds mit institutionellem Hintergrund ergibt sich aus der Herausforderung der aktuellen Verfahrensunwägbarkeiten mittelfristig eine besondere Chance. Die meisten der zukünftig notwendigen Abläufe und Risikomanagementsysteme sind ebenso wie zukünftig notwendige Bewertungsverfahren bereits implementiert.
Stefan Ziegler, in der KGAL Geschäftsführung für den Immobilienbereich verantwortlich und auch Gert Waltenbauer, der für den Vertrieb der KGAL Produkte verantwortlich zeichnet, sehen die KGAL hier auf jeden Fall so gut aufgestellt, dass sich aus Regulierungserfahrung, einer positiven Leistungsbilanz, institutionellem Hintergrund und Vertriebserfahrung ein langfristiger Wettbewerbsvorteil ergibt. Ein besonderer Vorteil für die KGAL ist, dass sie vertrieblich auf mehreren Standbeinen steht. Institutionelle Anleger haben schon in der Vergangenheit hohe Ansprüche an die internen Abläufe ihrer Zielfonds gestellt, so dass die KGAL unter Zukunftsaspekten hier gut positioniert ist. Zudem profitiert die KGAL aktuell in einem Umfeld, das durch die branchenweite Schwäche des Publikumsgeschäftes geprägt ist, durch ein starkes institutionelles Geschäft. Die KGAL selbst ist derzeit mit ihrem Absatz im Publikumsbereich nicht zufrieden, wie Vertriebs-Geschäftsführer Gert Waltenbauer im Gespräch deutlich macht.
Andererseits besteht in der Geschäftsführung die feste Überzeugung, dass nicht der Anleger derzeit für die Schwäche der Publikumsfonds-Platzierung verantwortlich ist,
sondern die Verunsicherung des Vertriebs bzw. der verschiedenen Vertriebswege, die
sowohl durch Vorbereitung als auch Umsetzung des AnsFuG wie auch durch das aktuelle Meinungsbildungsverfahren zur Umsetzung der AIFM-Richtlinien und des KAGB entstanden ist. Insofern ist die heutige Situation gerade durch den Widerspruch geprägt, dass das
Asset „deutsche Immobilie“ wieder bei allen Anlegergruppen hohes Ansehen genießt,
jedoch die Immobilien-PS durch die Vertriebswege nicht auf die Publikums-Straße gebracht werden können.
Einen klaren Wettbewerbsvorteil auch in einem zukünftig vielleicht engeren Markt sieht Stefan Ziegler in der Immobilienhistorie der KGAL. 1968, vor 45 Jahren, startete das Geschäft der strukturierten Finanzierung von Immobilien in Form klassischer Leasingmodelle. Zu den großen Kunden der KGAL gehören bis heute BMW, Deutsche Bank, Deutsche Telekom, E.on, Lufthansa, Edeka-Gruppe, Maritim Hotels und viele mehr. Bereits 1979 wurde der erste Immobilienfonds für institutionelle Investoren aufgelegt. Kommunalleasing folgte 1985. Vor gut 20 Jahren, 1992, startete die KGAL mit dem ersten Auslands-Großprojekt, dem Bürohaus „Bertelsmann Building“ in New York. 2001 folgte der erste Österreich-Fonds. 2003 wurde in zwei Büroimmobilen im CBD von Toronto investiert. 2004 gelang der Fonds-Start in den USA. Niederlassungen wurden in den Folgejahren in Toronto und Wien eröffnet. In 2006 und 2007 nutzte die KGAL den Boom antizyklisch – und wie die Finanzkrise kurz darauf bestätigte – in genau richtigem Timing für den vorzeitigen Verkauf der kanadischen Objekte mit einer durchschnittlich 18% über der Prognose liegenden Rendite. Ebenfalls antizyklisch nahm die KGAL 2007 den Wohnimmobilienboom, der sich zwei Jahre nach der Finanzkrise entwickelte, für einen ersten Wohnimmobilienspezialfonds für institutionelle Investoren vorweg. 2009 wagte die KGAL am Tiefpunkt des Marktes den Schritt über den Kanal mit einer Büroimmobilie in London, die sie 2012 mit gut 40% Wertzuwachs gewinnbringend wieder verkaufte. 2011 entstand der erste Frankreichfonds und 2012 setzte die KGAL das deutsche Geschäft mit Wohnimmobilien weiter fort. Seit 1968 wurden für über tausend Immobilien in Einzel- oder Portfoliotransaktionen unterschiedliche Modelle wie etwa Publikumsfonds, Private Placements, Spezialfonds oder andere strukturierte Finanzierungslösungen gestaltet.
Stefan Ziegler sieht die Immobilie als Urform des Realkapitals gerade heute wieder in einer zunehmenden Wertschätzung. Investoren erwarten in der Zukunft klar strukturierte Investments in Assets mit Nachhaltigkeit und Ertragskonstanz. Gefragt sind sichere Engagements mit verlässlichen und nachvollziehbaren Beteiligungskonzepten. Sicherheit geht vor Renditemaximierung. Neben Immobilien investieren Produkte der KGAL maßgeblich in Flugzeuge und Infrastruktur. Im Bereich der Infrastruktur war die KGAL einer der Pioniere bei Investitionen in Erneuerbare Energien wie z.B. Windkraft und Photovoltaik. Aktuell betreut die KGAL ca. 110.600 Investoren (inklusive Mehrfachzeichnungen) mit Beteiligungen an insgesamt 135 aktiven Geschlossenen Fonds. Dafür haben Investoren der KGAL Eigenkapital in Höhe von 6,4 Mrd. Euro anvertraut. Insgesamt wird Ende 2012 ein Investitionsvolumen von rd. 25,1 Mrd. Euro gemanagt. Wie in allen Kernassetbereichen setzt die KGAL auch bei Immobilien auf Experten im Haus. 67 KGAL Mitarbeiter im Bereich Immobilien sichern den Marktzugang, entwickeln attraktive Angebote, managen Engagements und ermöglichen es, frühzeitig auf Marktentwicklungen einzugehen und antizyklisch zu agieren.
Die Erfolgsfaktoren im Investmentprozess sieht die KGAL im Marktzugang, im geschulten Blick bei Objektprüfungen, im Assetmanagement und in der 45-jährigen Immobilien-Erfahrung. Starke Marktdurchdringung durch Konzentration auf wenige Märkte sichert den Marktzugang. Die Due-Dilligence basiert auf Kenntnis und Analyse der wesentlichen Werttreiber des Standortes und auf der fachmännischen Beurteilung des Objektes in Bezug auf potenzielle Mietinteressenten. Die Vielzahl großvolumiger Vertragsabschlüsse sichert gute Finanzierungskonditionen. Entscheidend ist das Assetmanagement, denn Wertschöpfung auf Objektebene ergibt sich nur durch Vermietungserfolge. Aktives Flächenmanagement gehört ebenso hierzu wie das Fördern der Objektnachhaltigkeit und das Ausnutzen von Marktchancen durch Timing bei Verkauf. Begleitet werden alle Projektphasen durch Risikomanagement, Controlling und dezidiertes Reporting. Im Immobilienbereich wird ein aktiver Bestand von ca. 9,5 Mrd. Euro mit mehr als tausend Immobilien betreut. Davon finden sich Objekte im Wert von 7,7 Mrd. Euro in Deutschland.
Für Stefan Ziegler bedeutet erfolgreiches Assetmanagement nicht nur den günstigen Einkauf, sondern auch optimale Bewirtschaftung und gutes Mieter-Management mit dem Ziel langfristiger Wertsteigerung. Aktuell konnte die KGAL beispielsweise beim Erwerb ihrer ersten Londoner Immobilie das richtige Timing beweisen. Für den ersten England-Fonds wurden binnen kürzester Zeit hohe Wertzuwächse erreicht. Nach weniger als vier Jahren wurde Francis House in London mit einem Plus von rd. 40% verkauft. Auch die anderen zwei London-Immobilien haben nach wenigen Jahren bereits gutachtliche Wertzuwächse von rund 20% erreicht. Die Auflösung der Kanada-Fonds war ebenso erfolgreich wie die vorzeitige Rückführung der Mezzanine-Finanzierung für das Münchner Fußballstadion „Allianz Arena“.
Die bevorzugten Immobilienmärkte der KGAL sind Büro, Wohnen und Handel. Bei Büroimmobilien konzentrieren sich die Investments auf Core-Objekte in innerstädtischer Lage zukunftsorientierter Großstädte mit bonitätsstarken Mietern. Neben den deutschen Top-7-Metropolen sieht Ziegler auch deutsche B-Städte für Investments mit hoher Objektqualität als interessant an. Bei Wohnimmobilien vertraut die KGAL auf die besondere Attraktivität dynamischer Metropolen und ausgewählter Oberzentren, die Chancen auf reelle Wert- und Mietsteigerungen bieten. Bei Handelsimmobilien gilt die Suche der KGAL aktuell inländischen Stadtteilzentren und Einzelhandelsimmobilien in 1A-Lagen zum Aufbau eines Highstreet-Portfolios. Neben Direktinvestitionen unterstützt die KGAL Eigentümer und Bestandshalter umfangreicher Immobilien-Portfolios bei deren Umstrukturierung oder einer Ausgliederung.
Zusammengefasst sieht Ziegler die KGAL mit 45 Jahren Immobilienerfahrung als einen der führenden Anbieter geschlossener Immobilienfonds mit exzellenter Marktreputation gut aufgestellt. □