In vielen der führenden Weltmetropolen steigen die Mieten für Wohnimmobilien gegenwärtig schneller als die entsprechenden Kaufpreise, da die Nachfrage seitens inländischer und internationaler Unternehmen, die Wohnraum für ihre Mitarbeiter anmieten, hoch und das Angebot auf dem globalen Markt für Wohnimmobilien zunehmend begrenzt ist. Paris hat sich mittlerweile für Mieter zur teuersten Stadt der Welt entwickelt.
Der Savills World Class Cities Index stellt für das 2. Halbjahr 2011 ein durchschnittliches Mietpreiswachstum von 2,3 % fest. Demgegenüber stiegen die Kaufpreise um lediglich 1 %, wobei der Anstieg in den Märkten der Alten Welt mit 2,8 % deutlicher ausfiel als in den Neue-Welt-Destinationen mit 1,8 %.
Paris überholte London als Hauptstadt, in der die Anmietung von Wohnraum für den Basis-Mitarbeiterstamm einer sogenannten ‚executive unit‘ am teuersten ist. Die Mieten in Paris sind mittlerweile mehr als dreimal so hoch wie in Shanghai oder Mumbai. Klassenbester im Index war New York – dort stiegen die Mieten im 1. Halbjahr 2011 um 6,5 % und im 2. Halbjahr um weitere 6,2 %.
In den meisten Städten der Neuen Welt stiegen die Mieten im 2. Halbjahr 2011 nur geringfügig an. Auffallende Ausnahme war Singapur, wo die Mieten in den ersten sechs Monaten des Jahres um 4,4 % und im zweiten Halbjahr um weitere 5,0 % stiegen. Hier dürfte die Einführung einer zusätzlichen Grunderwerbsteuer für ausländische Käufer im Dezember 2011 dem Vermietungsmarkt weiter zugutekommen. Im Gegensatz dazu ließ der Mietpreisanstieg in anderen Städten der Neuen Welt im 2. Halbjahr 2011 nach – insbesondere in Hong Kong, Moskau und Shanghai.
„Die Mietniveaus geben Aufschluss darüber, ob stabile Marktgegebenheiten in Bezug auf die Nutzernachfrage vorherrschen, und vor diesem Hintergrund sind die Märkte von Paris, London, Hong Kong und New York als solide anzusehen“, sagt Yolande Barnes, Head of Residential Research bei Savills. „Die starke mieterseitige Nachfrage in diesen Städten und die relativ niedrigen Kaufpreise in Paris, London und New York (insbesondere im Vergleich zu Hong Kong) machen sie für Investoren zu einem fairen Deal – vor allem New York, das gemessen am Kaufpreisniveau zu den günstigsten World Class Cities zählt.“
Mieten oder kaufen?
Savills Research hat ferner die Kosten des Erwerbs von Wohnimmobilien in den zehn größten Weltmetropolen beleuchtet. Die Analyse zeigt, dass in Shanghai und Mumbai die Kosten eines Kaufs mit anschließender Nutzung im Verhältnis zu den relativ niedrigen Mieten so hoch sind, dass sie umgerechnet mehr als die vierfache Jahresmiete betragen. In Singapur liegt dieser Wert bei etwa drei Jahresmieten.
„In Zeiten, in denen kein Anstieg der Kaufpreise erwartet wird, dürfte die Nachfrage nach Eigennutzerobjekten in diesen Märkten zurückgehen“, sagt Barnes. „Das Ergebnis wird zweifellos so aussehen, dass sich die östlichen New Economies zu Märkten mit niedrigen Renditen und hoher Volatilität entwickeln, in denen die Herausforderung darin bestehen wird, Mieternachfrage und Investoreninteresse zusammenzubringen, um das Angebot zu erhöhen.“
Im Gegensatz dazu dauert es nur gut sechs Monate Mietzeit, bis die Kosten für einen Immobilienerwerb in der Stadt erreicht sind, in London gut ein Jahr. Neben Sydney sind dies die Märkte, in denen es rentabler sein könnte zu kaufen statt zu mieten.
„In allen Weltmetropolen wird – nicht nur aus kurzfristiger Perspektive – die Nachfrage seitens Unternehmen entscheidend für die Entwicklung der Mieten sein. Die Unsicherheit in Bezug auf Weltkonjunktur und Jobsicherheit bewegt Angestellte, die früher vielleicht eine Wohnimmobilie gekauft hätten, in zunehmendem Maße dazu, Wohnraum anzumieten.“
„Wie bereits in London der Fall, gehen wir davon aus, dass die steigenden Mietpreise und die hohe Mieternachfrage die Investitionstätigkeit ankurbeln werden und die Renditen in den meisten Metropolen unseres World Class Index zurückgehen.“