Betriebswirtschaft dominiert, nicht die Gesellschafter
Das Zahlenwerk einer nachhaltigen Bewirtschaftung von großen Wohnungsbeständen wie sie neben den klassischen Wohnungsgesellschaften auch von Immobilien AG’s und Finanzinvestoren gehalten werden, macht deutlich, dass viele der derzeit konjunkturell hochfliegenden Perspektiven von Wohnungsinvestments nicht aufgehen können.
Die große Herausforderung der Wohnungswirtschaft bleibt, dass das Klientel der
Wohnungsgesellschaften tendenziell wirtschaftlich schwächer wird. Gleichzeitig steigen
die Nebenkosten unaufhaltsam. Damit werden die Mieten von Wohnungsbeständen lediglich kurzfristig konjunkturell steigen können, langfristig aber sinken müssen. Davon geht mit
Blick auf Wohnungsgesellschaften Professor Volker Eichener, Rektor der Bochumer
EBZ Business School, auf dem vom EBZ organisierten 10. Forum Wohnungswirtschaft
des VdW Rheinland Westfalen aus.
Wir haben Ihnen einige Eckdaten von Profis zusammengestellt, die auch Basis einer Beurteilung von Investmentkalkulationen sein können. Weitere Baustellen deutscher Immobilienbestände sieht Uwe Schramm, VV der WohnBau Westmünsterland eG, darin, dass 70% der westdeutschen Immobilienbestände des GdW älter als 50 Jahre seien. Schrumpfende Märkte produzierten Leerstand. Die demografische Entwicklung verlange nach kostenintensiver Barrierefreiheit. Wohnungsneubau sei renditeschwach. Warmmietenneutrale energetische Sanierung sei nicht ausreichend wirtschaftlich. Hinzu käme die neue allgemeine Wertediskussion. Die Finanz- und Wirtschaftskrise habe „Ethikspuren“ hinterlassen. 1 Mio. Wohnungen seien in den letzten Jahren an Finanzinvestoren verkauft worden. Der Sozialstaat ziehe sich zurück. Gleichzeitig gewinne das Gut „Wohnung“ als Rückzugsraum an Bedeutung.
Übereinstimmung bei den Chefs von LEG (Whitehall Fund) mit 90 000 Wohnungen, WohnBau mit 5 500 Wohnungen und Evonik mit 60 000 Wohnungen bestand jedoch darin, dass der ökonomische Erfolg Voraussetzung für nachhaltige Bewirtschaftung von Wohnungen ist. Renditeorientierte Unternehmenssteuerung schaffe dafür die Grundlagen, stellt LEG-Chef Thomas Hegel fest, der bei seiner Geschäftspolitik die Interessenlage des Finanzinvestors Whitehall zu berücksichtigen hat. Sicherung der Marktposition mit signifikanter Größe und qualitatives Bestandswachstum, Erreichung einer angemessenen jährlichen Dividende, Steigerung des Net Asset Value und Steigerung Cash-Flow nennt Hegel als Ziele.
Nachhaltigkeit bedeute nichts anderes als Investitionen, fasst Evonik-Wohnungs-GF Robert Schmidt zusammen. Vermietbarkeit sei auf lange Sicht nur durch wertsteigernde Instandhaltung sicherzustellen. 6 bis 7 Euro pro Jahr und qm mancher Immo AG’s oder Finanzinvestoren seien nicht ausreichend. Um die 12 Euro pro qm für Instandhaltung – das gibt auch die LEG aus – und 7 Euro für energetische Instandhaltung seien pro Jahr und qm nötig für ein Konzept der nachhaltigen Bewirtschaftung. Damit wird klar, dass eine geänderte Mietrechtsgesetzgebung den Gesellschaften nicht hilft, da die Kosten allein aus Belastbarkeitsgesichtspunkten nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Helfen würden nur niedrige KfW-Zinsen. (WR)