„Nachhaltigkeit ist in Regeln gegossener gesunder Menschenverstand“

Eine Einführung in gelebte Nachhaltigkeit gab am Dienstag die Schweizer Privatbank Sarasin, die mit dem Slogan „Nachhaltiges Schweizer Private Banking seit 1841“ ihren Anspruch auch in Bezug auf ein Nachhaltigkeitskonzept für Immobilienportfolios deutlich macht. Mit dem „Sarasin Sustainable Properties – European Cities“ legen die Bank Sarasin und Catella Real Estate AG KAG gemeinsam den ersten Immobilienspezialfonds für institutionelle Investoren auf, der ausschließlich in nachhaltige Gebäude europäischen Metropolen investiert. Der Schwerpunkt liegt zunächst auf Deutschland, Frankreich und den nordischen Staaten.

Die Rückkehr zu den klassischen Tugenden des Baus zur Vermietung anstehender Gebäude ist wesentlicher Schwerpunkt des immobilienorientierten Nachhaltigkeitskonzeptes der Bank Sarasin & Cie AG. Aris Prepoudis, Head of Institutional Clients des Schweizer Bankhauses, machte vor Journalisten einige Kernpunkte langjährig gelebter Nachhaltigkeit im Private Banking deutlich. Nachhaltigkeit bedeute, sich zurückzunehmen und eben viele Dinge nicht zu tun. So seien Investments in die Atomindustrie, Tabak oder auch genetisch manipulierte Lebensmittel generell ausgeschlossen. Dies träfe auf Übergangstechnologien und Dinge, die langfristig keinen Sinn machen, generell zu. Dabei werde Nachhaltigkeit rein ökonomisch angegangen und nicht nach einem ethischen Ansatz. „Ethical Investments“ verfolge immer einen „gut/böse“-Ansatz, den Sarasin nicht teile. Man mache einfach, was Sinn mache. Wenn Immobilien für einen Fonds mit einem gleichermaßen ökonomischen und nachhaltigkeitsorientierten Fonds nicht schnell zu kaufen seien, dann wachse der Fonds eben langsamer, ändere aber deswegen seine Politik nicht. Bedenklich stimmt Prepoudis der marketingorientierte Nachhaltigkeitsansatz vieler Newcomer, die jetzt seit ein oder zwei Jahren die gestempelte Nachhaltigkeit für sich und ihre Anlageprodukte erkannt haben.

In der Diskussion um die immobilienwirtschaftlichen Eckpunkte eines Nachhaltigkeitskonzeptes, das über Energiefragen hinausgeht und hohe Orientierung an den Bedürfnissen der Mieter, sorgfältigere Prüfung des Umfelds auf seine dauerhafte Attraktivität, Einbeziehung langfristiger Trends und zukunftsfähige Bauweise gleichermaßen berücksichtigt, fasste Prepoudis zusammen, Nachhaltigkeit im Rahmen eines Immobilienkonzeptes sei letztlich nichts anderes als in Regeln gegossener gesunder Menschenverstand. Sarasin hat bereits 1994 den ersten Nachhaltigkeitsfonds aufgelegt, lange bevor der Begriff zum „Modethema“ wurde.  

Die Kooperation der Catella KAG mit Bank Sarasin ist die erste Kooperation einer Schweizer Privatbank mit einer deutschen Kapitalanlagegesellschaft nach deutschem Investmentrecht. Catella steht in der Zusammenarbeit für Immobilienexpertise und für Immobilienkapitalanlagen nach Investmentrecht für institutionelle Anleger und Private Banking Kunden. „Nachhaltigkeit“, egal in welcher Definition, ist für Catella KAG Vorstandsvorsitzender Dr. Andreas Kneip mit dem nordischen / schwedischen Catella-Hintergrund eben kein Mode-Thema. Soziale, ökologische und ökonomische Nachhaltigkeit werde in wenigen Jahren eine selbstverständliche Bedingung eines erfolgreichen Immobilieninvestments sein. Nachhaltigkeit werde zu einem entscheidenden Wert- und Renditetreiber.

Das Fondsmanagement investiert bei dem „Sarasin Sustainable Properties – European Cities“ vor allem in Büro- und Handelsimmobilien. Wohngebäude können bis zu 25 Prozent des Fonds ausmachen. Energieeffizienz ist neben der Standortattraktivität zunehmend ein wesentlicher Faktor für die Wertentwicklung von Immobilien. Besonderen Wert legt der Fonds auch auf einen hohen Nutzwert der Gebäude für die Mieter. Zur Messung der Nachhaltigkeit der Gebäudeverwendet verwendet die Bank Sarasin ein eigenes System, bei dem einerseits klassische Kriterien wie Energieverbrauch oder die Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln zum Tragen kommen. Andererseits bezieht die Bank Sarasin aber auch Komfortkriterien wie Raumluftqualität, Beleuchtung oder sommerlichen Wärmeschutz in die Analyse ebenso ein, wie das Umfeld, zum Beispiel die Sicherheit, die Erreichbarkeit zu Fuß und per Fahrrad und die Nähe zu wichtiger Infrastruktur. Weiterhin werden auch Reputationsrisiken berücksichtigt, beispielsweise in Bezug auf die Mieterschaft.

Die Fonds-Eckdaten: „Sarasin Sustainable Properties – European Cities“ ist ein Spezialfonds nach deutschem Investmentgesetz (InvG). Die Fondslaufzeit ist unbegrenzt. Das Mindestzeichnungsvolumen pro Anleger beträgt 0,5 Mio. Euro. Das Ziel-Fondsvolumen liegt bei 500 Mio. Euro Eigenkapital mit dem ein Immobilienportfolio von ca. 750 Mio. Euro zusammengestellt wird. Die optimale Diversifikation soll nach 4 bis 5 Jahren erreicht werden. Es gibt eine grundsätzlich offene Ausgestaltung des Fonds, so dass Rückgaben zum Monatsultimo mit mindestens fünfmonatiger Kündigungsfrist oder auch wahlweise mit 11 oder 17 Monaten Kündigungsfrist möglich sind. Der Rücknahmeabschlag liegt zugunsten des Fonds abhängig von der Kündigungsfrist bei  5% / 2,5% / 0%. Die jährliche Ziel-Anlagerendite beträgt ca. 5,0% bis 5,5% einschließlich Wertsteigerungsrendite. Die jährliche Ziel-Ausschüttungsrendite aus Mieterträgen soll ca. 4,0% bis 4,5% erreichen. Monatliche Factsheets, quartalsweise Berichterstattung über das Portfolio, Informationen zur Nachhaltigkeit jedes Gebäudes und Halbjahres- (ungeprüft) und Jahresberichte (geprüft) geben detaillierte Informationen über jede einzelne gekaufte Immobilie. Der Fonds strebt für seine Investoren eine sehr hohe Transparenz an.