Positive Urteile mit rückwirkender Konsequenz

 Aktuelle Entscheidungen lassen sich in allen offenen Steuererklärungen nutzen

 Die Finanzgerichte (FG) und der Bundesfinanzhof (BFH) haben sich in den vergangenen Wochen und Monaten gleich mehrfach mit geschlossenen Fonds beschäftigt. Nachdem in der vorangegangenen Ausgabe des Fondsbriefes die Schiffe an der Reihe waren, werden nachfolgend einzelne Entscheidungen zu Immobilien mit ihren praktischen Auswirkungen für Anleger und Initiatoren vorgestellt. Generell lassen sich die Urteile in allen anstehenden Steuererklärungen nutzen. Sofern ein Steuerbescheid für alte Jahre noch offen ist, gelingt der Einfluss eines positiven Tenors noch im Nachhinein. Offene Fälle liegen vor, wenn ohnehin schon ein Einspruch anhängig ist, der Bescheid unter dem Vorbehalt der Nachprüfung steht oder die Einspruchsfrist von einem Monat noch nicht abgelaufen ist.

Die Fondserträge fallen unter die vermögensverwaltenden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Der Verkauf der Anteile an geschlossenen Fonds sowie der Objektverkauf durch die Gesellschaft ist im privaten Bereich steuerpflichtig, sofern er innerhalb der für Immobilien geltenden zehnjährigen Spekulationsfrist anfällt. Dies ist auch im Rahmen der Systemumstellung auf die Abgeltungsteuer so geblieben, während der Verkauf offener Immobilienfondsanteile jetzt als Kapitaleinnahmen generell Steuer auslöst. Der Verkauf der geschlossenen Fondsanteile durch den Sparer fällt ab einer gewissen Größenordnung unter die Kriterien für den gewerblichen Grundstückshandel. Diese Thematik sowie die Aspekte der Liebhaberei beschäftigen Finanzrichter, wie die nachfolgenden Urteilsbeispiele zeigen.

Hotelgutscheine fließen Fondsanlegern mit Ausgabe zu

Erhalten die Anleger an einem geschlossenen Immobilienfonds vom Pächter des vermieteten Objekts vereinbarungsgemäß jährlich entsprechend der Beteiligungshöhe Hotelgutscheine, sind diese nicht erst dann zu versteuern, wenn sie eingelöst werden. Vielmehr liegen Mieteinkünfte bereits im Zeitpunkt der Gutscheinausgabe vor, so das FG Düsseldorf (Az. 13 K 4754/08 F). Diese vorgezogene Steuerpflicht greift auch dann schon, wenn der Gutschein nicht dem Immobilienfonds selbst zugute kommt. Dieser leitet diese Einnahme nämlich postwendend an die einzelnen Anleger weiter. Dabei spielt es nach Auffassung der Richter auch keine Rolle, ob, wann und in welcher Höhe ein Fondssparer diese Wertschecks tatsächlich einlöst oder verfallen lässt.

Immobilienfonds zahlen weniger Grunderwerbsteuer

Erwirbt ein geschlossener Immobilienfonds ein Grundstück auf Basis eines Erbbaurechts, unterliegen die geleisteten Zahlungen für die Baubetreuung durch den Verkäufer nicht der Grunderwerbsteuer, weil kein einheitlicher Erwerbsgegenstand vorliegt. Diese schädliche Vereinbarung läge nach dem Urteil des BFH (Az. II R 3/10) nur dann vor, wenn sich der Besteller des Erbbaurechts gegenüber dem Fonds dazu verpflichtet hat, das Grundstück in einen bebauten Zustand zu versetzen. Hierunter fallen aber nicht seine Leistungen wie etwa Angebote für die Durchführung und Finanzierung der Bauvorhaben vorzulegen und nach Maßgabe des Fonds geeignete Bau-, Finanzierungs- und Dienstleistungsverträge abzuschließen. Dies stellt keine Vergütung für die Herstellung des Gebäudes dar, sondern nicht der Grunderwerbsteuer unterliegende Leistungen. Für Anleger hat dies den Vorteil von geringeren Kosten in der Investitionsphase, zumal die Höhe der Grunderwerbsteuer in den einzelnen Bundesländern dauernd ansteigt.

Belohnung für Fondsanleger ist kein Präsent

Arrangiert der Vermittler von geschlossenen Immobilienfonds attraktive Veranstaltungen mit anschließender Übernachtung für Anleger ab einer bestimmten Mindestbeteiligungssumme, kann er die entstandenen Kosten als Betriebsausgaben absetzen. Hierbei handelt es sich nämlich nicht um Geschenke, für die im Einkommensteuergesetz ein Abzugsverbot gilt, so der BFH klarstellend (Az. I 99/09). Es handelt sich vielmehr um Zugaben zur Vermittlungsleistung, die ohne besondere Berechnung angeboten oder gewährt werden. Diese Zuwendungen in Form der Einladungen zu den Veranstaltungen sind untrennbar mit der Anteilszeichnung verbunden. Denn die Anleger wussten entweder bereits konkret oder konnten zumindest damit rechnen, dass ihnen aufgrund der Zeichnung später Einladungen zu Sonderveranstaltungen zukommen würden. Für diese Beurteilung ist es nicht von Belang, ob die gewährten Zugaben wettbewerbsrechtlich erlaubt oder verboten sind.

Englische Erträge wandern in deutschen Steuerbescheid

Zinseinkünfte eines britischen Immobilienfonds aus der Anlage von Mitteln aus der Vermietung von in Großbritannien belegenem Grundbesitz dürfen in Deutschland besteuert werden. Das gleiche gilt für den Gewinn aus der Veräußerung einer in Großbritannien belegenen Immobilie, wenn die Veräußerung nach britischem Steuerrecht nur dazu führt, dass zuvor gewährte Abschreibungen auf Teile der Immobilie rückgängig gemacht werden. Dies hatte jüngst der BFH entschieden (Az. I R 49/09), nach er dies kurz zuvor bereits zu Zinsen aus den USA geurteilt hatte (Az. I R 81/09). Damit können Gewinne aus der Veräußerung von in Großbritannien belegenen Immobilien in Deutschland nur steuerfrei vereinnahmt werden, wenn die zehnjährige Spekulationsfrist abgelaufen ist.

Lange Abschreibung statt schneller Kostenabzug

Errichtet ein geschlossener Fonds eine Immobilie und verteilt das Bauvorhaben auf verschiedene Verträge, liegt ein einheitlicher Vorgang vor. Denn die steuerliche Beurteilung von Aufwendungen für den Erwerb eines Grundstücks kann nicht davon abhängen, ob die Gegenleistung in einer Summe gezahlt wird, oder der einheitliche Vorgang aus steuerlichen Gründen künstlich aufgespalten wird. Daher sind auch die Verträge, die der Errichtung eines Immobilienfonds zugrunde liegen, als einheitliches Vertragswerk zu behandeln und sämtliche Aufwendungen des Fonds als Anschaffungskosten des Grundstücks anzusehen, urteilte das FG Köln (Az. 10 K 4059/07). Eine Aufsplittung in mehrere Verträge spricht für Gestaltungsmissbrauch, wenn hierdurch der sofortige Abzug der Aufwendungen als Werbungskosten angestrebt werden soll. Insoweit sind die vertraglich geschuldete Zahlungen für die Vermittlung von Eigenkapital, Treuhandgebühren, Gebühren für die Übernahme von Notar- und Gerichtskosten sowie eine Mietgarantiegebühr nicht zum sofortigen Abzug zuzulassen, weil es sich um Anschaffungskosten handelt. Der Urteilstenor hat die negative Folge, dass sich die Kosten aus der Investitionsphase nur langfristig abschreiben lassen und Anleger keine sofort abzugsfähigen Werbungskosten geltend machen können.

Höhere Umsatzsteuererstattung für Immobilienfonds

Ein geschlossener Immobilienfonds kann die Vorsteuer aus den Herstellungskosten günstiger verteilen und sich damit mehr Geld vom Finanzamt zurückholen. Denn der BFH hat hierzu den Europäischen Gerichtshof angerufen, weil er Zweifel daran hat, ob die derzeitige Rechtslage dem EU-Recht entspricht (Az. V R 19/09). In Luxemburg ist das Verfahren unter Az. C-511/10 anhängig. Streitpunkt ist eine Vorschrift, wonach die Vorsteuer aus dem Bau oder Kauf einer Immobilie generell nach der Fläche aufzuteilen ist, wenn das Grundstück sowohl für umsatzsteuerpflichtige als auch -freie Zwecke verwendet wird. Das betrifft in der Praxis Fälle, in denen die Fondsgesellschaft Räume an Gewerbetreibende vermietet, und der Rest entweder zu Wohnzwecken oder an Behörden ohne Umsatzsteuer vermietet ist. Nicht erlaubt ist hingegen die Verteilung der Vorsteuer nach dem Umsatzschlüssel, obwohl das EU-Recht dies als Regelmaßstab vorsieht. Nach dem Umsatzschlüssel – der war bis Ende 2003 zulässig – kann ein geschlossener Immobilienfonds die Vorsteuer aus den Herstellungskosten günstiger verteilen, da die Mieten für den geschäftlichen Bereich meist deutlich über den Erträgen für Wohnungen oder Behördenflächen liegen.

Die Aussichten auf eine für Fondsanleger günstige Entscheidung durch den Europäischen Gerichtshof schätze ich als sehr aussichtsreich ein. Denn die Zweifel basieren auf dem Inhalt der Mehrwertsteuer-Richtlinie, nach der sich Deutschland zu richten hat. Die fordert den Umsatzschlüssel als Regelmaßstab. Zwar dürfen die einzelnen Länder abweichende Bestimmungen über die Aufteilung der Vorsteuern treffen. Das ist aber nur in engen Grenzen erlaubt, sofern es dadurch nicht faktisch zum gänzlichen Ausschluss des Umsatzschlüssels kommt. Genau das sieht aber das heimische Umsatzsteuergesetz vor.

Fonds muss Denkmal vor Sanierung verkaufen

Renoviert ein geschlossener Immobilienfonds ein anerkanntes Baudenkmal und verkauft er die modernisierten Eigentumswohnungen nach erfolgter Sanierung an die Beteiligten, können diese keine Steuervorteile durch erhöhte Abschreibungen nutzen. Denn es handelt sich nach dem Urteil vom FG Baden-Württemberg um eine personenbezogene Steuerbegünstigung (Az. 10 K 2706/08). Zwar kann die Steuervergünstigung auch für Anschaffungskosten in Anspruch genommen werden, soweit die Baumaßnahmen nach Abschluss des Kaufvertrags durchgeführt worden sind. Doch durch den Wechsel vom Fonds auf die Anleger kommt es zu einem neuen Eigentümer, der die bis dahin getätigten Sanierungsaufwendungen nicht geordert hatte.