Quartalszahlen – Immoaktiengesellschaften und Emissionshäuser mit positiver Tendenz

 

Kommt es bei Offenen Immobilienfonds (OIF) zu einer Umwandlung in Reits? Abgeschlagene Reit-Matadore wittern eine neue Chance. Die Presse spielt mit. Dass in einer solchen Phase nicht jede intellektuelle Leistung oder Äußerung auf die Goldwaage der Realität oder auch der Logik gelegt werden kann, ist klar (vgl. Editorial). Eine Umwandlung von OIF in Aktiengesellschaften oder Reits bedarf allerdings einer Art „Notstandsgesetzgebung“, denn für Umwandlung von Offenen Fonds in Reits gibt es formal keine Möglichkeit. Natürlich ist klar, dass der Markt in der Zukunft entscheiden muss, ob ein vielleicht auch verbesserter Reit nicht eine sinnvollere Alternative für einige Investoren sein kann (vgl. hierzu Beiträge Beck und Rohmert unten). Institutionelle Liquiditätsparker und Plattformen, deren Fluchtbewegungen im Gefolge der Finanzkrise das 50jährige Gleichgewicht der Offenen Fonds störte, werden sich aber gerade da nicht wiederfinden. Das Geld sollte auf jeden Fall außerhalb der Immobilienbranche bleiben.

Unterdessen verzeichnen die meisten Immobilienaktiengesellschaften wieder schwarze Zahlen. Wir haben Ihnen einige Quartalsergebnisse zusammengestellt. Und auch bei den beiden großen Emissionshäusern HCI und MPC läuft es wieder besser.

DIC Asset

Im 3. Quartal 2010 erzielte die DIC Asset Gesamterträge in Höhe von 135,9 Mio. Euro, was einen Zuwachs von 6,6% gegenüber dem Vorjahreszeitraum bedeutet (Q1-Q3 2009: 127,6 Mio. Euro). Bis Mitte Oktober 2010 erreichte das Verkaufsvolumen 107 Mio. Euro; damit war das ursprüngliche Jahresziel von 60 Mio. Euro bereits deutlich übertroffen. Das operative Ergebnis vor Abschreibungen (EBDA) err eichte 33,1 Mio. Euro und lag damit leicht unter dem Ergebnis des Vorjahreszeitraums von 34,2 Mio. Euro. Der Konzernüberschuss von 9,5 Mio. Euro entspricht einem Ergebnis pro Aktie von 0,26 Euro (Q1-Q3 2009: 0,37 Euro). Die Bilanzsumme der DIC Asset beträgt zum 30. September 2010 rund 2,2 Mrd. Euro. Das langfristige Vermögen bleibt stabil bei 2,1 Mrd. Euro. Die Finanzschulden von 1,6 Mrd. Euro sind mit 83% zum größten Teil mittel- bis langfristig zinsgesichert. In den kommenden 24 Monaten werden lediglich rund 15% der Finanzschulden fällig.

Fair Value Reit AG

Die Fair Value Reit AG aus München, die auf den Erwerb, Vermietung, Bestandshaltung und Veräußerung von Gewerbeimmobilien fokussiert ist, konnte in den ersten 3 Quartalen ein Konzernergebnis von 4,1 Mio. Euro erzielen. Das sind 1,7 Mio. Euro mehr als im Vorjahr. Die Umsatzerlöse stiegen von 8,4 Mio. Euro auf 10,3 Mio. Euro. Das Vermietungsergebnis konnte ebenfalls um 1 Mio. Euro auf 7,1 Mio. Euro gesteigert werden. Fair Value ist aus der Umwandlung von Geschlossenen Fonds in einen Reit hervorgegangen. Die Anleger investierten hier in Erfahrung.

Grund für den Ergebnis-, Umsatz- und Vermietungssprung sind die erstmalige Erfassung der Umsatzerlöse eines Tochterunternehmens, das im Vorjahr aufgrund der damals noch geringeren Anteilsquote nicht voll konsolidiert wurde. Bei dem Tochterunternehmen handelt es sich um das IC 13. Dies war im Jahr 2009 noch im Beteiligunsergebnis enthalten, da die Beteiligungsquote der Fair Value Reit-AG am Unternehmen unter 50% betragen hat. Durch das Ausscheiden anderer Gesellschafter Ende 2009 ist die Beteiligungsquote automatisch auf 50,4% gestiegen, so dass das Unternehmen ab diesem Zeitpunkt voll konsolidiert wird. Ob der Gesellschafter gekündigt hat oder in die Insolvenz ging konnte das Unternehmen nicht sagen.

Der FFO liegt bei 3,1 Mio. Euro (0,33 Euro pro Aktie). Der NAV pro Aktie beträgt 8 Euro (VJ: 7,78 Euro). Die Eigenkapitalquote sank von 48,6% auf 45,5%. Für das Gesamtjahr erhöhte das Unternehmen ihre FFO Prognose von 2,7 Mio. Euro auf 3,3 Mio. Euro. Die Dividende im Jahr 2001 soll bei 0,11 Euro je Aktie liegen.

Alstria Office Reit AG

Das Hamburger Unternehmen erzielte in den ersten 9 Monaten 12,8% weniger Umsatz als noch im Vorjahr. 67,4 Mio. Euro Umsatz verbuchte das Unternehmen. Ursächlich hierfür waren vor allem Verkäufe. Ende September verzeichnete die alstria einen Periodenverlust von -11,5 Mio. Euro. Dieser Verlust resultiere aus einer nicht zahlungswirksamen Belastung aus Kreditderivaten in Höhe von 33 Mio. Euro und steht im Zusammenhang mit der Refinanzierung von alstrias Konsortialkredit in Höhe von 646 Mio. Euro. Beim Eigenkapital, das in der letzten Zeit des Öfteren an den magischen 45% kratzte, sieht es hingegen wieder besser aus. Kapitalerhöhung sei dank. Ende September lag die EK-Quote bei 47,4%. Der LTV liegt per Ende Juni bei 52,4%. Der Leerstand konnte mit Vermietungen von 15.200 qm um 18% abgebaut werden. Bei der Ergebnisprognose bleibt das Unternehmen bei einem Umsatz von 89 Mio. Euro und einem FFO von 27 Mio. Euro.

IVG

Die IVG konnte ihr Quartalsergebnis ebenfalls leicht verbessern. Das Konzernergebnis lag im dritten Quartal bei 18,3 Mio. Euro (VQ: 18 Mio. Euro). Die Umsatzerlöse sanken bei den Bonnern um 276,8 Mio. Euro von 412,8 Mio. Euro auf 136 Mio. Euro. Grund seien die im zweiten Quartal gebuchten Erlöse aus Projektverkäufen im Segment Investment in Höhe von 303,9 Mio. Euro. Das Finanzergebnis stieg von -64,4 Mio. Euro auf -55,1 Mio. Euro. Der NAV stieg im dritten Quartal ebenfalls leicht um 3,5% auf 7,12 Euro. Der LTV stieg auf 70,3%.

Im bisherigen Gesamtjahr 2010 lagen die Umsatzerlöse bei 697,8 Mio. Euro (VJ: 395,5 Mio. Euro), das EBIT stieg von 88,7 Mio. Euro auf 237,1 Mio. Euro. Das Konzernergebnis liegt bei 46,5 Mio. Euro nachdem im Vorjahr noch ein Verlust von -101,5 Mio. Euro registriert wurde. Die IVG baute in den letzten 9 Monaten 27 Arbeitsplätze ab. Derzeit sind 595 Mitarbeiter bei der IVG beschäftigt. Die IVG verwaltet aktuell Assets in Höhe von rd. 22 Mrd. Euro.

Patrizia Immobilien AG

Die Augsburger Wohnimmobilienprofis konnten in den ersten drei Quartalen des Jahres 94,7% mehr Wohnungen veräußern als noch im letzten Jahr. 985 Wohnungen wechselten in den Privatbesitz. Der Umsatz stieg um 43% auf 221,2 Mio. Euro. Der Immobilienbestand sank um 3,1%. Die Mieteinnahmen verringerten sich im Verhältnis lediglich um 1,8% auf 15,8 Mio. Euro. Das EBIT stieg um 19,5% auf 44,7 Mio. Euro. Das EBT verbesserte sich von -15,5 Mio. Euro auf 1,1 Mio. Euro. Das operative Ergebnis stieg um 11 Mio. Euro auf 8,2 Mio. Euro. Durch das gute Ergebnis in den ersten drei Quartalen 2010 erhöht die Patrizia ihr Ergebnis von ursprünglich 10 Mio. Euro auf 12-13 Mio. Euro.

Fondsaktiengesellschaften

Alle Initiatoren berichten über Sanierungserfolge bei Schiffsfonds. Das dort für Nachschüsse gesammelte Kapital wird als Platzierung ausgewiesen. Inwieweit Nachschüsse oder Sondertilgungen zur Rettung von Fonds als Platzierungserfolg gewertet werden sollten, muss hier nicht diskutiert werden. Da damit aber völlig andere Ertragsperspektiven verbunden sind, muss aus Sicht der Aktie hier schon unterschieden werden.

MPC Capital

Die Hamburger MPC, Profi für geschlossene Fonds, konnte in den ersten drei Monaten mit 156 Mio. Euro 59% mehr als im Vorjahr platzieren. Das EBITDA lag bei 5 Mio. Euro, nachdem im Vorjahr noch ein Verlust von 12 Mio. Euro verbucht werden musste. Die Umsatzerlöse
erreichten 45,3 Mio. Euro (VJ: 39,7 Mio. Euro). Verantwortlich für den Umsatz- und Platzierungssprung sind vor allem Neuplatzierungen im
Bereich Immobilienfonds. Für das Gesamtjahr rechnet das Unternehmen mit einem
Platzierungsvolumen von 220 Mio. Euro. Bereits für das erste Quartal 2011 plant das
Emissionshaus neue Produkte in allen
Kernbereichen. Knapp 40 Arbeitsplätze bauten die Hamburger in diesem Jahr ab. Die Eigenkapitalquote legte von 7,4% auf 18,6% zu.

HCI Capital

Die auch aus Hamburg stammende HCI Capital konnte ihren Gewinn in den ersten drei Quartal ebenfalls steigern. Das Konzernergebnis stieg um 51,2 Mio. Euro auf 9,3 Mio. Euro. Das Eigenkapital konnte von 51,6 Mio. Euro auf 33,1 Mio. Euro gesteigert werden. Grund ist die Wandlung von Bankverbindlichkeiten in Eigenkapital. Die EK-Quote stieg entsprechend von 29,4% auf 49,9%. Das EBIT ist nach wie vor im negativen Bereich. Jedoch mit -6 Mio. Euro mit positiver Tendenz (VJ: -14 Mio. Euro).

Insgesamt 110,6 Mio. Euro investierten Anleger in HCI-Fonds. Im Vorjahr waren es knapp 10 Mio. Euro weniger. Schiffsfondsplatzierungen profitieren wie bei den Wetbewerbern von deer Nachfinanzierung bestehender Fonds. 62,4 Mio. Euro konnte das Unternehmen hier einwerben. Neben der klassischen Platzierung von Fondsanteilen gibt es Erfolge bei der Entwicklung und Umsetzung von Konzepten zur Sicherung bestehender Schiffsfonds. Anleger investierten hier 41 Mio. Euro. Immobilienfonds konnten übrigens nur 1,2 Mio. Euro an Anlegergeldern akquirieren. Schlechter liefen vor allem
Lebensversicherungs- und Energiefonds. Im letzten Jahr sammelte die HCI hier noch 32,6 Mio. Euro ein. In diesem Jahr waren es bei beiden Assetklassen nur 5,8 Mio. Euro. Hier sollte
über Marketing, PR und Vertrieb nachgedacht werden, denn es ist schon bedenklich, wenn das Unternehmen gerade bei den Branchen-Erfolgssegmenten, die im Markt liegen, deutlich einbricht.

Lloyd Fonds

Lloyd Fonds konnte in den ersten drei Quartalen 2010 57,8 Mio. Euro Eigenkapital einsammeln. Im Vorjahr waren es noch 38,6 Mio. Euro. Allerdings sind davon 23,6 Mio. Euro zusätzliche Liquidität für laufende Fonds. Der größte Teil des neuplatzierten Kapitals ist im Bereich Immobilienfonds eingesammelt worden. Der Umsatz lag in den ersten 9 Monaten bei 15,4 Mio. Euro (VJ: 13,2 Mio. Euro). Der Periodengewinn lag bei 4,3 Mio. Euro, nachdem im Vorjahr noch ein Verlust von 24,2 Mio. Euro verbucht werden musste. Aufgrund von Verzögerungen beim neuen Kreuzfahrtfonds, kann das Hamburger Unternehmen in diesem Jahr nicht mehr das geplante  Gesamtplatzierungsvolumen erreichen und korrigiert seine Prognose auf 70 Mio. Euro.