Karin Siebels, Leiterin Gewerbe-Research und Öffentlichkeitsarbeit,
PATRIZIA GewerbeInvest KAG mbH
Wer derzeit als Investor auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt unterwegs ist, hat es nicht leicht. Der Ansturm auf Core-Immobilien hat die Preise in die Höhe getrieben und die Renditen in den Keller geschickt. Im Durchschnitt liegt die Anfangsrendite für Prime-Büroimmobilien in den fünf deutschen Immobilienhochburgen bei gerade einmal 4,8 (München) bis 5,2% (Berlin). Für erstklassige Shopping-Center in den A-Standorten liegt die Rendite bei durchschnittlich 5,1%. Damit sind die Renditen so niedrig wie seit drei Jahren nicht mehr.
Aus Käufersicht ist das auf den ersten Blick enttäuschend. Doch vergleicht man die Rendite der Immobilien mit der Rendite risikofreier Anlagen wie deutschen Staatsanleihen, offenbart sich eine großer Renditespread. So liegt die Umlaufrendite, die durchschnittliche Rendite aller im Umlauf befindlichen inländischen Anleihen höchster Bonität, seit Mitte August dieses Jahres bei weniger als zwei Prozent, die Rendite 10-jähriger Staatsanleihen notiert nur noch bei 1,8%. Noch nie zuvor waren diese Werte so niedrig wie in den vergangenen Wochen. Der Abstand zur Rendite deutscher Core-Objekte beträgt damit 300 Basispunkte und mehr. Der Immobilieninvestor erhält also einen ordentlichen Risikoaufschlag gegenüber dem so genannten risikolosen Zins.
Wie hoch dieser Risikoaufschlag tatsächlich ist, zeigt ein Vergleich mit den Jahren 2007/2008. Damals war die Rendite deutscher Büroimmobilien ähnlich niedrig wie heute: Sie lag knapp unterhalb der Fünf-Prozent-Marke. Die Umlaufrendite betrug in diesen Jahren bis zur Lehman-Pleite hingegen mehr als 3,5%, in der Spitze sogar mehr als 4,5%. Ein Risikoaufschlag gegenüber den sicheren Staatsanleihen war damals also so gut wie nicht vorhanden.
Angesichts des aktuell hohen Aufschlags sollten sich Immobilieninvestoren über die Rendite nicht beklagen. Zumal vieles dafür spricht, dass der Renditeabstand zu Bundesanleihen wachsen oder zumindest gleich bleiben wird. Zum einen zeigt die jüngste Entscheidung der Europäischen Zentralbank, den Leitzins zu senken, dass das Zinsniveau in der Eurozone in nächster Zeit sehr niedrig bleiben wird. Zum anderen dürfte der Ansturm auf deutsche Staatsanleihen anhalten und deren Rendite weiter unter Druck setzen. Denn ein Ende der Eurokrise ist nicht abzusehen, so dass die Papiere aus Deutschland als sicherer Hafen voraussichtlich begehrt bleiben werden.
Einzig die Tatsache, dass der Immobilienmarkt nicht so liquide ist wie im Boom-Jahr 2007, stimmt nachdenklich. Damals lag die Rendite, wie bereits beschrieben, auf einem ebenso niedrigen Niveau wie heute. Gehandelt wurde aber deutlich mehr. Das heißt, dass heutige Investoren keine angemessene Vergütung für die im Vergleich zu damals eingeschränkte Fungibilität bekommen. Dieser Einwand ist zwar nicht von der Hand zu weisen, hat aber im Vergleich zu dem Pluspunkt des hohen Renditeabstands zu deutschen Staatsanleihen nur wenig Gewicht.
Fazit: Deutsche Core-Immobilien sind und bleiben teuer. Für den langfristig orientierten Anleger, der an kalkulierbaren, stabilen Ausschüttungen interessiert ist, sind sie aber weiterhin eine attraktive Anlageklasse.