„Institutionelle Immobilieninvestments“
Deutsche Büros stehen nach einer INREV-Umfrage anscheinend gar nicht mehr auf den vorderen Plätzen des Interesses internationaler Investoren. Auf dem 1. Platz findet sich dafür der deutsche Einzelhandel. Deutsche Wohnimmobilien kommen noch auf Platz 4. Auf der dritten „Scope Investment Conference Institutionelle Immobilienfonds“ trafen sich über 100 Entscheider aus dem Kreis der institutionellen Immobilieninvestoren, der Investmentgesellschaften und Asset Manager unter der Moderation des Autors. Der Bogen spannte sich vom Umgang mit den aktuellen Herausforderungen und den daraus resultierenden Chancen, über Nachhaltigkeit in der wirklichen Immobilienwelt, Märkte, Investoreninteresse, Asset Management und der neuen Finanzierungswelt.
Einigkeit aller Professionals bestand in den positiven Perspektiven für die Immobilie. Die These von Professor Sinn, die Flucht in Sachwerte werde anhaltend zu einem Immobilienboom führen und eine neue Blase aufwerfen, wurde skeptisch gesehen. Core bleibt zentraler Fokus der institutionellen Investoren. Daran ändert sich nichts. Ab Core+ und besonders ab Value Add lässt das Investitions- und Finanzierungsinteresse drastisch nach. Die neue Finanzierungswelt trifft vor allem Projektentwickler und Reits bzw. Immobilienaktien. Investitionsströme verlagern sich zugunsten risiko-ärmerer Anlagen. Projektentwickler werden vor allem durch Basel II getroffen. Auf Reits und Immobilien drückt Solvency II. Das Finanzierungsumfeld bleibt schwierig, resümieren Branche und IREBS-Professor Steffen Sebastian auf der Scope Konferenz. Das Investoreninteresse, das Länderrisiko und das Risiko-/Chance-Raster der Immobilienmarktsegment berücksichtigt, sieht die deutsche Einzelhandelsimmobilie ganz vorne. Dann kommt sofort die Region „Nordic“ sowohl mit Handel wie auch mit Büro. Deutsche Wohnimmobilien liegen auf Platz 4. Französische Büros und Handel in Central Europe liegen immer noch vor Londoner Büros. Deutsche Büros finden sich in den Umfrageergebnissen von INREV-Professor Matthias Thomas nicht mehr unter den Top 8. Das Ergebnis ist natürlich zu relativieren, da alle institutionellen Investoren ihr Interesse an Core – und dazu gehören zweifelsohne deutsche Büroimmobilien – bestätigen. Aspekte der Portfoliogewichtung oder auch der Interessenänderung im Vergleich zum Selbstverständlichen könnte das Umfrageergebnis beeinflusst haben. Gleichzeitig nimmt das Investoreninteresse von 126 befragten institutionellen Investoren an Non-listed funds deutlich zu.
Bemerkenswert war aus Sicht des Moderators auch, was nicht gesagt wurde. Virtualisierung und Globalisierung der Immobilie fanden sich an keiner Stelle. Im Gegenteil wurde die notwendige lokale Kompetenz herausgestellt. Verbriefung und Portfolioaufschläge fielen auch nicht mehr ins Vokabular. Tuuli Tikka, Associate Director bei Fitch Deutschland hielt noch die Fahnen der CMBS hoch. Bei den noch ausstehenden CMBS Prolongationen sieht Fitch übrigens lediglich eine zu erwartende Ausfallquote von 7%. Insgesamt stellten die Researcher wie Alessandro Bronda, Aberdeen, heraus, das der Hauptanteil des Total Return immer mehr aus dem laufenden Cash flow komme. Wertänderungen spielen nur noch eine untergeordnete Rolle. Inflationsschutz sei nur teilweise gegeben. Claus P. Thomas, LaSalle GF, bestätigte dass das Bürogeschäft vor allem zyklisch sei.
Nachhaltigkeit ist in der realen Immobilienwelt angekommen. Bei Rating-Aspekten spielen im Management-Rating lt. Scope Analystin Sonja Knorr Nachhaltigkeitsaspekte eine wichtige Rolle. Union GF Christoph Schumacher sieht wie letztlich auch der Autor für die Zukunft Nachhaltigkeit als wesentlichen Werttreiber und bei der Investitionsentscheidung eher als Nebenbedingung statt als besonderes Ziel. Bei wahrscheinlich 99% der Immobilien, die noch nicht zertifiziert sind, spielen bei Portfolio- und Ankaufsanalyse eigene Instrumentarien noch eine besondere Rolle. Allerdings liegt die Bedeutung des Nachhaltigkeitsaspektes zwischen Chance und Damoklesschwert. Auf die Bewertung nicht nachhaltiger Immobilien könnten spürbar negative Einflüsse ausgehen. □