Die globale Refinanzierungslücke bei gewerblichen Immobilieninvestitionen hat sich in den vergangenen zwölf Monaten um mehr als die Hälfte verkleinert. Nach einer Studie von DTZ fehlen vor allem in Europa (122 Mrd. USD) in den kommenden drei Jahren rund 142 Mrd. USD an Anschlussfinanzierungen.
Während in Deutschland die Banker des Panels auf der Euro Finance Week in Frankfurt bzw. dem „VII European Real Estate Forum“ eine Art gedankliche Offenbarungserklärung für die anstehenden CMBS Refinanzierungsprobleme abgaben (siehe Editorial), hat sich weltweit das Problem entspannt. Dies könnte auch das pragmatische Modell für Deutschland sein. Lösungen finden sich quasi automatisch. Manchmal hilft Gesundbeten. Beispiel ist hier sicherlich USA. Hier hätte der Crash längst stattfinden müssen. Aber nichts ist passiert. Aktuell geht DTZ aber davon aus, dass es in Amerika gar keine Deckungslücke gibt. Ob am Ende die EZB eingreifen muss, ist dabei eine durchaus zu diskutierende Frage.
Insgesamt konstatiert DTZ weltweit eine positive Entwicklung gegenüber dem Vorjahr. Zwar erschwert die Staatsfinanzkrise Refinanzierungen in Europa, jedoch drängen neue Kreditgeber auf den Markt. Sorgenkind ist vor allem Europa. Auf europäische Gewerbeinvestitionen entfällt mit etwa 122 Mrd. USD der weitaus größte Fehlbetrag der in den kommenden drei Jahren nötigen rund 142 Mrd. USD an Anschlussfinanzierungen. Für die Region Asien-Pazifik geht DTZ von rund 21 Mrd. USD aus, während für Nordamerika keine Refinanzierungslücke angenommen wird. „Im Vergleich zur Vorjahresprognose hat sich die Refinanzierungslücke in allen drei untersuchten Weltregionen verringert“, sagt Nigel Almond, Associate Director of Forecasting & Strategy Research bei DTZ. Die Situation in Europa sei aber nach wie vor angespannt.
In Großbritannien gibt es einen Refinanzierungsengpass in Höhe von 44 Mrd. USD. Spanien (29 Mrd. USD), Japan (21 Mrd. USD) und Irland (14 Mrd. USD) weisen ebenfalls hohe Fehlbeträge auf. Irland hat dabei relativ gesehen den mit Abstand größten Engpass. 21% des dort in Gewerbeimmobilien angelegten Kapitals werden in den kommenden drei Jahren fehlen. Nirgends sonst beträgt diese Quote mehr als 10%. Abgesehen von Ungarn mit 8% und Spanien mit 6% erreicht sie allenfalls die 5%-Marke oder liegt darunter.
Mit Blick auf Deutschland ergeben sich für den Betrachter, der Mittwoch auf dem Real Estate Forum war, allerdings Verständnisprobleme. 35 bis über 60 Mrd. Euro sollen hier in den nächsten 4 Jahren anstehen. Genaues weiß keiner. Das macht den Bankern Sorge. Wie sich daraus jetzt die DTZ Recherche ableitet, ist offen. Für Deutschland rechnet die DTZ-Studie mit einer Refinanzierungslücke von 6 Mrd. Dollar, was einer Investitionsquote von unter 1% entspricht. Erschwerend ist, dass von den Banken gefordert wird, dass sie ihre Bilanzen in Ordnung bringen und künftige Kreditausfälle durch höhere Eigenkapitalquoten absichern, meint DTZ. Wie sich zukünftige Regulierungsanforderungen auswirken dürfte offen sein. DTZ rechnet vermehrt mit Kreditveräußerungen.
Für den Fall, dass europäische Länder tatsächlich zahlungsunfähig werden, präsentiert die Studie deutlich schlechtere Zahlen. Die gesamteuropäische Refinanzierungslücke betrüge bei einem angenommenen Double-Dip-Szenario nicht 122, sondern 217 Mrd. USD. Auch Deutschland und Frankreich wären dann sehr viel stärker betroffen. Die jeweilige Fehlsumme würde sich in Deutschland verdreifachen und in Frankreich mehr als vervierfachen.
Positiv sei, dass Kapital zur Schließung der globalen Refinanzierungslücke durchaus vorhanden sei. Bereits jetzt seien zehn Lebensversicherer auf dem europäischen Kreditmarkt aktiv, darunter AIG, Allianz, AXA, Aviva, Legal & General, MetLife, M&G und Canada Life. Einen Markteinstieg von bis zu 25 weiteren Versicherungshäusern hält DTZ binnen der nächsten drei Jahre für möglich. (WR)