Wir lieben Herausforderungen, daher gilt den schwierigen, management-intensiven Immobilien unsere besondere Leidenschaft. Das so genannte Immobilien-Workout gehört zu unseren Spezialgebieten. Wir kümmern uns darum, suboptimal gemanagte Einzelobjekte oder Immobilienportfolios mit Revitialisierungs- oder Repositionierungsbedarf wieder marktgängig und damit weiterplatzierbar zu machen.« Das sagt Alyssa Huse, Gründerin und Geschäftsführerin der Targareal Consulting GmbH (Foto) aus Frankfurt.
Targareal Consulting verwaltet seit 2009 die Immobilienvermögen internationaler Investoren in Deutschland als Eigentümervertreter. Das unabhängige eigentümergeführte Immobilienunternehmen ist auf das performanceorientierte Management von Immobilien der Nutzungsarten Einzelhandel, Light Industrial und Büro spezialisiert. Derzeit betreuen die Frankfurter Immobilienprofis ein Immobilienvermögen von rund 240 Mio. Euro als Asset Manager für internationale Investoren und Family Offices.
»Unser Selbstverständnis als Dienstleister für internationale Immobilieninvestoren ist im Wesentlichen durch drei Aspekte gekennzeichnet. Erstens fühlen wir uns für alle Ergebnisse und die Qualität der Arbeit an der Immobilie verantwortlich und nicht nur als Steuerer anderer Dienstleister. Zweitens sehen wir Vermietungserfolge als einen der größten Werttreiber für das Immobilienvermögen an. Mieter sehen wir daher immer als Kunden unserer Kunden an. Und, last but not least, schaffen wir keine künstlichen Schnittstellen und bieten daher unseren Kunden auf Wunsch gern auch zusätzlich Property Management und Marketing-Leistungen aus einer Hand an«, erläutert Huse die Philosophie von Targareal.
Huse verfügt über mehr als 20 Jahre Berufserfahrung in der
Immobilienbranche. Vor der Gründung von Targareal Consulting war die gebürtige Londonerin bei GPT Halverton für rund 80 Liegenschaften mit einem Volumen von über 700 Millionen Euro zuständig und führte ein Team aus 12 Asset Managern an den Standorten Düsseldorf und Frankfurt. Ihre Expertise in der Entwicklung von Asset-Management-Strategien sowie in der renditefokussierten Optimierung von Immobilien und ihr weitläufiges Netzwerk über die Grenzen Deutschlands hinaus, kommen nun den Kunden von Targareal zugute.
Die Geschäftsführung verstärkt und komplettiert seit 2011 Henning Heinemann (Foto). Vor seinem Eintritt bei Targareal war Heinemann Leiter der Frankfurter Niederlassung der DIC Onsite. Dort verantwortete er mit seinem 15-köpfigen Team das Asset Management und das Vermietungsmanagement sowie das Property Management von rund 60 Immobilien im Wert von rund 600 Mio. Euro in der Rhein-Main-Region. Zuvor leitete der Diplom-Wirtschaftsingenieur die Frankfurter Niederlassung von GPT Halverton und verantwortete dort ein Immobilienvermögen von rund 320 Mio. Euro.
»Real Estate Management by Targareal ist die Wahrnehmung der Eigentümervertretung für Immobilieninvestoren mit besonderem Fokus auf die Performance des Immobilienvermögens durch dessen effiziente und ganzheitliche Betreuung. Unsere Stärken sind die Entwicklung und die effiziente Umsetzung von Portfolio- und Objektstrategien zur Optimierung von Wert und Ertragskraft der uns anvertrauten Immobilien«, definiert Heinemann das Leistungsversprechen des Targareal-Teams an seine Kunden.
Zum ganzheitlichen Real Estate Management im Sinne einer aktiven Vermögensverwaltung gehören für Targareal auch Transaktionen, um die Asset Allocation an die in der Portfoliostrategie definierten Parameter anzupassen. Targareal berät sowohl bei der Akquisition als auch beim Exit, steuert Due-Diligence-Prozesse, begleitet die Kaufpreisverhandlungen und überwacht die im Kaufvertrag getroffenen Vereinbarungen, um schließlich die Umsetzung der dort vereinbarten Maßnahmen zu übernehmen. Zudem werden Darlehensverhandlungen mit den Finanzierungspartnern sowie die regelmäßige Bewertung des Immobilienvermögens begleitet.
»Aufgrund der besonderen Bedeutung der Mieterbeziehung und der naheliegenden Erkenntnis, dass es leichter und günstiger ist, einen Bestandsmieter zum Bleiben zu bewegen, als einen Nachmieter zu gewinnen, bieten wir das Vermietungsmanagement auch außerhalb unserer Asset Management-Mandate an«, so Huse. »Sollte nur vorübergehende Unterstützung benötigt werden, übernehmen wir für eine festdefinierte Projektlaufzeit gern das Interimsmanagement. Egal, ob die laufende Betreuung gesichert werden muss oder eine spezielle Aufgabenstellung ansteht, wir springen schnell und unkompliziert ein«,
ergänzt sie. ►
Die Arbeitsweise von Targareal Consulting lässt sich nach Ansicht von Huse und Heinemann am besten anhand eines Beispiels verdeutlichen:
Im Rahmen eines größeren Mandates wurde Targareal die Eigentümervertretung für ein Teilportfolio aus einem guten Dutzend Einzelhandelsimmobilien anvertraut. Die Objekte waren alle an den ehemaligen Verkäufer vermietet und wurden von diesem als Lebensmittelmärkte betrieben. Mit der Begründung, in wirtschaftlichen Schwierigkeiten zu sein, hatte der Betreiber rund 2 Jahre nach dem Verkauf die Mietzahlungen weitestgehend eingestellt, sodass das Portfolio nur noch 600 T-Euro p.a. erwirtschaftete und ein Mietrückstand von über 2 Mio. Euro aufgelaufen war. Da dies zum Bruch eines im Darlehensvertrag vereinbarten Covenants führte, drängte die finanzierende Bank auf eine rasche Lösung, während die Hausbank des Betreibers die Auszahlung der Mietbürgschaft in einstelliger Millionenhöhe verweigerte.
Eine Analyse zeigte schnell, dass die vom Verkäufer und späteren Mieter festgelegte Miethöhe mit den Umsätzen der Lebensmittelmärkte überhaupt nicht zu erwirtschaften war. Da dieser keinerlei Verhandlungsbereitschaft signalisierte, wurden Gespräche mit allen Vollsortimentern und Discounter über eine Übernahme der Standorte aufgenommen, dem Mieter die fristlose Kündigung ausgesprochen und die Untermietverhältnisse mit den komplementären Mieter direkt übernommen. Gleichzeitig wurde die Hausbank des Mieters erfolgreich zur Zahlung der Mietbürgschaft bewegt.
Anschließend wurden für die eine Hälfte der Objekte Mietverträge mit einer Laufzeit von 10 Jahren und für die andere Hälfte Mietverträge mit einer Laufzeit von 15 Jahren mit einem der führenden deutschen Vollsortimenter abgeschlossen. Durch die Asset-Management-Initiative von Targareal konnten die Jahresnettomiete auf rund 1,2 Mio. Euro (vorher 0,6 Mio. Euro) und der WALT auf über 12 Jahre (vorher 7 Jahre) gesteigert werden, was konsequenterweise in einem deutlichen Anstieg der Bewertung des Portfolios um mehrere Millionen Euro resultierte.
»Das zeigt, dass sich Asset Manager – ganz besonders bei managementintensiven Immobilien – nicht auf das noch weit verbreitete und ach so bequeme Auswählen und Steuern anderer Dienstleister zurückziehen dürfen. Professionelle Investoren wollen Performance sehen«, ist Huse überzeugt.