Deutsche Immobilien in Geschlossenen Fonds erreichen Dekadenrekord – und keiner merkt es! Peinlich! Die Branche suhlt sich in „Bereinigungs-Stimmung“. Die so informierte Presse zieht natürlich mit. Das ist Verbands-Marketing! Aber ansonsten ist es wirklich trübe. Der VGF stellte letzte Woche seine Branchenzahlen für 2011 vor.
Auch wenn das nackte Zahlenwerk der Gesamtbranche leichte Erholung signalisierte, rechnen Insider nicht mit einem nachhaltigen Aufwärtstrend. Allerdings bestätigen auch Externe, wie Prof. Steffen Sebastian, IREBS, auf der Scope Tagung, dass eine neue Basis erreicht ist. Von 168 Anbietern von geschlossenen Fonds nahmen lediglich 112 an der Erhebung des VGF teil. Das sind 10 weniger als 2010. Diese repräsentierten insgesamt 376 Fonds. Das sind 94 weniger als noch 2010. Die Konsolidierung könnte weitergehen. Schiffe sind Branchen-Damoklesschwert. Immobilien bleiben Hoffnungsträger.
VGF- Hauptgeschäftsführer Eric Romba
Immobilienfonds mit deutschen Objekten erreichten Zehnjahresrekord! Nur im Internet-Boom der 90er und in Sonder-AfA Zeiten wurden mehr deutsche Immobilien platziert als 2011. Das letzte bessere Ergebnis wurde 2000 erzielt. Insofern bleibt zu hoffen, dass Prof. Sebastian mit seiner Annahme, eine neue Basis sei erreicht, Recht hat. Natürlich war die 330 Mio. Euro Verteilung der Deutsche Bank Türme durch die DWS und Platzierung bei Institutionellen ein Geschenk an die Statistik. Aber das waren Sonder-AfA und Internet-Boom auch. Aber selbst der DWS-Erfolg dokumentiert die Bedeutung der deutschen Immobilienfonds aus Sicht der Anleger. Wir haben aus unseren alten Fonds-Specials einmal das Zahlenwerk der letzten Dekade herausgeholt. Natürlich war das Loipfinger Zahlenwerk umfangreicher recherchiert. Aber auch hier kann die VGF Meldung mithalten. Hier die Zahlen für die Eigenkapitalplatzierung deutscher Immobilien ab 2002: 2002: 1.561 Mio. Euro; 2003: 1.906 Mio. Euro; 2004: 1.831 Mio. Euro; 2005: 1.525 Mio. Euro; 2006: 2.124 Mio. Euro und 2007: 1.265,5 Mio. Euro. Da sehen die 2.236 Mio. Euro des letzten Jahres doch super aus. Bleibt die Hoffnung, dass die Initiatoren bei der Objektauswahl auch immer das Anlegerinteresse im Vordergrund sahen. Institutionelle Investoren setzen immer weniger auf deutsche Immobilien, wie eine INREV Umfrage von Prof. Matthias Thomas belegte.
Insgesamt konnte im letzten Jahr 5,85 Mrd. Euro bei Anlegern an Eigenkapital eingesammelt werden. Das ist nahezu das Vorjahresergebnis. Inklusive Fremdkapital hat die Branche 9,89 Mrd. Euro platziert (VJ: 10,8 Mio. Euro). Allerdings sind dabei auch institutionelle Gelder in Höhe von 1,04 Mrd. Euro sowie Ansparfonds enthalten. Die Branche kommt so also bei privaten Investoren, zu denen der klassische geschlossene Fonds gezählt werden sollte, nur noch auf ca. 4,8 Mrd. Euro platziertem Eigenkapital. Der Anteil der institutionellen Gelder stieg von 11% in 2010 auf 18% im letzten Jahr. Vor allem das vierte Quartal trug mit über 2 Mrd. Euro als Jahresendralley zum Ergebnis maßgeblich bei.
Gewinner in diesem Jahr – und das will in diesen Zeiten etwas heißen – waren Immobilienfonds mit knapp über 3 Mrd. Euro Eigenkapitalplatzierung. Im Vorjahresvergleich legten bei der EK-Platzierung deutsche Immobilienfonds um 33% zu. Auslandsimmobilienfonds stiegen um 14% auf 740 Mio. Euro. Private Equity hat sich mit 465 Mio. Euro (+15%) gut geschlagen. Schiffsfonds, die einst über 3 Mrd. Euro auf die Waage brachten, brachen von 879 Mio. Euro auf jetzt 503 Mio. Euro ein. Dabei kommen die schlechten Nachrichten für Schiffsanleger erst noch. Für die nächsten 5 Jahre sehen Insider keine Erholung. Energiefonds mit -33% bzw. 586 Mio. Euro, Flugzeuge mit -48% und 313 Mio. Euro und Spezialitätenfonds mit -40% bzw. 208 Mio. Euro waren die Verlierer. Beim Vertrieb im Publikumssegment haben die Banken ihren Marktanteil von knapp 50% auf fast 55% deutlich steigern können. Vor dem Hintergrund des für die Banken eher unglücklichen juristischen Umfeldes mit Haftungsklagen ist das trotz DWS eher eine Überraschung.
Der Blick auf die Platzierungsergebnisse der letzten 13 Jahre zeigt, welch Neuaufstellung die Branche durchmacht. Von den einstigen Platzierungserfolgen mit Zahlen jenseits der 10 Mrd. Euro Marke sind die Emittenten weit entfernt. Auch die Aussichten auf ein baldiges Wiederkehren der Erfolgsstories sind in weiter Ferne. „Wir haben den Boden erreicht“, kommentiert VGF Vorstand Oliver Porr das Ergebnis und geht gleichermaßen davon aus, dass die Branche mit Platzierungszahlen um die 5 Mrd. Euro in den nächsten Jahren leben müssen wird.
Auch die oft beschworenen Heilsbringer der institutionellen Investoren werden in den nächsten Jahren kaum für eine Umsatzsteigerung gut sein. Das Geschäft wird bei den großen Spezialisten von KGAL, HIH und Real I.S. bleiben. Im Gespräch winkten viele Initiatoren ab. „Institutionelle warten nicht auf geschlossene Fonds“ und „Für professionelles institutionelles Geschäft brauchen Sie mind. 5 Jahre und eine große Mannschaft, die wir nicht haben“, war da zu hören. Jamestown dürfte sich da als einer der wenigen Newcomer behaupten. Wölbern probiert es mir einem Nischenansatz mit historisch belegbarer Performance.
Die Vorstellung der Zahlen des VGF in der letzten Woche bestätigt natürlich auch die alte Erfahrung, dass Insider bei Marktentwicklungen tendenziell nur zwei Aussagen kennen. Es gehe schon so lange bergab, dass der Boden erreicht sei. Es gehe so stabil bergauf, dass es keinen Grund gebe, warum sich die Entwicklung drehen sollte. Insofern ist die Meldung, dass die Geschlossenen Fonds den Boden erreicht haben, wenig überraschend. Das galt jedoch auch schon im Vorjahr. Zwischen 1999 und 2008 schwankte die Eigenkapitalplatzierung zwischen 7,5 und 11 Mrd. Euro.
Ernüchternd hört sich der Bericht über die geleisteten Auszahlungen an. Rund 3,1 Mrd. Euro wurden von 39 Initiatoren, die knapp 66 Mrd. Euro verwalten, an die Anleger ausgezahlt. Berücksichtigt man die darin enthaltenen Fondsauflösungen dürfte die durchschnittliche Rendite des Bestandes eher auf dem Level der Offenen Immobilienfonds liegen. Das bedarf aber weiterer Analysen. Mit Renditeaussagen ist der VGF in seiner Statistik eher zurückhaltend. Aus VGF Verbandsjuristen-Sicht mit „Judex non calculat“ Erziehung ist der Hinweis, das können man nicht in Relation setzen, verständlich. Betriebswirte tun sich mit verbaler Umschreibung offensichtlicher Zahlenzusammenhänge eher schwer. Den größten Auszahlungsbetrag konnten Immobilienfonds mit ausländischen Immobilien – dank sei Jamestown – verbuchen. Mit weitem Abstand folgen deutsche Immobilienfonds (411,4 Mio. Euro), Schiffsfonds (392,8 Mio. Euro) und Leasingfonds (345,9 Mio. Euro) auf den Plätzen.
Top 10 der Emissionshäuser
Am meisten Eigenkapital konnte im letzten Jahr die Deutsche Bank Tochter DWS einsammeln (514,3 Mio. Euro). Nicht zuletzt durch den Mega-Fonds der Deutschen Bank Türme wurde das Ergebnis gepusht. Auf Platz zwei folgt KGAL mit 490 Mio. Euro (allein 379 Mio. Euro institutionelle Gelder) gefolgt von der Commerzbank Tochter CFB mit 398,9 Mio. Euro. Real I.S. (320,6 Mio. Euro), WealthCap (224,9 Mio. Euro), DFH (183 Mio. Euro), Jamestown (176,1 Mio. Euro), fairvesta (173,9 Mio. Euro), Buss Capital (154 Mio. Euro) und Hannover Leasing (150,5 Mio. Euro) komplettieren die Top 10. Die Emissionshäuser mit Bankenvertrieb dominieren also das Bild. Im Background gingen viele Gesprächspartner auf dem Summit von einer Fortsetzung dieses Trends aus. Emissionshäuser mit Bankenvertrieb oder spezialisiertem Assetspektrum werden die Krise überstehen. So war es wenig verwunderlich, dass der ehemalige Branchenriese HCI verlautbaren ließ sich nun nur noch auf Schiffe zu konzentrieren.
Bei den Immobilienfonds liegt, wie nicht anders zu erwarten, die DWS mit 514,3 Mio. Euro ganz vorn. Real I.S. hat mit 313,5 Mio. Euro schon einen großen Abstand zum Klassenprimus. KGAL (254,7 Mio. Euro) komplettiert die Top 3. Auf Platz 4 folgt mit fairvesta bereits einer der mittelständischen Unternehmen, die sich nunmehr in der Spitze festgebissen haben. Mit 173,9 Mio. Euro kann das Tübinger Unternehmen unter Chef Otmar Knoll erneut einen Platzierungsrekord vermelden und verweist Jamestown (160,9 Mio. Euro), DFH (151,2 Mio. Euro), Hannover Leasing (118,9 Mio. Euro), Hesse Newman (118,9 Mio. Euro), WealthCap (96,6 Mio. Euro) und HIH (86,4 Mio. Euro) auf die Plätze. Bei deutschen Immobilienfonds zeigt sich auch erstmals der ehemalige Platzierungsriese MPC in den Top 10 und schafft es mit 70,6 Mio. Euro gerade noch auf Platz 10. Bei ausländischen Immobilienfonds belegen Real I.S. (220,1 Mio. Euro), Jamestown (160,9 Mio. Euro) und DWS (72,9 Mio. Euro) die ersten drei Plätze. Komplettiert wird hier das Bild von KGAL (64,2 Mio. Euro), Atlantic (47,3 Mio. Euro), Hannover Leasing (41,5 Mio. Euro), DNL (29,8 Mio. Euro), Hesse Newman (28,9 Mio. Euro), ZBI (28,3 Mio. Euro) und Wölbern mit 25,4 Mio. Euro.
Fazit: Die Stimmung auf der VGF-Tagung war überraschend gut. Die Branche hat sich mit neuem Niveau abgefunden. Sorgen bereitet das Finanzierungsumfeld, das Fondsspezifika nicht mehr berücksichtigt. Risiken werden vermehrt auf den Anleger geschoben. Initiatoren mit finanzstarkem Hintergrund beschränken sich auf sog. Core-Immobilien mit meist nur einem aussagefähigen Mieter. Schiffe bleiben Branchen-Sorgenkind. Ein weiteres Fragezeichen hinterlassen die regulatorischen Änderungen des Gesetzgebers, die derzeit noch wie ein Grauschleier auf den Emissionshäusern liegen. Der VGF dürfte in den nächsten Jahren vor eine Mammutaufgabe gestellt sein. □