ZBI – Wohnungshandelsfonds nutzt Marktchancen

Das Ende der 90er Jahre gegründete Unternehmen ZBI Zentral Boden Immobilien Gruppe aus Erlangen verfügt über Immobilienfondserfahrungen von über einer Milliarde Euro Fondsvolumen. In der Boomphase gelang der Verkauf der ZBI Fonds 1 und 2 sowie 50% des ZBI Fonds 3 mit Anlageergebnissen je nach Beteiligungsart zwischen 11,9 und 16,7% p.a.. Diese zyklisch begünstigten Ergebnisse sind natürlich nicht beliebig hochzurechnen. Die ZBI-Fonds sind im Investitionsverlauf als investorenbestimmte Pools konzipiert. Die Anleger müssen direkt oder über den Beirat jeder Investition zustimmen. Der ZBI 6 setzt sich das Ziel, Wohnimmobilien meist aus Sondersituationen zu einem Einkaufsfaktor von 11,5 zu erwerben. Die Immobilienbewirtschaftung wird durch ZBI selber durchgeführt. Die Geschäftsleitung ist verpflichtet, alle Angebote, die ihr bekannt werden und die den Einkaufskriterien entsprechen, den Professional Fonds anzubieten. Die Investitonsquote bezogen auf den Gesamtaufwand inkl. Agio bei Gewährung des geplanten Fremdkapitalvolumens beträgt lt. G.U.B. 87,5%. Erst wenn der Anleger eine Verzinsung von 7,5% p.a. erhalten hat und die Rückzahlung des investierten Kapitals der Investoren inkl. Agio gesichert ist, greift die hälftige Beteiligung der ZBI an Veräußerungsgewinnen. Die Mindestbeteiligung liegt bei 25 000 Euro zzgl. Agio. Die Einzahlungstermine sind 20% zzgl. 5% Agio kurzfristig nach Beitritt sowie 80% bei Anforderung innerhalb von 10 Tagen. Die Fondslaufzeit ist unbefristet. Die steuerliche Einkommensart sind Einkünfte aus Gewerbebetriebe. Die prognostizierten Auszahlungen steigen von 4% auf 7% ab 2018. Das Kommanditkapital der Fondsgesellschaft beträgt planmäßig 40 Mio. Euro.

Fazit: In den vergangenen Jahren konnte die ZBI von dem Boom des Geschäftes mit Wohnungsportfolien profitieren. Als Profi mit langjähriger Erfahrung in diesem Segment sollte es der ZBI gelingen, auch in künftigen Zyklen gute Geschäfte zu machen. Die gestaffelte Einzahlung 20/80 ist sicherlich gut gemeint und verlagert, wie auch alternativ bei Private Equity üblich, die niedrigverzinste Phase der Kapitalbereitstellung auf den Anleger und verbessert damit den Anlageerfolg durch just-in-time-Zahlung. Der Investor ist dafür sicher, dass sein Geld für vorgestellte und beschlossene Investitionsmaßnahmen sofort verwendet wird. Andererseits dürfte die gestaffelte Einzahlung ein Vertriebshemmnis darstellen. Vorteilhaft für die Investoren ist der Umgang mit dem 5%igen Agio. Es verschwindet nicht wie bei sehr vielen Fondsmodellberechnungen einfach, sondern wird bei der Gewinnzuweisung dem Kommanditkapital gleichgestellt und bei Auflösung der Fondsgesellschaft zurückerstattet. Trotz der Einflussmöglichkeit der Investoren auf die späteren Investments vertraut der klassische Publikumsanleger auf das Know-how und die Einkaufsmöglichkeit des Unternehmens. Die opportunistische Herangehensweise an Einkauf und Verkauf lassen in Verbindung mit einem hohen Fremdkapitalanteil von über 60% auf ein breites Chance-/Risikoraster schließen. Sofern es gelingt, adäquate Immobilien nach den Vorgaben zu erwerben, sind die Risiken jedoch durch Cash-flow-Sicherheit der Bestände auch in möglicherweise schwierigen zyklischen Zeiten beherrschbar. Durch die Mindestzeichnungssumme von 25 000 Euro ist schon eine gehobene Anlegerschicht angesprochen. In Verbindung mit Effekten, die aus der gewerblichen Konstruktion zu ziehen sind, ist vor dem Hintergrund der Erfahrungen des Initiators der Fonds zur Beimischung einer gehobenen Anlegerklientel geeignet.