Die Zahle der Euphoriefehler sind grausam
Was das Ego mit Menschen in Euphorie-Phasen anstellt, ist immer wieder überraschend. Das Scholz- und Benko-Denkmal Elbtower in Hamburg ist erneutes Beispiel.
Für Olaf Scholz und die Ampel ist das durchaus symptomatisch. Modelle, die in einer Nullzins-Ära mit Kapitalstock-Verzehr funktionieren, sind nicht nur in der Krise, sondern schon in der Konsolidierung zum Untergang verurteilt. Für „Der Immobilienbrief“ ist immer wieder die Menge immobilienwirtschaftlichen Ungeschicks, die sich in Boomphasen ausbreitet, überraschend. Es gibt zwei Grundregeln der Projektentwicklung. Zum einen gilt: Niemals eine „teure Immobilie“ auf ein „billiges Grundstück“ setzen. Bau- und Grundstücksqualität müssen übereinstimmen, da spätestens in der Nachvermietung nach 10 Jahren, wenn das Objekt schon Patina angesetzt hat, die erzielbare Miete sich am Standort orientiert. 10 Jahre altes Office-Hightech entspricht dem iPhone 5. Haben Sie noch eines? Zum anderen besteht ein ideales Bürogebäude aus einer nahezu beliebigen Anordnung von 400 qm großen Rechtecken mit zwei Zugängen und flexiblem Rastermaß. Das ist schon in der Erstvermietung existentiell, wenn sich kein Konzern oder Behörde findet. „Der Immobilienbrief“ dürfte Ihnen die Grundregeln schon von mindestens 20 Jahren herausgearbeitet haben.
Der Elbtower steht nicht in 1a-Lage, hat aber 1a-Kosten. Aber das ist diskutierbar. Von hohem immobilienwirtschaftlichem Ungeschick spricht die Mindestbürogröße in der Vermietung lt. Homepage von 1.300 qm Mindestmietgröße. Größenwahn macht Erfahrung obsolet. Damit sich das für die jungen Bankmitarbeiter der Finanzierer und Investoren rechnet, wurde die Hamburger Höchstmiete hochinflationiert und mit dem Nullzins-Multiplikator zum optimistischen Zielwert multipliziert. Der unterstellt dann noch ewige, aber irreale 100%-Vollvermietung. Am Ende kommt dann die derzeit kolportierte Milliarde heraus.
Derzeit glaubt die Stadt, mit etwaigen „kaufvertraglich gesichertem Wiederkaufsrecht“, über den aktuell juristisch diskutiert wird, ein Schnäppchen zu machen. Umwandlung der Bauruine in Wohnungen oder Verkauf nach Asien kursieren als Ideen. Inwieweit Asiaten, die derzeit in Frankfurt mit Vollabschreibungen konfrontiert sind, begeistert sein werden, steht in den Sternen. Die Zahlen sprechen zudem eine andere Sprache. Selbst wenn die Baukosten durch die Stilllegung der Baustelle, die Zeitverzögerung und etwaige neue Ausschreibungen oder bauliche Anpassungen nicht aus dem Ruder laufen, dürfen da noch 600 oder 700 Mio. Euro für Fertigbau, Zinsen und Vollvermietungskosten mit Incentives nötig sein. Wenn der Elbtower dann in einigen Jahren fertig ist, würde er in B-Lage und neuer Zinswelt die 20-fache Nettojahresmiete wert sein. Vielleicht kommt da auch die 22-fache Jahresmiete heraus. Die aktuelle Höchstmiete liegt im brandaktuellen Researcher-Durchschnitt bei 34,83 Euro. Wenn die Höchstmiete in neuer und immer kleinteiligerer Homeoffice- und KI-Welt bei darüber hinaus weltfremder Mindestvermietung dann noch erzielbar wäre, läge die Jahresmiete der 77.000 qm bei knapp 32,2 Mio. Euro. Das ergäbe dann einen Marktwert von 640 bis 700 Mio. Euro. Damit entsprächen allein die ausstehenden Kosten ohne Risikomarge in einem Hochrisiko-Umfeld in etwa den ausstehenden Fertigstellungs- und Vermietungskosten. Auf Deutsch: Das bisher investierte Kapital u. a. von Commerz Real bzw. Hausinvest oder dem Milliardär Kühne und auch der finanzierenden Banken sollte sich auf einen ziemlich kurzen Haircut vorbereiten. Rückabwicklung könnte Totalverlust der bereits investierten Baukosten bedeuten. ■