Der Immobilienbrief Nr 610

Im Editorial stellt Werner Rohmert fest, er habe seine Töchter gefragt. Sicherlich gibt es im Prinzip sachlich nichts zurückzunehmen, auch wenn der Optik-Bezug des „Stadtbild“ von Kritikern zum Anlass für Diskussion genommen wird. Natürlich hat Kriminalität nichts mit Genetik zu tun. Aber es gibt andere Faktoren testosterongesteuerter Kriminalität. Rohmerts Lieblingsstatistiker hat Ihnen ein paar Zahlen zusammengestellt, die die Tagesschau sicherlich nicht meldet (Seite 1). Die volkswirtschaftliche Depression fängt jetzt erst an. Daueroptimisten sind medizinisch valide besonders gefährdet. Das Institut Allensbach sieht Zeichen von Selbstaufgabe der deutschen Wirtschaft (Seite 13). Rohmert fasst außerdem die ausführliche Ausarbeitung von Prof. Gondring zur Fiktion der Regierung von einem wirtschaftlichen Perpetuum Mobile zusammen (Seite 24 ff.). Im heutigen Brief rechnen eine Reihe von Studien mit vielen Mythen der Immobilienwirtschaft ab. Mit Blick auf die IREBS-Studie zu Offenen Immobilienfonds hat Rohmert schmunzelnd in einen 20 Jahre alten Vortrag von ihm geschaut (Seite 8). Und KI, deren Auswirkungen Rohmert in der Einleitung zum neuen PLATOW Immobilien Special erläutert hat, hat die Hinweise aus dem erst 4 Wochen alten Expo Real Special heute schon überholt. Handel erlebt eine neue Eskalationsstufe (Seite 10). In der Immobilienwirtschaft fallen ganze Prozesse mit heute hohem Human-Anteil weg. Beim Bau könnte es ähnlich aussehen, doch wird wohl eine Erfahrung von Friedrich Schiller das Schlimmste verhindern (Seite 4) .

• MYTHOS MITARBEITER-FOKUSSIERUNG INNENSTADT – Ist das der geträumte Wunsch der Makler und Manager? Die Mehrheit einer YouGov-Befragung unter Arbeitnehmern liefert dem sonst der Maklerberichterstattung ausgelieferten Leser zwei überraschende Erkenntnisse: Die Mehrheit der Befragten ist gar nicht an einer Innenstadt-Location interessiert und Nachhaltigkeit ist mehr ein „nice to have“. Viele Flächen-Propheten fokussieren sich auf die New Work Flächen in Toplage als Zukunftsstandorte. Ein Abgesang auf B- oder C-Qualitäten folgt meist parallel. Die Realität sieht anders aus. (Rohmert, Seite 3)
• NUR NOCH JEDER 15. INSTI-INVESTOR INVESTIERT IN BÜRO-FONDS – Gesundheitsimmobilien überholen Büros: Bei aller „Der Immobilienbrief“-Skepsis an purem Büro-Optimismus scheint die Investorenwelt verrückt zu spielen. Nur noch jeder 15. immobilienfondserfahrene, institutionelle Investor will in Fonds mit Büros investieren. Die hoch management- und know-how-intensive Assetklasse der Gesundheitsimmobilien überholt im Investoreninteresse den Investmentklassiker Büro, berichtet IntReal aus der aktuellen Investorenumfrage. (Rohmert, Seite 4)
• MORGENTHAUS ENKEL REGIEREN DEUTSCHLAND – Hamburg entscheidet sich für Klimaneutralität 2040: Wirtschaft und Verbände schäumen, hören wir aus der Hansestadt. Die Gesamtkosten für die Immobilienwirtschaft und private Eigentümer von Zinshäusern liegen zwischen 40 und 54 Mrd. Euro ohne Berücksichtigung von Preissteigerungen und Kapazitätsengpässen. Nach „Der Immobilienbrief“- Erfahrungen ist Dämmung von heute sowieso oft Sondermüll von Morgen. (Rohmert, Seite 6)
• WELTWEITES IMMOBILIENVERMÖGEN FAST 400 BILLIONEN US-DOLLAR – China vor USA, Japan und Deutschland: Der Wert sämtlicher globaler Immobilien (Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie Agrarflächen) belief sich zu Beginn des Jahres laut Savills auf rd. 393 Billionen US-Dollar. Immobilien übertreffen den kombinierten Wert von globalen Aktien, Anleihen und Gold bei weitem. China verfügt mit rd. 24% über den höchsten Anteil am weltweiten Immobilienwert, gefolgt von den Vereinigten Staaten mit rd. 21%. (Rohmert, Seite 7)
• STUDIE SIEHT OFFENE IMMOBILIENFONDS ALS WICHTIGEN ALTERSVORSORGE-BESTANDTEIL – Gute Risikoeigenschaften und kaum Korrelation mit anderen Assetklassen: Während sich die Medien immer stärker auf Offene Immobilienfonds einschießen und die Anleger und ihre Berater mit den Füßen abstimmen, haben die Professoren Tobias Just und Steffen Sebastian von der IREBS die Rolle Offener Immobilienfonds (OIF) für die Altersvorsorge analysiert. „Der Immobilienbrief“ gehört zwar zu den traditionellen Befürwortern der OIF für die Immobilienanlage von Kleinanlegern, tut sich aber immer schwerer mit der Argumentation für ein Neuinvestment. Die OIF neigen auch im Zuge der Entwicklungen wie immer sportlich prozyklisch zu medialer Marketing- und Botschafts-Zurückhaltung. Die Risiken für Altanleger hält „Der Immobilienbrief“ ebenso wie die oft beschworene Gefahr einer erneuten Massenschließung jedoch für überschaubar. (Rohmert, Seite 8)
• INTERNATIONALE KONZEPTE STABILISIEREN STATIONÄREN EINZELHANDEL – Transformiert KI den Einzelhandel erneut? Die Transformation im Handel durch eCommerce ist schon weit fortgeschritten. Die aktuellen Investment- und Vermietungsberichte stützen die These. Allerdings droht aus „Der Immobilienbrief“-Sicht mit dem erst seit einigen Wochen geplanten Einstieg von ChatGPT und anderen LLM- und KI-Modellen in den Handel eine neue Eskalationsstufe. (Rohmert, Seite 10)
• IMMOBILIENKLIMA LEIDET UNTER BÜROFRUST – Alles außer Büro positiv: Die monatliche Erfassung des Immobilienklimas durch bulwiengesa im Auftrag der Deutsche Hypo sieht in der Summe eine Seitwärtsbewegung auf niedrigem Niveau. (Red., Seite 12)
• VOLKSWIRTSCHAFTSEXKURS FÜR DIE IMMOBILIENWIRTSCHAFT – Allensbach-Studie: Industrie erwartet Verlust deutscher Technologieführerschaft: Schlüsselbranchen zweifeln an ihrer eigenen Zukunft. Das hat hohe Bedeutung für die Immobilienwirtschaft. Zweifel und Planungsunsicherheit führen zu Attentismus bei Einstellungen und Investitionen. Das ist noch schlimmer als die pressewirksamen Entlassungen. So fasst das Institut für Demoskopie Allensbach aus der Befragung von 169 deutsche Industrieunternehmen zusammen: „Die deutsche Industrie steckt nicht nur in einer Rezession – sie zweifelt an ihrer eigenen Zukunft.“ (Rohmert, Seite 13)
• KI-ASSISTENTEN FÜHREN DURCH ALLE IMMOBILIENPROZESSE – Die Informations-Dissonanz verschiebt sich perspektivisch völlig: Diese Woche hat ImmoScout24 den ersten speziell für Immobilienthemen entwickelten KI-Assistenten „HeyImmo“ gelauncht. Auf Basis von ImmoScout24-Daten verfüge HeyImmo über Wissen und Verständnis entlang des gesamten Immobilienzyklus. Mit HeyImmo sei fundierte Immobilienberatung jetzt kostenlos, sofort verfügbar und habe echte Immobilien-Expertise. (Rohmert, Seite 16)
• GALERIA-KAUFHAUSSEGMENT TREIBT DEN RETAILMARKT – 20% aller Handelsimmobilienvermietungen sind Galeria-/Signa Pleitenverwertung Der Blick auf die großen gemeldeten Deals macht die Bedeutung der Signa-Pleitenverwertung für die positiven Meldungen im Investment deutlich. (Rohmert, Seite 17)
• HOFFNUNGSFAKTOR LOGISTIK: Der rasante Boom der Logistikimmobilien, deren Top-Ankaufsrenditen 2020 an den 5% kratzten ist im Zuge der Zinswende und vielleicht auch neuen Nachdenkens stark abgeflaut. Der deutsche Investmentmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien hat sich lt. JLL im dritten Quartal 2025 spürbar erholt und den Rückstand zum Vorjahr auf 11% reduziert. Zum Halbjahr hatte dieser noch bei 24% gelegen. (Red, Seite 17)
• DER MARKT VERSCHIEBT SICH – LEISE, ABER DEUTLICH – Logistik schlägt Büro aus Investmentsicht: Der deutsche Immobilienmarkt befindet sich im Wandel. Nicht abrupt, aber erkennbar. Während Büroimmobilien mit ESG-Anforderungen, technischen Aufrüstungen und steigenden Leerständen zu kämpfen haben, zeigt sich die Logistik stabil und renditestark. Die Branche ist realistischer geworden. Wer die Zahlen betrachtet, erkennt: Die Entwicklung ist klar. (C. Rohmert, Seite 18)
• HOTELINVESTMENTMARKT SETZT ERHOLUNG FORT – Portfolio-Deals prägen Q3 2025: Der deutsche Hotelinvestmentmarkt erreichte in den ersten drei Quartalen 2025 ein Transaktionsvolumen von rd. 1,5 Mrd. Euro, ein sattes Plus von rd. 50% im Vorjahresvergleich. Wie nicht anders zu erwarten, sehen die Makler direkt den Beginn des neuen Immobilienzyklus. Bei einer Drittelung der Umsätze gegenüber 2019 dürfte hier der Basiseffekt in Verbindung mit guten Übernachtungszahlen ein gewichtiges Wort mitgesprochen haben. (Red, Seite 19)
• WOHNUNGSMIET-DYNAMIK ABGEKÜHLT: Lt. steuerfinanziertem Index GREIX steigen die Mieten in deutschen Städten nur noch so schnell wie die allgemeinen Lebenshaltungskosten. Gleichzeitig bleibe das Angebot an Wohnungen gering. Vermietungen fänden in Rekordtempo statt. (Red, Seite 20)
• WOHNUNGSMIETEN WERDEN ZUM WACHSTUMSHINDERNIS – ifo Institut sieht sozialen und ökonomischen Sprengstoff: Der Mietmarkt in deutschen Großstädten spaltet sich zunehmend. Während bei bestehenden Verträgen die Mieten nur moderat zulegten, stiegen die Mieten bei Neuverträgen in den deutschen Top-7 Städten seit 2013 um rund 75%. Diese Entwicklung drohe zum sozialen Sprengstoff und zum Wachstumshemmnis für Städte zu werden. (Red, Seite 21)
• VOLKSENTSCHEID: HAMBURG MUSS BEREITS 2040 KLIMANEUTRAL SEIN – Wirtschaft und Politik sind entsetzt: Die Bürger haben entschieden: Hamburg muss 2040 klimaneutral werden – fünf Jahre früher als der Bund, zehn Jahre früher als Europa. Eine Mehrheit von 53,2% (303.936 Stimmen) hat den Zukunftsentscheid angenommen. Das Ergebnis ist für den Senat bindend. Die Wahlbeteiligung lag bei 43,7%. Interessanterweise haben laut Statistikamt Nord eher die älteren Bürger und nicht wie zu erwarten gewesen wäre, die jüngeren für den Klimawandel gestimmt. (Richter, Seite 21)
• BÜROMARKT HAMBURG MIT SOLIDEM ERGEBNIS: Der Hamburger Büroflächenmarkt zeigte sich im 3. Quartal 2025 recht stabil. Die Vermietungsleistung liegt bei rund 100.000 qm – ein Plus von 8,6%, womit sich der solide Trend des ersten Halbjahres fortsetzt. (Richter, Seite 23)
• DIE BUNDESREGIERUNG ERKLÄRT DAS ENDE DER REZESSION – Die Fiktion vom Perpetuum Mobile: Die Bundesregierung prognostiziert für 2026 und 2027 ein Wirtschaftswachstum von jeweils 1,3% und begründet ihre Prognose mit den hohen staatlichen Ausgaben, die durch zusätzliche Schulden im Rahmen des Sondervermögens finanziert werden. Anders als die Vorgänger-Regierung werden die Mittel nicht im Sozialhaushalt konsumiert, sondern real investiert in Infrastruktur, Wohnungsbau und Verteidigung. Aus ökonomischer Sicht war ein Paradigmenwechsel längst überfällig und so ist der jetzt eingeschlagene Weg der Bundesregierung richtig, alternativlos und notwendig. Bereits Mitte der 1990er Jahre war es Konsens, dass es nie wieder Krieg in Europa geben wird und dass mit der Wiedervereinigung Deutschland auf einem langen Wachstumspfad ist. ( Gondring, Seite 24)

Der Immobilienbrief Ruhr Nr. 179

von Dr. Gudrun Escher ab Seite 27

• Grenzen des Wachstums? Vermischtes von der Expo Real 2025 (Seite 1)
• Projekt des Monats: Wärmepumpe im Container – zum Beispiel in Duisburg (Seite 3)
• Allianz für Flächenaktivierung: Nachhaltige Entwicklung von Brownfields als Wirtschaftsfaktor (Seite 5)