Der Immobilienbrief Nr 601

Bei seinem letzten Espresso Shot ist Werner Rohmert aufgefallen, dass sich die Liste der größten Dämlichkeiten der Immobilienwirtschaft seit 30 Jahren ständig wiederholt. Die passen auf eine Seite. Die „Checkliste Ungeschick“ ist wiederum der Kehrwert einer Checkliste, worauf zu achten ist – nur lustiger. Rohmert macht ein Pfingst-Brainstorming mit seiner Erfahrung – und braucht noch nicht einmal EINE Seite. Das könnte noch gemeinsam ergänzt werden. Auch Rohmert wird noch mehr einfallen. Selbst, wenn es zusammen 2 Seiten werden, sollte man es auch der Immobilienbranche zumuten können, meint Rohmert. Schreddern dieser einen Seite in Hype-Phasen führt nämlich in die schmerzhafte Realitätswende. (Seite 1)

• GERICHTSURTEILE UND MITTELABFLÜSSE LASSEN OFFENE IMMOBILIENFONDS KALT – Management zeigt Beharrungsvermögen: Die Branche sieht nach Aussagen der Fonds-Matadore keinen Grund zur Beunruhigung oder zu Aktivismus. Durch die aktuellen Urteile zu einer falschen Sicherheitseinstufung offener Immobilienfonds in die besten Risikoklassen lässt sich die Branche nicht verunsichern. Das Gleiche gilt auch für die spürbaren Mittelabflüsse, leicht sinkende Liquiditätsquoten und leicht steigende Kreditquoten. Auch aus „Der Immobilienbrief“-Sicht ist das kurzfristig eher lästig als gefährlich. Dennoch stünde ein detaillierter Blick in den Spiegel der Branche besser zu Gesicht als ein eher bräsiges Beharrungsvermögen. Schließlich fällt es auch „Der Immobilienbrief“ immer schwerer mit einer positiven Meinung gegen den Medienstrom zu schwimmen oder aktuell Vertriebsargumente zu finden. Und einen Domino Day können wir bei allem Optimismus nicht völlig ausschließen. (Rohmert, Seite 3)
• SCOPE ERMITTELT BEI OIF SINKENDE LIQUIDITÄT BEI STEIGENDER FREMDFINANZIERUNG – Bleiben Vertriebe auch gelassen? Das brandaktuelle Zahlenwerk der Ratingagentur Scope könnte nicht nur die Anleger, die sich anscheinend sowieso seit einigen Quartalen auf der Flucht befinden, sondern auch Analysten, Vertriebe und Branchenmanager verunsichern. Der Anteil flüssiger Mittel am Gesamtvermögen offener Immobilienfonds ist lt. Scope 2024 zurückgegangen. Gleichzeitig ist die Fremdkapitalquote gestiegen. Für das laufende Jahr rechnet Scope mit einer Fortsetzung dieses Trends. Die Liquiditätssteuerung werde im laufenden Jahr daher eine der wichtigsten Aufgaben der Fondsmanager sein. (Rohmert, Seite 4)
• OPTIMISTISCHER GLOBALER AUSBLICK BRINGT SICHERHEIT – Geballter Optimismus macht „Der Immobilienbrief“ eher skeptisch: Die globalen makroökonomischen Referate auf der Jahrestagung Immobilienfonds des BIIS Bundesverband der Immobiliensachverständigen zeugten von Optimismus. Eigentlich haben wir eine „ideale Welt“, meint Gabriele Widmann vom Makro Research der DekaBank. Lediglich Deutschland hänge ein wenig zurück. Das ist kein Widerspruch zu den eher skeptischen Thesen von „Der Immobilienbrief“ in den letzten Jahren. Wir monierten nicht die Weltwirtschaft, sondern im Gegenteil lediglich den deutschen relativen Wettbewerbsverlust gegenüber der Weltwirtschaft. Die Vorträge der Jahrestagung mit politischer und makroökonomischer Ausrichtung von dem Mentor der Politikberatung, Prof. Dr. Werner Weidenfeld, Rektor Alma Mater Europaea, Gabriele Widmann vom DekaBank Research, Annett Wünsche, Bereichsleiterin vdp Research oder Hela Hinrichs, JLL EMEA Research-Chefin zeichnen ein gespaltenes Bild. Auf der einen Seite dominiert Optimismus einer funktionierenden Weltwirtschaft, der Deutschland lediglich ein wenig hinterherhinke. Demgegenüber steht ein mehrfacher Epochenbruch.  (Rohmert, Seite 6)
• TRAURIGE KUNDE VOM WOHNUNGSMARKT: Die echte Bauflaute kommt erst noch: Baugenehmigungen sind seit 2021 deutlich rückgängig. Zwischen den amtlichen „Go“ und dem schlüsselfertigen Abschluss liegen jedoch stolze 26 Monate. Fazit: dem Abriss bei den Genehmigungen wird mit gut zwei Jahren Verzögerung auch ein Tief bei den Fertigstellungen folgen. Das ist im aktuellen Zahlenwerk mit -14,4% für 2024 in Anfängen bereits feststellbar. Hinzu kommt, dass ein Teil der genehmigten Objekte gar nicht fertig- oder von vornherein nicht gebaut wird. So erloschen 2024 immerhin 29.000 Baugenehmigungen. Das war der höchste Wert seit 2002 und ein Anstieg um rund ein Viertel gegenüber den Vorjahren. Da hatten welche die Lust verloren oder waren nicht mehr genug bei Kasse. (DIB-Lieblingsstatistiker/ Rohmert, Seite 11)
• BÜROFLÄCHENUMSATZ IN EUROPA STIEG IN Q1 UM 4% – Fertigstellungen bis 2026 voraussichtlich rückgängig: In Q1 2025 erreichte der europäische Büroflächenumsatz laut Savills 1,9 Mio. qm (+4%). Für das Gesamtjahr 2025 erwartet Savills ein Plus von 5%. Die deutschen Top-6-Städte meldeten im ersten Quartal 2025 sogar einen durchschnittlichen Anstieg von 13% im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Savills erwartet, dass das Fertigstellungsvolumen in Europa  2025 auf 4,3 Mio. qm ansteigen werde. 2026 werde es aber auf 3,1 Mio. qm zurückgehen. Dies entspräche dem niedrigsten jährlichen Fertigstellungsniveau seit 2017. (Wrede, Seite 14)
• UNTERNEHMENS-AUSFALLRATEN STEIGEN 2025 AUF HÖCHSTEN STAND SEIT FINANZKRISE – Mietausfallrisiken für Immobilienwirtschaft immer virulenter – Hohe Ausfallrate am Bau macht Auftragsvergabe schwierig: Immobilien ohne Mieter sind Ruinen. Das ist eine alte Weisheit der Immobilienwirtschaft. Das Creditreform Rating verzeichnet für das Jahr 2024 die höchste Ausfallrate deutscher Unternehmen seit mehr als einem Jahrzehnt. Die Zombie-Erhaltungswirtschaft der Nullzins-Ära und der Corona-Hilfen hat die besondere Bedeutung von Mieterpleiten weitgehend vergessen lassen. (Rohmert, Seite 15)
• BÜRO-LEERSTAND IN TOP-5 MÄRKTEN KOSTET JÄHRLICH 2 MRD. EURO – Eigentümer stehen vor wirtschaftlichen und strukturellen Fragen: Neben dem konjunkturellen Gegenwind bremst die anhaltende Neuorganisation von Arbeitsmodellen und die damit verbundene Neuausrichtung von Bürokonzepten die Flächennachfrage insbesondere bei Großnutzern. Als Folge verdoppelte sich der Leerstand vom Vor-Corona-Jahr 2019 auf aktuell rund 7,5% in den Top-7 Bürostandorten mit lt. JLL gebremstem aber weiter steigendem Trend. Welche monetäre Bedeutung der Leerstand für die Eigentümer und die Volkswirtschaft hat, berechnete aktuell Avison Young. Demnach verursachen die aktuellen Büroflächenleerstände in den 5 größten deutschen Büromärkten Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt und München theoretische Kosten im Sinne entgangener durchschnittlicher Mieteinnahmen in Höhe von fast 165 Mio. Euro im Monat, fast dreimal so viel wie noch in  Q1 2020. Hinzu kommen für die Eigentümer weitere, tatsächlich anfallende Kosten und große strukturelle Fragen. (Wrede, Seite 16)
• STIMMUNG BEI GEWERBLICHEN IMMOBILIENFINANZIERERN STEIGT IN Q2 – BF.Quartalsbarometer erreicht höchsten Stand seit Q2 2022: Mehrere Faktoren haben den Barometerwert dabei positiv in Q2 beeinflusst. So bemängeln nur noch 36,8% der Teilnehmer restriktivere Finanzierungsbedingungen (-8,2 Prozentpunkte (pp) ggü. Q1 2025), dafür 52,6% unveränderte Bedingungen (+10,6 pp). Darüber hinaus beschreiben jetzt die Hälfte (50,0%) der Panelteilnehmer ihr Neugeschäft als neuerdings oder unverändert ansteigend nach nur knapp ein Drittel (32,5%) in Q1. (Wrede, Seite 16)
• DEUTLICHE PREISSTEIGERUNG BEI LUXUSIMMOBILIEN IN SPANISCHEN TOP-LAGEN – Auf Mallorca kostete jede zweite Immobilie über 1 Million Euro: Der Mietwohnungsmarkt in Spanien ist wie in Deutschland sehr angespannt. Wer es sich leisten kann, entkommt dem Mietmarkt durch den Erwerb von Wohneigentum. Hier hat allerdings die Abschwächung der Inflation und die Senkung der Zinssätze die Nachfrage zusätzlich belebt, was beim knappen Angebot in Schlüssellagen zu weiteren Preissteigerungen geführt hat. Mit rund 600.000 Transaktionen (+7% ggü. 2023) und einem durchschnittlichen Preiswachstum von 6% bewertet Engel & Völkers im Marktbericht Spanien & Andorra 2024/2025 als sehr solide.