Fonds-Check: Paribus-Anleger finanzieren neue Imtech-Hauptniederlassung bei München

22.Mai 2013   

Kategorie: Der Fondsbrief, News

Je mehr Unsicherheit im Markt, desto attraktiver erscheinen Immobilien-Investoren etablierte Standorte mit wirtschaftlicher Kraft, wenn auch ohne großes Upside-Potential.

 

Mit ihrem „Paribus Renditefonds XXI“ will nun auch die Paribus Capital GmbH 23 Millionen Euro Eigenkapital in Tranchen ab 10.000 Euro plus fünf Prozent Agio bis Ende 2013 einsammeln. Elf Jahre nach Platzierungsschluss soll das Objekt verkauft werden, zu diesem Zeitpunkt können Anleger auch erstmals ordentlich kündigen.

 

Markt. München gehört zu Deutschlands Büro-Hochburgen und belegt in der aktuellen Umfrage des Urban Land Institute Rang eins unter den europäischen Top-Ten-Investmentmärkten mit sinkenden Leerstandsraten und steigenden Quadratmeterpreisen. An solchen Standorten verlagert sich wegen der umkämpften Spitzenlagen das Investoreninteresse zunehmend auf B-Lagen abseits der innerstädtischen Büromärkte. Planegg bildet insbesondere mit seinem Ortsteil Martinsried, attraktiv im idyllischen Würmtal gelegen, das Biochemie- und Hightech-Cluster der Landeshauptstadt und ist nachgefragter Standort von forschungs- und innovationsaktiven Unternehmen. Die Fondsimmobilie entsteht im Gewerbegebiet Steinkirchen.

 

Investitionsobjekt. Die Fondsgesellschaft erwirbt – wie üblich um Grunderwerbsteuer zu sparen – 94,9 Prozent der Objektgesellschaft, die ihrerseits in die neue Hauptniederlassung der Imtech München investiert. Bis Dezember dieses Jahres soll ein zwei- bis fünfstöckiges Bürogebäude mit knapp 14.000 Quadratmetern Mietflächen, zwei Untergeschossen und 295 PKW-Stellplätzen, davon 283 in einer zweistöckigen Tiefgarage, entstehen. Die Bauarbeiten verlaufen planmäßig, eine DGNB-Zertifizierung wird nach Auskunft des Initiators angestrebt. Da die Übernahme erst nach Fertigstellung und Übernahme durch die Mieterin ihrerseits erfolgt, kann Paribus auf eine Eigenkapital-Zwischenfinanzierung verzichten. Der Kaufpreis von rund 41,5 Millionen Euro liegt leicht unter dem gutachterlichen Wert. Durch drei Erschließungskerne mit vier Personenaufzügen könnte das Objekt kleinteilig auf bis zu sechs separate Mietbereiche pro Etage aufgeteilt werden.

 

Vermietung. Die Mieterin Imtech Deutschland GmbH & Co. KG ist bereits seit 1988 in Planegg ansässig und mietet den Neubau für 20 Jahre mit zwei fünfjährigen Verlängerungsoptionen an. Mietfreie Monate gibt es nicht, die anfängliche Nettojahresmiete von rund 2,5 Millionen Euro ist jährlich
zu 100 Prozent mit dem Verbraucherpreisindex indexiert. Imtech beschäftigt sich mit grüner Energie- und Gebäudetechnik, seine lediglich mittlere Bonität soll durch eine Konzernbürgschaft
der Imtech Holding GmbH aufgewer-
tet werden.

 

Kalkulation. Die Gesamtinvestition von 48 Millionen Euro wird zu 48 Prozent fremdfinanziert, das Darlehen von 23 Millionen Euro wird für zehn Jahre zu 3,39 Prozent p.a. fix aufgenommen und annuitätisch mit anfänglich 1,5 Prozent jährlich getilgt. Für die Anschlussfinanzierung geht Paribus von 5,5 Prozent p.a. aus, bei der Inflation von zwei Prozent. Inklusive der für den Objektverkauf angesetzten 50 Euro pro Quadratmeter werden jährlich 9,50 Euro pro Quadratmeter für Instandhaltung von Dach und Fassade veranschlagt, für den Rest ist die Mieterin verantwortlich.

Rentabilität und Gesamtrückfluss. Paribus hat das Objekt zum 16,4-fachen erworben und kalkuliert den Verkauf nach elf Jahren zum 13,9-fachen der dann geltenden Jahresmiete. Ab 2014 sollen Ausschüttungen von jährlich sechs Prozent fließen, ab 2022
in Höhe von sieben Prozent. Wenn alles klappt
wie geplant, kommen 170 Prozent vor und 153 Prozent nach Steuern zusammen – da der Fonds vermögensverwaltend konzipiert ist, fallen Abgeltungsteuer und Soli an. Die Sensitivitätsanalyse berücksichtigt Veränderungen des Verkaufsfaktors, der Zinsen für die Anschlussfinanzierung, des Instandhaltungsaufwands, der Inflationsrate und untersucht zusätzlich, wie sich eine Anwendung des KAGB und eine Versteuerung des Veräußerungsgewinns
auswirken würden.

 

Kosten. Die Investitionsquote liegt inklusive Liquiditätsreserve bei beachtlichen 91,3 Prozent der Gesamtinvestition. Laufend werden für Gesellschaftskosten, nicht umlagefähige Nebenkosten, Fondsmanagement und Treuhand jährlich rund 0,72 Prozent des Kommanditkapitals fällig, die jährlich mit der Inflationsrate gesteigert werden. Sobald die Anleger eine rechnerische, jährliche Rendite von 6,5 Prozent erhalten, gehen übersteigende Gewinne zu 20 Prozent ans Fondsmanagement.

 

Anbieter. Paribus hat seit der Gründung elf Beteiligungsangebote in den Segmenten Schiffe, Lokomotiven und Immobilien aufgelegt. Auszahlungen und Tilgungen liegen bislang überwiegend über oder im Plan, lediglich das Ship-Portfolio bereitet die branchenüblichen Probleme.

 

Meiner Meinung nach… Die Übernahme der Immobilie erst bei Fertigstellung erspart die Zwischenfinanzierung, birgt im Gegenzug aber die üblichen Fertigstellungsrisiken. Den Objektverkauf kalkuliert Paribus konservativ unterhalb des Einkaufsfaktors, die angestrebte Zertifizierung und die variable Aufteilungsmöglichkeit bieten zusammen mit dem langen Mietvertrag gute Chancen auf einen Verkauf nach elf Jahren. Der Standort Planegg ist spezialisiert und bietet ein Umfeld aus Zukunftsbranchen.

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