Alle wollen es werden, keiner will es sein: Alt. Der Anteil der Senioren wird in den kommenden Jahren stetig zunehmen. Daran gibt es keinen Zweifel. So geht das Statistische Bundesamt in seiner Prognose davon aus, dass hierzulande die Zahl der über 80-jährigen von derzeit vier Millionen auf neun Millionen im Jahr 2060 steigen wird. Grundsätzlich keine schlechten Aussichten also für Investitionen in Pflege- und Seniorenheimen. Doch die Kalkulation geht nicht immer auf. In der Vergangenheit haben Anleger mit solchen Spezialimmobilien viel Geld verloren. Das Emissionshaus Immac will es besser machen. Es bietet bereits den Fonds Nummer 54 an.
Objekte: Aus einer Insolvenz heraus hat Immac insgesamt neun Pflegeimmobilien gekauft und packt sie in drei geschlossene Fonds. Das aktuelle Angebot ist Fonds Nummer zwei dieser Reihe. Anleger beteiligen sich an drei Heimen in Bremerhaven und einer Pflegeeinrichtung in Oldenburg. Die Objekte stammen größtenteils aus Mitte der 80er Jahre und müssen teilweise generalsaniert werden. Dafür stellt der Initiator in seiner Kalkulation insgesamt 4,3 Millionen Euro zurück. Im Schnitt hat Immac einen Kaufpreisfaktor von 12,65 jährlichen Pachtzahlungen für die Häuser gezahlt. Das ist ein guter Preis. Die Belegungsquote der Fondsobjekte liegt mit 90 Prozent über dem Durchschnitt, den das Statistische Bundesamt mit 83 Prozent angibt.
Historie: Zahlreiche Pflegeheimfonds aus vergangenen Jahren gingen nicht auf, die Immobilien waren viel zu teuer. Spätestens nach zehn Jahren konnte der Betreiber die Pacht nicht mehr zahlen, weil er das Geld für neues Inventar ausgeben musste, um konkurrenzfähig zu bleiben. Die Einnahmen blieben aus, Fondszeichner machten Verluste. Diese Gefahr ist noch nicht gebannt. Die Wirtschaftsprüfer von Ernst & Young kommen in ihrer aktuellen Studie „Stationärer Pflegemarkt im Wandel“ zu dem Schluss, dass Pflegeheime sogar „immer häufiger in die Insolvenzfalle“ geraten. So haben in den Jahren 2009 und 2010 jeweils knapp 60 Heime Pleite gemacht. Die Ursachen waren vor allem teure Immobilien und hohe Personalkosten. Auch in den von der Immac übernommenen Heimen wurden überdurchschnittliche Löhne und Gehälter gezahlt. Nach Angaben des Initiators haben die Mitarbeiter Einbußen akzeptiert. Gleichzeitig konnten sie den Pflegestandard verbessern, was sich in guten Noten des Medizinischen Dienstes der Krankenkassen (MDK) widerspiegelt.
Einnahmen: Alle Fondsobjekte sind an einen neuen Betreiber verpachtet. Die im Dezember 2010 gegründete Hansa Pflege und Residenz GmbH ist ein Joint Venture, an dem zu 80 Prozent die Azurit Unternehmensgruppe und zu 20 Prozent die Antaris Health Care Holding GmbH, ein Unternehmen der Immac AG, beteiligt sind. Hansa ist mit zwei Millionen Euro ausgestattet und hat eine Patronatserklärung für die jeweiligen Pachtgesellschaften der einzelnen Häuser übernommen. Dem Einwand möglicher Interessenkonflikte begegnet Immac mit folgendem Hinweis: „Jeder vernünftige Verpächter von Pflegeheimen weiß, dass eine günstige Pacht den Betreiber stärkt, eine überhöhte Pacht hingegen höhlt den Betreiber aus, was nicht im Sinn einer nachhaltigen, langfristigen Partnerschaft sein kann.“ Die Pachtverträge in den vier Heimen haben eine Laufzeit von jeweils 25 Jahren.
Kalkulation: Der Fonds kommt auf ein Gesamtvolumen von 37,4 Millionen Euro. Private Anleger beteiligen sich mit insgesamt knapp 17 Millionen Euro an der Finanzierung. Sie bekommen Ausschüttungen von anfänglich 6,5 Prozent, die auf 8,5 Prozent in späteren Jahren steigen. Die für Immobilienfonds vergleichsweise hohen laufenden Zahlungen gelingen teilweise über einen besonderen Kniff: Immac lässt sich nur 90 Prozent der Bankdarlehen auszahlen. Mit diesem zehnprozentigen Damnum erkauft sich der Initiator niedrige Zinsen. Sie liegen bei rund 2,55 Prozent und sind zehn Jahre fest. Anschließend rechnet Immac mit fünf Prozent weiter. Der Kredit wird mit 2,5 Prozent jährlich zurückgeführt. Das ist relativ viel und ein Pluspunkt des Fonds.
Exit: Im Jahr 2026 will Immac den Fonds gemäß seiner Prognose auflösen und rechnet damit, dass ein Käufer das 12,3-fache der dann üblichen Jahrespacht zahlt. Unabhängig vom Alter der Heime zahlten Investoren in der Vergangenheit Faktoren zwischen 12,5 und 14. Die Einnahmen als Grundlage des Vervielfältigers steigen in der Prognoserechnung um knapp 17 Prozent. Das ist eine realistische Einschätzung, der eine jährliche Inflationsrate von geschätzten 1,75 Prozent zu Grunde liegt. Fraglich ist allerdings, ob die Rückstellungen für eventuelle Sanierungen in 14 Jahren genügen. Der Fonds legt jährlich 45.000 Euro dafür auf die Seite. Das dürfte etwas mager sein.
Anbieter: Immac ist ein Emissionshaus, das sich mit Einführung der gesetzlichen Pflegeversicherung im Jahr 1996 auf Investitionen in Sozialimmobilien spezialisiert hat. Seitdem hat es Fonds mit knapp 100 Pflegezentren und Reha-Einrichtungen aufgelegt. Das Investitionsvolumen summiert sich auf 960 Millionen Euro. Die Fonds laufen von kleinen Abweichungen abgesehen im Wesentlichen wie geplant. Das Unternehmen beschäftigt rund 40 Mitarbeiter, alleine sechs davon für die Analyse potenzieller Investitionen.
Weiche Kosten: Immac-Fonds sind nicht günstig. Die weichen Kosten machen rund 13,5 Prozent der Gesamtinvestition aus. Das sind knapp 30 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio.
Steuern: Fondszeichner erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Anleger mit Höchststeuersatz sollen einen jährlichen Wertzuwachs von rund 6,3 Prozent vor Steuern erzielen.
Meiner Meinung nach… Obwohl die Voraussetzungen für die Investition in Pflegeheime grundsätzlich gut sind, dürften weitere Pleiten nicht ausgeschlossen sein. Schließlich stammen auch die Fondsobjekte aus einer Insolvenz. Anleger sollten ihr Kapital daher ausschließlich ausgewiesenen Fachleuten anvertrauen. Dazu zählt die Immac AG ohne Zweifel. Allerdings erkaufen sich Fondszeichner die Expertise mit vergleichsweise hohen Nebenkosten. Bislang konnte der Initiator seine Prognose weitgehend einhalten.
