Der Immobilienbrief Nr. 554

Der Immobilienbrief Nr 554

• BEWERTER UND MARKT KONTROVERS, PORTFOLIO-BEWERTUNGEN „NICHT IN ORDNUNG“, VOLKSWIRTSCHAFT BEDENKLICH – immpresseclub e.V. Sommertagung 2023: Weder Markt noch Volkswirtschaft sind derzeit für positive Botschaften gut. Der inoffizielle Verband der Immobilienjournalisten, der immpresseclub e.V., tagte letzte Woche in Frankfurt. Die Teilnehmer und Referenten gaben dabei durchaus kontroverse Einschätzungen. Die „Rückkehr der heilen Welt“-Berichte der aktuellen Branchen-Webinar-Flut fallen in die Kategorie „Gesundbeten“. Der Markt hat gedreht. Während die Bewerter des BIIS sich eher glättend auf der positiven Seite der Entwicklungen ansiedeln, berichten die Investoren und Marktinsider von harten Preisschnitten. (Rohmert, Seite 3)
• BÜROFLÄCHENUMSATZ WELTWEIT RÜCKLÄUFIG – Steigender Leerstand all over the world: Der globale Flächenumsatz habe sich im ersten Quartal 2023 im Vorjahresvergleich um 18% verringert, berichtet der JLL-Report „Global Real Estate Perspectives“. Savills tröstet in einer anderen Studie die Europäer trotz deutlichen Abfalls des Gesamtergebnisses mit divergierenden Entwicklungen einzelner Städte. (Rohmert, Seite 9)
• DURCHSCHNITTLICHE BÜROAUSLASTUNG LIEGT BEI 40% – Vor allem Montage und Freitage werden zu Homeoffice-Tagen: Durch den Siegeszug des hybriden Arbeitens nach den Corona-Lockdown-Erfahrungen hat die Büropräsenz weiter massiv abgenommen, wie Messungen der Unternehmensberatung für Workplace-Management combine Consulting zeigen. Laut Untersuchung hat die Büroauslastung seit Ende der offiziellen Corona-Schutzmaßnahmen selbst in Hochzeiten selten über 50% erreicht. (Wrede, Seite 9)
• GERINGERES AKTIVGESCHÄFT BELASTET STIMMUNG BEI BANKEN – Rückzug der EZB aus dem Primärmarkt wurde gut verkraftet: Die Stimmung am Kapitalmarkt sei trotz starken Absatzes von Benchmark-Pfandbriefen in den ersten fünf Monaten 2023 etwas eingetrübt, berichtet der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) im „vdp-Emissionsklima“ die Ergebnisse einer Umfrage unter den Mitgliedsinstituten. Erfreulich ist mit 24,5 Mrd. Euro der Absatz von Benchmark-Pfandbriefen mit mindestens 500 Mio. Euro zum Stichtag 12. Juni 2023. Das liege rund 25% über dem Rekord des Vorjahreszeitraums. (Rohmert, Seite 10)
• FONDSBEWERTUNGEN BLIEBEN AUCH IM HYPE KONSERVATIV – Faktor 20,6 im Portfoliodurchschnitt: Die Offenen Immobilienfonds werden diesmal wohl nicht die Sorgenkinder der Branche sein. Spurlos geht das veränderte Marktumfeld aber auch nicht an ihrem Zahlenwerk vorbei. Die Zinssituation führt bei durchschnittlich geringer Fremdkapitalquote bei gleichzeitig höherer Verzinsung der Liquidität nicht zu Problemen. Lt. Scope-Studie hielten Offene Immobilienfonds Ende 2022 flüssige Mittel im Umfang von rund 17 Mrd. Euro bzw. eine Liquiditätsquote von 14,0%, die aktuell auf 14,5% gestiegen sei. Bei einer durchschnittlichen Fremdkapitalquote von 15,3% per Ende April 2023 gleichen sich bei erstklassiger Bonität die Zinseffekte weitgehend aus. Allerdings sinkt die Anlage-Attraktivität vor dem Hintergrund verzinslicher Alternativen. (Rohmert, Seite 10)
• NACHHALTIGKEIT VON GEWERBE-IMMOBILIEN WIRD ZUM „MUST HAVE“ – Schon kurzfristig höhere Mieteinnahmen und Bewertungen realisierbar: Die klaren ökologischen Ziele der EU für den Immobiliensektor werde den Wert von Immobilien immer stärker beeinflussen. Wer darauf nicht reagiere, müsse mit Stranded Assets rechnen, warnt der CBRE Report „The Value of Sustainable Building Features“. Die Implementierung von Nachhaltigkeit von Gewerbeimmobilien zahle sich aber auch schon kurzfristig aus. Zertifizierte Büroimmobilien erzielten gegenüber herkömmlichen Objekten bereits jetzt eine um 6% bis 8% höhere Miete und würden um 14 bis 16% höher bewertet. (Wrede, Seite 13)
• BAU-ÜBERHANG STEIGT – Aus Spekulation wird Frust: „Der Immobilienbrief“ hatte schon vor geraumer Zeit auf den steigenden Bauüberhang aus genehmigten, aber nicht begonnenen Projekten hingewiesen. Grundstücksspekulation war damals der Hauptgrund. Das rächt sich jetzt. Denn jetzt kommt der Kosten-Frust hinzu. Zinsen, Klimaregulierung, Förderungsunsicherheit und explodierende Baukosten bei abnehmender Finanzierbarkeit der Kaufpreise machen Bau in vielen Bereichen nicht mehr rechenbar. In NRW wurden lt. BFW NRW bis Ende des letzten Jahres zwar 138.298 Wohnungen von den Bauämtern genehmigt, sind von den Bauherren bis dato aber noch nicht gebaut worden. (Wrede, Seite 14)
• ESG UND HR BESTIMMEN NUTZERNACHFRAGE – Gemeinschaftsflächen in Büros immer wichtiger: Cushman & Wakefield (C&W) und der Weltverband der Nutzer, CoreNet Global, präsentieren Umfrageergebnisse zur weltweiten Büronutzung: „Was Mieter wollen“. Seit der letzten Umfrage hat sich ESG weltweit als wichtiger Treiber für Corporate Real Estate von Platz 8 auf Platz 5 nach vorn geschoben. Zwei Drittel der CRE-Führungskräfte gaben an, dass ihr Unternehmen ESG-Ziele definiert hat, sie bereits umsetzt oder dies plant. Die Gründe für die Anpassung von Immobilienportfolios an ESG-Vorgaben variieren je nach globaler Region. (Rohmert, Seite 15)
• FÜNF HERAUSFORDERNDE JAHRE IN SICHT – Real Estate Investment Day 2023 macht wenig Hoffnung auf schnelle Wende: Glaubte man auf dem letztjährigen Real Estate Investment Day im Juni 2022 wenige Monate nach Beginn des Ukraine-Krieges und vor dem Start der Zinsrallye optimistisch noch an ein Zurückkommen des Marktes bis zur Expo Real 2022, steht jetzt „Krise“ mit mehrjähriger Perspektive im Fokus. Vorletzte Woche luden der Frankfurt School Verlag und Targa Communications und zum 4. Real Estate Real Estate Investment Day nach Frankfurt ein. Schwerpunkte waren Public und Private Debt sowie Public und Private Equity, aber auch rechtliche und steuerliche Fragen, Risikodiversifizierung, Investmentverhalten in Wachstumsmärkten, Dekarbonisierung gewerblicher Immobilienbestände sowie Logistikimmobilien, Serviced Living und Life-Science-Immobilien in den USA. (Wrede, Seite 15)
• AUS UNSERER KOOPERATION MIT IMMOBILIEN INTERN: Erhalten PV-Anlagen die Steuerförderung nach § 35c EStG? (Seite 17)
• IMMOBILIENKLIMA SCHÄGT MAL WIEDER AUF POSITIV UM – Deutsche Hypo sieht Abschluss der Preisfindungsphase Anfang nächsten Jahres: Das leichte Aufblühen des Immobilienklimas im Juni mag ein leicht positives Signal in einem herausfordernden Umfeld sein. Erholungstendenzen zeichnen sich in allen betrachteten Assetklassen außer Büro ab. (Wrede, Seite 18)
• DEUTSCHE TOPSTANDORTE BLEIBEN BEI WOHNUNGSMIETEN RESILIENT – Abnehmender Neubau stützt Mietenentwicklung: Der große Unterschied zu vorangegangenen Krisen ist die Stabilität der Nutzermärkte. Bei Wohnen trifft das wohl auf jeden Fall zu. Eine aktuelle Analyse der schweizerischen Empira Gruppe zeigt, dass die Mietwohnungsmärkte der Top-8-Städte weiterhin stabil bleiben und langfristig von sehr günstigen Rahmenbedingungen profitieren werden. (Rohmert/ Wrede, Seite 19).
• „ARMUTSZEUGNIS“ FÜR DEUTSCHLAND? – Wohneigentumsquote verharrt auf zweitniedrigstem Niveau in Europa: Immer wieder peinlich ist seit Jahrzehnten die Kritik an der deutschen Eigentumsquote. Diesmal entblöden sich die Researcher von Remax, einem weltweit wohl deutlich bedeutenderem Maklerverbund als in Deutschland, nicht, ein „Armutszeugnis für Deutschland“ auszustellen. Deutschland läge bei 41% gegenüber 82% in Ungarn. Der Europaschnitt läge bei 62%. Ost- und südeuropäische Länder lägen weit vorn. Das sind die Stichworte der Studie, die allerdings nahezu alles übersieht, was in diesem Zusammenhang zu übersehen ist. (Rohmert, Seite 20)
• MAKLER WERDEN KREATIVER – 67% wenden im herausfordernden Umfeld neue Methoden an: Es scheint, als hätte die aktuelle Krise des Immobilienmarktes einen spürbaren Effekt auf die Innovationsfreudigkeit der Makler. Die Immobilienbranche wurde in den letzten Jahren immer wieder als rückständig mit Blick auf Digitalisierung und die Nutzung moderner Tools bezeichnet. Ein Großteil der Maklerbüros scheint durch den Druck der Krise nun tatsächlich neue Wege zu gehen, wie eine Befragung der Research-Boutique Listenchampion zeigt. (Wrede, Seite 21)
• DER*5*MINUTEN*HOSPITALITY*EXPERTE* – „Wofür steht 80:20, wenn nicht für Pareto?“ Sie besitzen ein Hotel oder wollen in Hotels investieren? Dann sollten Sie vielleicht wissen, wofür 80:20 steht, wenn nicht für Pareto? Das Mischungsverhältnis von X + Y für jene „Weiße Salbe“, mit der man Tote zum Leben erwecken kann? Nein. Steht es für die Henne und das Schwein aus der Joint-Venture-Hoch-Zeit?“ (Völcker, Seite 22)