Der Immobilienbrief Nr. 558 vom 1. September 2023

„Der Immobilienbrief“ Nr. 558:Der Immobilienbrief Nr 558 vom 1 September 2023

Im Editorial befasst sich Werner Rohmert mit den wahrscheinlich unvermeidlichen Entwicklungen der kommenden 2 Jahre. Klimaschutz und Zinsen können wir nicht zurückdrehen. Der Staat kann nicht auf Steuern verzichten. Die Frage, was die Politik tun könnte, bleibt unbeantwortet. Der Immobilienwandel kommt wie der Klimawandel. Kleine Schritte sind richtig, aber sie ändern den Wandel nicht. Die 50%-Volatilität der Bewertungen auch prominenter Immobilien kommt zurück. Vergessen Sie einfach mal die Bewerter- Vergleichs-Formalia. Vergleiche sind schnelllebig. Der gesunde Menschenverstand ist es nicht. Ansonsten fasst Rohmert die Politik der letzten Wochen zusammen: Die AfD dankt Lisa Paus. Der DAX dankt Robert Habeck. Der Mittelstand flucht. Der soziale Friede wird gestört.

Ansonsten: Lassen Sie uns zur Expo Real treffen. Vorab könnten Sie uns helfen. An einer Anzeige werden Sie nicht sterben. Uns hilft sie aber zu überleben. Und Sie werden zukünftig die Fachmedien brauchen. Ohne qualifizierten Fachjournalismus werden die Publikumsmedien wieder in Immobilienschelte verfallen und die Stimmung für 10 Jahre verderben.

• BÜRONACHFRAGE MIT -15% IN WELTWEITEM NEGATIVTREND – Globaler Leerstand erzielt neuen Weltrekord: Ob Konjunkturunsicherheit, wie JLL annimmt, oder weltweite gleichläufige Trends der Veränderung der Arbeitswelt die Gründe für die Flaute sind, bleibt offen. Die Zahlen sind jedenfalls ernüchternd. Der weltweite Büroleerstand wächst und liegt mit nun „noch nie dagewesenen“  globalen 15,6% auf Weltrekord-Niveau, berichtet JLL. Insbesondere in Europa blieben die Unternehmen mit einem Anmietungs-Minus von 25% vorsichtig (Rohmert, Seite 3)
• JLL-BÜROIMMOBILIENUHR SIEHT EUROPA ZUSAMMENRÜCKEN – Gedränge im letzten Quadranten: Auf den ersten Blick sieht die JLL-Büroimmobilienuhr noch durchaus positiv aus. Der schnelle Betrachter sieht ein Zusammenrücken der europäischen Büromärkte in einer sich verlangsamenden Phase der positiven Entwicklung der Spitzenmieten. Klarer wird der positive Eindruck, der sich ja ausschließlich auf die Spitzenmieten der von New Work begünstigten, flexiblen Neubauflächen bezieht, in der JLL-Interpretation. (Rohmert, Seite 4)
• AENGEVELT ERWARTET „FILTERING-UP“  AN DEN BÜROMÄRKTEN – Büronachfrage verschiebt sich qualitativ nach oben: Mit dem frischen Begriff „Filtering-Up“ erweitert Aengevelt Research das Know-how der Immobilienwirtschaft. Selbst Google findet wenig Hilfreiches zum Begriff und bestätigt eher den Aengevelt Erfindungsreichtum. Durch hybride Arbeitsformen werde sich die quantitative Nachfrage nach Büroflächen reduzieren. Steigende Leerstandsquoten seien zu beobachten. Großunternehmen gäben Standorte auf oder suchten Untermieter. Aengevelt Research prognostiziert jedoch, dass mittelfristig die Dynamik an den Büromärkten zugunsten deutlich höherwertiger Objekte wieder zunehmen werde und dass (O-Ton) „nach einem Filtering-Up-Prozess Substandard-Büroimmobilien vom Markt genommen werden“ müssten. (Rohmert, Seite 6)
• COLLIERS-THESE: FAST 70% DER BÜROIMMOBILIEN IN DEUTSCHLAND VON VERALTERUNG BEDROHT – Büros in der Zange zwischen ESG, Homeoffice und schwachen Mieten: Inzwischen relativieren auch die Makler ihren Optimismus auf breiter Front. Mit Blick auf die Bewertungen von Gewerbeimmobilien gewinnt der Aspekt der nicht zukunftsfähigen Gebäude zunehmend an Bedeutung. Hier hat „Der Immobilienbrief“ allerdings zwei Seelen in der Brust. (Rohmert, Seite 8)
• PREISE IN DEUTSCHLAND FALLEN WEITER – vdp sieht Bodensatzbildung bei gewerblichen Objekten nicht vor Mitte 2024: Der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken, der auf Auswertung echter Immobilientransaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten basiert, schließt in Q2 um -1,1% schwächer als im Vorquartal und um -6,4% als im Vorjahresquartal ab. Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des vdp, sieht aber eine deutlich nachlassende Abwärtsdynamik. Zumindest für Wohnimmobilienpreise. Bei Büroimmobilien dürfte sich die Preisfindung noch bis Mitte 2024 fortsetzen. (Wrede, Seite 23)
• HERAUSFORDERNDE ZEIT FÜR PROJEKTENTWICKLER – Interview mit Klaus Franken, CEO Catella Project Management: Derzeit vergeht kaum ein Tag ohne Hiobsmeldungen von oder über Projektentwickler. Branchenexperten gehen davon aus, dass ein spürbarer Anteil 40 bis 50% der Entwickler die aktuelle Krise nicht überstehen wird. Grund genug für „Der Immobilienbrief“ bei der Catella Project Management, dem seit 25 Jahren tätigen Wohn- und Büroimmobilienentwickler, einmal etwas genauer nachzufragen. (Rohmert, Seite 10)
• GEWERBEIMMOBILIEN SEHEN WELTWEITES STIMMUNGSTAL  – Alle globalen RICS-Indizes auf Talfahrt: Der RICS Global Commercial Property Monitor (GCPM) für Q2 2023 zeigt eine weitere Verschlechterung der Stimmung auf dem weltweiten Gewerbeimmobilienmarkt. Der Commercial Property Sentiment Index (CPSI) rutscht inzwischen 5 Quartale in Folge.  Gleichzeitig fielen auch die Indizes zum Mieter- und Investmentmarkt weiter. (Wrede, Seite 13)
• ZINSSTUDIE ZEIGT DRAMATIK DER LANGFRISTZINSENTWICKLUNG AUF  – Zusammenhang von EZB-Zinsen, Hypothekenzinsen und Immobilienmärkten: Die Immobilienwelt ging bis vor 18 Monaten davon aus, und baute auch ihre Geschäftsmodelle darauf, dass der Zinstrend gegen Null nicht mehr revidierbar sei. Das war ein fataler Irrtum. Gleichzeitig wurden mangels Kenntnis der Finanzmathematik die Bedeutung der Zinswende in der Branche unterschätzt. 4% Zinsen seien schließlich altbekannt. Die Immobiliennachfrage sei so hoch, dass sie sich nach dem ersten Schock schnell wieder erholen werden. Die BVT Unternehmensgruppe wollte es genauer wissen und beauftragte Immobilienökonom Prof. Dr. Günter Vornholz im Rahmen einer Research-Zusammenarbeit mit dem Aufzeigen der langfristigen Zinsentwicklung und deren Auswirkung auf die Immobilienmärkte. (Rohmert, Seite 14)
• STEUERN & RECHT: DIE STIFTUNG ALS GESTALTUNGSMITTEL DER VERMÖGENSNACHFOLGE BEI IMMOBILIENBESITZ: In der heutigen Ausgabe „Steuern & Recht“ widmet sich Prof. Dr. Karl-Georg Loritz der Frage, ob kapitalstarke Investoren im Hinblick auf ihre Vermögensnachfolge die Chance zum günstigen Immobilienerwerb nutzen sollten. (Loritz, Seite 18)
• GARBE PYRAMID-MAP: Logistikrenditen haben Bodenbildung nahezu erreicht – Teuerste Märkte liegen in Deutschland: Bei Logistikimmobilien zeichnet sich nach der Schockstarre auf dem Investmentmarkt eine Bodenbildung bei der Dekompression ab, berichtet Garbe. In vielen Märkten zeige sich, dass die stärkste Preiskorrektur bereits Ende 2022 stattfand und die Dynamik in den ersten zwei Quartalen nachgelassen hat. Damit könne die Preissicherheit einsetzen, die Investoren benötigen. (Rohmert, Seite 20)
• AUS UNSERER KOOPERATION MIT DEUTSCHEFINANZ PRESSE AGENTUR (DFPA): „Deloitte Property Index“: Europäischer Wohnimmobilienmarkt unter Druck: In seinem neuen „Property Index 2023“ sieht Deloitte die Situation auf den europäischen Wohnimmobilienmärkten uneinheitlich und generell weiter unter Druck. So legten die Immobilienpreise in einigen Ländern stark zu, andere Immobilienmärkte brachen ein.(DFPA/mb1, Seite 21)
• GEFAHR DER PLEITEWELLE BEI DEUTSCHEN PROPTECHS STEIGT –  Investoren steigen verstärkt in späteren Phasen ein: Der aktuelle „PropTech Report“ von blackprint für das 1. HJ 2023 zeigt deutlich, dass die aktuelle Krise die PropTech-Szene hart trifft, auch wenn die befürchtete Pleitewelle bisher ausgeblieben ist. blackprint rechnet aber damit, dass das Jahr 2023 die meisten Marktabgänge von PropTechs seit Analysebeginn 2016 verzeichnen könnte. (Wrede, Seite 22)
• ZAHL DER IMMOBILIEN-MILLIONÄRE INNERHALB VON 5 JAHREN VERDOPPELT – Auch bieten sich mehr Millionen-Objekte zum Kauf an (Wrede, Seite 22)
• EMISSION GESCHLOSSENER PUBLIKUMS-AIFS BRACH IM 1. HALBJAHR EIN – Einstmals verteufelte Blindpoolkonzeptionen sind jetzt die Wahl der Stunde: Die aktuelle Finanz-, Markt- und Bewertungsunsicherheit und die mit der Zinserhöhung gestiegene Attraktivität alternativer Investments macht den Anbietern von geschlossenen Publikums-AIF derzeit das Leben sehr schwer. Scope ermittelte für die 5 im 1. HJ 2023 neu emittierten deutschen Immobilienfonds, darunter 4 Blind- bzw. Semi-Blindpools, nur noch eine geplante durchschnittliche Rendite von 3,35%. Blindpool-Fonds mit hohem Vertrauensvorschuss ins Management versprechen, mit dem zuvor eingesammelten Eigenkapital in Kürze Opportunitäten nutzen zu können. (Wrede, Seite 23)
• AUCH IM JULI AUSSERORDENTLICH GERINGE AKTIVITÄT AM IMMOBILIENMARKT – Öffentliche Hand rettet den Markt. (Wrede, Seite 23)
• VERLANGEN AKTUELLE MARKTÄNDERUNGEN GÄNZLICH NEUE ANLAGESTRATEGIEN? Das Kapitalmarktumfeld hat sich seit Ende 2021 signifikant verändert. Der rasante Zinsanstieg seit Juli 2022 stellt die Immobilienmärkte daher vor große Herausforderungen. Bedeutet dies, dass völlig neue, an das veränderte Marktumfeld angepasste Investitions- und Risikostrategien für Immobilienanlagen erforderlich sind? Die Analyse der datengetriebenen Anlagestrategien zeigt, dass die Grundregeln des Marktes nach wie vor gültig sind. (Scherbetitsch, Seite 24)
• IMMOBILIENBRIEF STUTTGART INTERVIEW MIT PROF. DR. HANSPETER GONDRING: „Die Zahl der Insolvenzen wird steigen“ (Erstveröffentlichung im Immobilienbrief Stuttgart Ausgabe Nr. 352, Seite 26)
• FREIHEIT EMSCHER ERSTMALS BEI INVESTOREN-TOUR DABEI – Raum für Innovationen auf 17 Quadratkilometern: Investoren und Projektentwickler bescheinigen dem Gebiet Freiheit Emscher großes Potenzial, mit einer ausgebuchten Tour und vielen Gesprächen war das Projekt erstmals Teil des mittlerweile traditionsreichen Netzwerkevents. Das Areal Freiheit Emscher mit seiner 17 Quadratkilometern großen Fläche im Essener Norden und Bottroper Süden bietet insbesondere solchen Unternehmen Perspektiven, die Wert auf Resilienz und Klimaneutralität in der Produktion legen. (red., Seite 29)
• ZAHL DER BAUGENEHMIGUNGEN SANK IM 1. HALBJAHR DEUTLICH – Insbesondere Neubau stark rückläufig, Bayern unterdurchschnittlich: Im 1. HJ 2023 wurden lt.  aktueller Meldung des Statistischen Bundesamt nur der Bau von 135.200 Wohnungen genehmigt, 27,2% weniger als im Vorjahreszeitraum. Im reinen Neubau fällt das Ergebnis noch schlechter aus. (Wrede, Seite 30)
• WACHSTUM IN DER BAUBRANCHE SCHWÄCHT WELTWEIT AB – Marktkapitalisierung der größten aktiennotierten Baukonzerne sinkt um über 10%: Von der Corona-Pandemie und deren Auswirkungen ansatzweise erholt, stiegen die Umsätze in der Baubranche 2021 weltweit um über 14%. Schon ein Jahr später schwächte sich der Aufwärtstrend wieder ab und konnte nur um 6,3% zulegen. Die Branche stünde vor erheblichen Herausforderungen, was die Baukosten in die Höhe treibe und die Bauzeit in die Länge ziehe, summiert Michael Müller von Deloitte. (Wrede, Seite 30)
• WOHNUNGSBAU UNTER DRUCK – Kaum Neuaufträge und hohe Stornierungsquoten: Im Juli klagten lt. ifo-Institut 40,3% der Unternehmen über Auftragsmangel. Vor einem Jahr lag der Anteil noch bei 10,8%. Es braue sich ein Sturm zusammen, so Klaus Wohlrabe, Leiter der ifo Umfragen. (Wrede, Seite 31)
• PREISE FÜR WOHIMMOBILIEN GABEN IM JULI UM WEITERE 0,5% NACH – Auf Jahressicht verloren Bestandgebäude rund 10%: Der Wohnimmobilienmarkt setzt seine Abwärtsbewegung in allen Segmenten im Juli fort, wie der aktuelle Europace Hauspreisindex (EPX) zeigt. (Wrede, Seite 31)AUCH IN DER SCHWEIZ ZEIGEN DIE PREISE WEITER NACH UNTEN – Höchste Rückgänge in Genf und Zürich, moderate im Alpenraum: Die Schweizer Nationalbank erhöhte den Leitzins im Juni leicht um 25 BP, hält ihn mit 1,75% aber immer noch deutlich unter dem Euroraum. Doch schon die vergleichsweise moderate Erhöhung drückte die Immobilienpreise, die auf Jahressicht lt. Fahrländer Partner Raumentwicklung (FPRE) um rd. 12% nachgaben. Aktuell sieht FPRE eine Abschwächung der Preisrückgänge. (Wrede, Seite 32)
• STUDENTISCHES PROJEKT ZUR WOHNSITUATION IN BIBERACH – Studierenden sehnen sich nach Gemeinschaft – und mehr Wohnraum in Campus-Nähe: Im Fach Bau- und Immobilienmärkte von Prof. Dr. Thomas Beyerle haben sich die BWL-Studentinnen Alessia Greco, Lina Reutlinger, Larissa Maurer und Louisa Marberg der Leitfrage „Lohnt sich ein Campus Village in Biberach?“ intensiv mit der Thematik studentisches Wohnen befasst. (red., Seite 32)
• AUS UNSERER MEDIENKOOPERATION MIT IMMOBILIEN INTERN: Solarpaket 1: Jeder Balkonbesitzer wird Stromproduzent! (Seite 33 )