IVG braucht schnell 120 Mio. Euro „Brückenfinanzierung“

Vermögens-, Liquiditäts- und Anleihedesaster offenbart „unfassbares“ Desaster

Die IVG braucht wohl ganz schnell 120 Mio. Euro als „Brückenfinanzierung“ ab Oktober aus bestehendem Kreditgeberkreis. „Wer soll das bezahlen?“ fragt der rheinlänische Karnevalist – zumindest ohne vorrangige Besicherung.  Am 5. März betonte Finanzvorstand Dr. Hans Volkert Volckens „… die Liquiditätslage der Gesellschaft liegen grundsätzlich im Rahmen der Erwartungen“. Vor einem Jahr lag der NAV mit 4,83 Euro pro Aktie im Milliardenbereich. Am 27. März wurde der NAV noch mit 4,23 Euro, also knapp 880 Mio. Euro ausgewiesen. Jetzt sind nicht mehr die Schulden gedeckt. Letzten Freitag offenbarte die IVG noch detaillierter ihr aktuelles Desaster. Ein Liquidationsszenario schafft Mitmachzwänge – bringt jedoch eine mögliche Pleite ins Gespräch. Anleihen wären dann teilweise wertlos. Aktien sind jetzt schon fast wertlos. Neustrukturierung wird Aktionärsenteignung formalisieren.

Die IVG Immobilien AG erfindet die Bankbetriebslehre neu.  Jetzt müssen erst einmal 120 Mio. Euro her. Neustrukturierung auf der HV am 30. August soll es möglich machen – wenn vorher die Aktionäre, denen ja immerhin das Unternehmen gehört, ihrer weitreichenden Entmachtung und Enteignung zustimmen. Als „unfassbar“ bezeichneten erfahrene Analysten die Informationen, die sich aus der Presseinformation der IVG Immobilien AG vom letzten Freitag ergaben (Original PN im Anschluss an diesen Text auf unserer Homepage zur Trennung von Meinung und Information). Anfang April hatten wir Sie schon über das eher wenig zeitgemäße Kommunikationsprocedere des IVG-Vorstandes informiert. Das erinnert schon ein wenig an die IKB oder Hypo Real Estate, die auch Tage vor ihren Milliardendesastern noch keine Ahnung hatten. Bis nach der Mipim und unserem letzten persönlichen Gespräch mit IVG-Vormann Prof. Dr. Wolfgang Schäfers hatten wir der „Komplettbereinigungs-Story“ geglaubt und der grundlegenden Kompetenz- und Seriositätsvermutung die Stange gehalten. Das fühlt sich im Nachhinein ein wenig wie „in die Hand gelogen“ an. Prominente Marktteilnehmer, die das Gespräch mitbekommen hatten, sprachen mich schon darauf an. Obwohl unsere Kollegen von PLATOW Börse am 11.3. warnten „Meiden Sie den Anteilschein vorerst“ hielten wir noch der IVG die Stange – wie auch schon seit der Finanzkrise. Die jeweils aktuellen Informationen, der Blick auf Immobilien- und Mitarbeiter-Kompetenz und natürlich die „Markterfordernisse“ waren das Überwinden der Skepsis aus früheren Zeiten, in denen wir eher kritisch waren, wert. Aber im Rückblick auf unsere anderen Mipim-Gespräche und vor allem dem dramatischen und so eher statistisch unüblichen Kursverlauf verfestigt sich das Gefühl, dass es unterschiedlich gut informierte Aktionäre und Stakeholder gab. Vergleicht man die Aktionärsstruktur des Jahres 2010 (Quelle Manager Magazin) mit der heutigen Struktur (Quelle Homepage 18.7.) sieht man einige prominente Namen nicht mehr. Der Kleinaktionär Free Float erhöhte sich von 50 auf 70%. Kleinaktionäre bekommen da natürlich Angst, dass verbleibende Großaktionäre bei der neuen Struktur schon jetzt ergänzend in die Zukunft denken konnten.

Bevor Sie sich jetzt mit den „Fakten“ befassen, bedenken Sie bitte, dass Höhe und Fälligkeiten von Anleihen und Krediten den Finanzfachleuten im Vorstand kein Geheimnis sein sollten, dass Immobilien regelmäßig bewertet werden und dass Aktionäre bis Anfang März von einem NAV, also dem Wert der Assets/Immobilien abzüglich der Verbindlichkeiten von annähernd 1 Mrd. Euro ausgehen mussten. Blickt man auf den Markt, hätten die Immobilien in den letzten beiden Jahren eigentlich an Wert gewinnen müssen.

Bereits auf der Aufklärungs-Pressekonferenz Ende März flüsterten sich Journalisten „Insolvenz“ zu. und fragten wohl auch nach rechtlichen Konsequenzen gegenüber Altvorständen. Danach ging es Schlag auf Schlag. Anfang März in einer Presseinformation und persönlich auf der Mipim hatte die IVG informiert, dass jetzt wirklich alles berücksichtigt sei. Seither fehlt uns immer mehr der Glaube an die Vollständigkeit der aktienrechtlichen Information. Die IVG heute spricht über die Aktionäre, denen das Unternehmen gehört, übrigens gar nicht mehr, sondern nur noch über die Stakeholder und Gläubiger. Wir sind gespannt, wie lange Aufsicht die Kommunikation und Aktionäre ihre Enteignung überprüfungslos mitmachen.

Und irgendwo schlägt auch ein ordnungspolitisches Herz, das auf den rechtlichen Rahmen für Unternehmen, die es in der Marktwirtschaft nicht packen, blickt. Die Immobilien und Fonds müssen sowieso weiter gemangt werden. Systemrelevant und modesprachlich „alternativlos“ ist bei der IVG mit zukünftig 400 Mitarbeitern sonst nichts. Mit der Pressenotiz vom letzten Freitag macht die IVG klar, dass es mit Zahlungen schwierig werden wird. Inwieweit die vorliegende Offenbarung rechtliche Fristen von z. B. drei Wochen in Gang setzt, müsste juristisch mit Blick auf die rechtliche Verbindlichkeit der u. g. Forderungen geprüft werden. Aus heutiger Vorstandssicht ist sicher zu bedenken, dass reine (immobilienwirtschaftliche) Dummheit z. B. von früheren Vorständen nicht strafbar ist, während Verstoß gegen Formalia durchaus auch Einzelpersonen angekreidet werden kann. Wir fragen uns, wo die im März noch planbare Liquidität, die guten Perspektiven, die Milliarde NAV in Immobilien und das erfolgreiche operative Geschäft geblieben sind.

Nun zu den „Fakten“ der IVG-Information: Eine WP-Analyse hat „die möglichen Befriedigungsquoten einzelner Gläubigergruppen im Rahmen verschiedener insolvenzrechtlich induzierter Liquidationsszenarien – also für den Fall, dass eine einvernehmliche Einigung der verschiedenen Gläubigergruppen nicht erreicht werden kann“, zusammengefasst. (Anm.: Das ist eine klare Ankündigung, dass die IVG aus eigener Kraft keine Perspektiven mehr sieht.) Zudem braucht die IVG eine „Brückenfinanzierung von bis zu 120 Mio. Euro“. Das heißt für „Der Immobilienbrief“, das bei Scheitern der Verhandlungen Insolvenzgründe vorliegen und rechtlich verbindliche Zahlungen nicht geleistet werden können. Dies kann keine Überraschung der letzten Wochen gewesen sein. Spätestens jetzt ist über Fristen nachzudenken.

Das kalkulatorische Ergebnis eines Zerschlagungsfalles basierend auf Kreditvolumina per 31. Dezember 2012 (!) also zzügl. „für den SynLoan II noch geleistete/zugesagte Tilgungen“ ergäbe folgende Befriedigungsquoten: ca. 96% bis ca. 100% für Objektfinanzierungen (Carve out debt), ca. 86% bis ca. 89% für den syndizierten Kredit von 2009 (Syn Loan II), ca. 46% bis ca. 55% für den syndizierten Kredit von 2007 (Syn Loan I) und ca. 27% bis ca. 41% für die Wandelanleihe. Die Gläubiger der Hybridanleihe und die Aktionäre der Gesellschaft würden in diesen Fällen voraussichtlich jeweils keine Befriedigung erhalten.

Das sind die Fakten. Ansonsten bleibt die Presseinformation weich und könnte einem Handbuch der Insolvenz-Kommunikation mit Leerfeldern für den einzusetzenden Unternehmensnamen entnommen sein. Das kommunikative Geschwafel tut weh. Machen Sie mal den alten Philosophen-Test vielleicht auch an der Original-PN. Wenn das Gegenteil keinen Sinn gibt, ist die Aussage selber auch nur Wortschaum. Ziel der IVG sei es, sich kurzfristig mit den wesentlichen Stakeholdern (!) auf ein Konzept zu einigen. Die größten Gläubigergruppen hätten inzwischen ihre jeweiligen Vorstellungen zur Restrukturierung der Bilanz und Entschuldung der Gesellschaft geäußert.  „Wir arbeiten weiterhin darauf hin, IVG in den nächsten Monaten auf eine gesunde finanzielle Basis zu stellen, um wieder nachhaltig kapitalmarkt- und dividendenfähig zu werden.“ Gute Signale, laufender Prozess, Komplexität der ganzheitlichen Refinanzierung, Vielzahl der beteiligten Interessen, große Herausforderung, Hinwirken auf rasche, gütliche Einigung mit sämtlichen Interessensgruppen, für alle Parteien tragfähige Lösung usw. sind die weiteren Eckpunkte der „Information“. Und ansonsten gibt es einen Business Plan mit einem umfassenden Maßnahmenpaket zur operativen und finanziellen Restrukturierung des Unternehmens. Squaire bleibt. Kosten werden um 25 Mio. p.a. gesenkt. Dann werden mittelfristig wieder „deutlich über 200 Mio. Euro“ EBIT (Ergebnis vor Zinsen und Steuern) verdient.

„Der Immobilienbrief“-Fazit: Der Asche der heutigen IVG wird der Phönix der neuen IVG mit der konsequenten „Ausrichtung an den Stärken als integrierte Plattform von Investment- und Fondsgeschäft in Europa“ entsteigen. IVG wird das THE SQUAIRE Ensemble nicht veräußern (können?), sondern voraussichtlich in den Eigenbestand überführen und weiter aufmieten. Darauf hatten wir Sie schon mehrfach vorbereitet. Viel schlimmer sind die im Rahmen der Berichterstattung im Background auflaufenden Informationen, die weit über unsere immobilienwirtschaftlichen Einschätzungen hinausgehen und ein Licht auf die Vergangenheit werfen. Ansonsten: Vielleicht könnten es Alt-Aktionäre als gelinden persönlichen Affront verstehen, wenn heute alles weg ist, aber den neuen Eignern, die die Kredite von den Banken gekauft haben, 200 Mio. Euro p. a. avisiert werden. Andererseits, was heißt so ein Versprechen bei einem Unternehmen, das die Sache mit den Krediten und Zinsen anscheinend die letzten Jahre nicht verstanden hat?

 

Original Pressenotiz der IVG vom 12.7.2013

Von: IVG Kommunikation <Kommunikation@ivg.de>

Datum: 12. Juli 2013 20:07:19 MESZ

 

Betreff: IVG Pressemitteilung: IVG in fortgeschrittenen Gesprächen mit Gläubigern zur finanziellen Restrukturierung

 

Presse- und Investor Relations Mitteilung

IVG in fortgeschrittenen Gesprächen mit Gläubigern zur finanziellen Restrukturierung

 

·         Ausgewählte  Gläubiger haben bereits Vorstellungen zur Entschuldung der Gesellschaft  geäußert

·         IVG hat Business Plan 2013 – 2018 mit einer konsequenten Ausrichtung an den Stärken als integrierte Plattform von Investment- und Fondsgeschäft vorgelegt

·         Laufende Überprüfung der bilanzierten Wertansätze kann zu weiteren Wertanpassungen bei ausgewählten Bilanzpositionen führen

·         Einvernehmliche Einigung über Restrukturierung der Finanzierung weiterhin im Interesse aller Stakeholder angestrebt

 

Bonn, 12. Juli 2013 – Die IVG Immobilien AG befindet sich mit wesentlichen Gläubigern und Aktionären in Gesprächen zur nachhaltigen Restrukturierung und Finanzierung der Gesellschaft. Ziel der Gesellschaft ist es, sich kurzfristig mit den wesentlichen Stakeholdern auf ein Konzept zu einigen. Dieses plant IVG in der Einladung zur Hauptversammlung als Beschlussvorschläge zu veröffentlichen, damit die Aktionäre auf der Hauptversammlung 2013 darüber abstimmen können.

 

Die größten Gläubigergruppen haben – vertreten durch ihre Berater – inzwischen ihre jeweiligen Vorstellungen zur Restrukturierung der Bilanz und Entschuldung der Gesellschaft geäußert. IVG plant, durch weitere Gespräche einen gemeinsamen Vorschlag zu erarbeiten, der die Interessen möglichst aller Gläubiger und Aktionäre berücksichtigt.

 

Die Vorstellungen der IVG-Gläubigergruppen nehmen im wesentlichen Bezug auf eine Bewertung der bestehenden IVG-Verbindlichkeiten anhand des sogenannten „Entity Priority Models“ (EPM). Diese Analyse wurde von einer internationalen Wirtschaftsprüfungsgesellschaft im Auftrag von IVG erstellt und ermittelt die möglichen Befriedigungsquoten einzelner Gläubigergruppen im Rahmen verschiedener insolvenzrechtlich induzierter Liquidationsszenarien – also für den Fall, dass eine einvernehmliche Einigung der verschiedenen Gläubigergruppen nicht erreicht werden kann.

 

Das kalkulatorische Ergebnis eines solchen Zerschlagungsfalles (die kalkulatorischen Befriedigungsquoten basieren auf Kreditvolumina per 31. Dezember 2012 – insoweit sind für den SynLoan II noch geleistete/zugesagte Tilgungen zu berücksichtigen) ergäbe folgende Befriedigungsquoten: ca. 96% bis ca. 100% für Objektfinanzierungen (Carve out debt), ca. 86% bis ca. 89% für den syndizierten Kredit von 2009 (Syn Loan II), ca. 46% bis ca. 55% für den syndizierten Kredit von 2007 (Syn Loan I) und ca. 27% bis ca. 41% für die Wandelanleihe. Die Gläubiger der Hybridanleihe und die Aktionäre der Gesellschaft würden in diesen Fällen voraussichtlich jeweils keine Befriedigung erhalten.

 

Dr. Wolfgang Schäfers, Sprecher des Vorstands der IVG Immobilien AG: „Wir arbeiten weiterhin darauf hin, IVG in den nächsten Monaten auf eine gesunde finanzielle Basis zu stellen, um wieder nachhaltig kapitalmarkt- und dividendenfähig zu werden. Die diskutierte Restrukturierungs- und Finanzierungsstrategie und die konstruktiven Gespräche mit den Beteiligten sind grundsätzlich ein gutes Signal für den laufenden Prozess, auch wenn die Verhandlungen zeigen, dass eine ganzheitliche Refinanzierung von IVG aufgrund ihrer Komplexität und der Vielzahl der beteiligten Interessen eine große Herausforderung darstellt. Der IVG-Vorstand wird bei allen Gesprächen unverändert auf eine rasche, gütliche Einigung mit sämtlichen Interessensgruppen  hinwirken und alles daran setzen, eine für alle Parteien tragfähigen Lösung zu vermitteln. Die Ergebnisse des EPM zeigen, dass nur eine einvernehmliche Einigung aller Parteien über ein gemeinsames Konzept die größte Werthaltigkeit für alle Stakeholder der Gesellschaft hat.“

 

Umfassendes Maßnahmenpaket für operative Restrukturierung vorgelegt

 

Grundlage eines möglichen gemeinsamen Vorschlags zur  Finanzierung ist der Business Plan 2013 – 2018 des IVG-Managements zur langfristigen Fortentwicklung der Gesellschaft, den IVG den Gläubigervertretern vorgelegt hat. Der Business Plan ist mit einem umfassenden Maßnahmenpaket zur operativen und finanziellen Restrukturierung des Unternehmens verbunden.

 

Klares Ziel der Optimierung des Geschäftsmodells ist es, IVG durch eine konsequente Ausrichtung an den Stärken als integrierte Plattform von Investment- und Fondsgeschäft in Europa zu positionieren. Dabei wird IVG auch künftig eigenes und fremdes Geld in Immobilien und Kavernen investieren und so stetige und planbare Cashflows produzieren. Basis dafür ist ein um Risiken bereinigtes Portfolio sowie ein wesentlich konservativeres und weniger volatiles Geschäftsmodell, das auf die Bereiche Investment und Funds setzt und durch ein starkes, internationales Asset Management unterstützt wird.

 

Im Immobiliengeschäft wird die Gesellschaft neben einer ggf. teilweisen Neubewertung des Immobilienportfolios weiter an der Fokussierung des Immobilienbestands arbeiten. Hierzu plant IVG ein strategisches Verkaufsprogramm von ca. 60 kleineren Immobilien bis zum Jahr 2016 zur Bereinigung des Portfolios. Hierdurch und durch jährliche Re-Investitionen in Höhe von 50 Mio. Euro in den Bestand soll die Rendite des Eigenbestands von derzeit rund 5% auf ca. 5,7% im Jahr 2016 gesteigert werden. IVG wird das THE SQUAIRE Ensemble nicht veräußern, sondern voraussichtlich in den Eigenbestand überführen und weiter aufmieten. Verbleibende Entwicklungsprojekte im Ausland werden nach ihrer Aufmietung sukzessive abverkauft.

 

Das Kavernengeschäft wird IVG sowohl operativ als auch strukturell an die veränderten Rahmenbedingungen anpassen. Daneben sollen in den nächsten Jahren drei Kavernen in den eigenen Bestand aufgenommen werden, um damit ebenfalls stetige Erlöse zu generieren. Weitere 17 vorvermietete Kavernen werden planmäßig entwickelt und an die IVG Kavernenfonds I und II veräußert. Die bereits vertraglich gesicherten Verkaufserlöse von rund 500 Mio. Euro werden zur weiteren Entschuldung verwendet.

 

Im Fondsgeschäft wird sich IVG künftig auf das Geschäft mit institutionellen und semi-institutionellen Investoren konzentrieren. Dabei sollen die Assets under Management pro Jahr um ca. 500 bis 700 Mio. Euro netto wachsen, wobei – anknüpfend an die erfolgreichen Co-Investments, die IVG bereits in der Vergangenheit eingegangen ist (Protect Fonds, Premium Green Fonds, IVG Kavernenfonds I/II, Silberturm) – ab 2015 für Co-Investments jährlich ca. 100 Mio. Euro zur Verfügung stehen sollen, die mit weiteren Investorenmitteln zum Aufbau von bis zu weiteren 1 Mrd. Euro Assets under Management pro Jahr führen sollen.

 

Anpassung der Kostenbasis und Effizienzsteigerung

 

Um die Gesellschaft mit ihrem angepassten Geschäftsmodell auf eine nachhaltig gesunde Basis zu stellen, ist eine weitere Anpassung der Kostenstruktur um rund 25 Mio. Euro pro Jahr geplant. Hierzu gehört neben Sachkosteneinsparungen auch eine weitere Anpassung der Mitarbeiterkapazitäten auf eine Zielgröße von 400 Stellen bis Ende 2016/2017.

 

„Die IVG hat einen starken, gesunden Kern auf den wir bauen können. Mit dem geplanten Maßnahmenpaket kann IVG ihr strukturelles Defizit beseitigen und wieder nachhaltig Cash-positiv werden“, sagt Schäfers. „Die laufenden Restrukturierungsmaßnahmen garantieren die Zukunftsfähigkeit der IVG. Dadurch wird die Gesellschaft erneut wettbewerbsfähig und kann künftig 400 sichere Arbeitsplätze und eine langfristige Perspektive bieten.“

 

Aus den genannten Maßnahmen ergibt sich im Planungszeitraum ein stetig wachsendes, jährliches EBIT (Ergebnis vor Zinsen und Steuern) von mittelfristig deutlich über 200 Mio. Euro.

 

Weiterer Liquiditätsbedarf für Restrukturierung und voraussichtliche Wertanpassungen

 

Um den Liquiditätsbedarf der Gesellschaft während der bevorstehenden Restrukturierungsmaßnahmen im Zeitraum Oktober 2013 bis März 2014 zu sichern, befindet sich IVG in konstruktiven Gesprächen über eine Brückenfinanzierung von bis zu 120 Mio. Euro mit bereits investierten Kreditgebern. Dieser ggf. bestandsgefährdende Bedarf könnte sich insbesondere daraus ergeben, dass die automatisierte Liquiditätssteuerung (Cash Pool) innerhalb des IVG Konzerns  angesichts der verschlechterten Gesamtsituation aus Gründen der rechtlichen Vorsicht abgeschaltet wurde und die Gesellschaft außergewöhnliche Aufwendungen für Kosten im Zusammenhang mit den Refinanzierungsbemühungen zu tragen hat.

 

Die von IVG im vorgestellten Businessplan enthaltenen Annahmen sind nach Abschluss der strategischen Überprüfung sämtlicher Geschäftsbereiche und ihrer Wertansätze derzeit – wie bereits am 31. Mai 2013 mitgeteilt – voraussichtlich anzupassen. Es kann nach derzeitiger Einschätzung der Gesellschaft nicht ausgeschlossen werden, dass es auch kurzfristig zu Wertanpassungen in einem Umfang kommen könnte, der eine Anzeige des Verlustes der Hälfte des Grundkapitals der Gesellschaft (§ 92 Abs.1 AktG) erforderlich machen könnte und aufgrund dessen unverzüglich eine Hauptversammlung einzuberufen wäre.

 

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