Kempinski bleibt bis 2032 Mieter im Adlon

30.November 2012   


Auf der gestrigen Gesellschafterversammlung des Adlon-Fonds, der mit weit über 400 Teilnehmern wohl größten Gesellschafterversammlung eines geschlossenen Immobilienfonds in Deutschland, wurde der von dem persönlich haftenden Komplementär Anno August Jagdfeld vorzeitig ausgehandelte 20-Jahres-Mietvertrag mit Kempinski per 1.1.2013 mit 95% der Gesellschafterstimmen genehmigt. China Club und Felix sind im Plan. Damit dürften die Meinungsverschiedenheiten in der Folge der Umbauten und der Krise mit dem Mieter beseitigt sein. Der Autor war übrigens als Gesellschafter selbst anwesend.

Der Mietvertrag ist in mehrerer Hinsicht bedeutsam. Zum einen aus Vertragssicht selber. Er wurde zu weitgehend alten Konditionen der frühen 90er Euphorie-Jahre abgeschlossen, die Kempinski über 10 Mio. Euro Verluste bescherten. 2012 wird allerdings Rekordjahr. Das erleichterte die Verhandlungen für Jagdfeld wohl. Zum anderen ist ein fester Pachtvertrag heute eher unüblich. Von 70 Kempinski Hotels haben wohl nur zwei einen Pachtvertrag. Heute werden fast nur noch Managementverträge, bei denen ein großer Teil der Risiken beim Eigentümer bleibt, abgeschlossen. Aus dem laufenden Jahr kennen wir nur einen weiteren langfristigen Hotelpachtvertrag in Österreich. Das macht die Bedeutung des Standorts für Kempinski deutlich. Aus der Sicht der steuerinduzierten Fonds der Sonder-AfA Ära dürfte es wohl nur extrem wenige Fonds geben, die ihre Miete in den letzten 15 Jahre bekommen haben und für weitere 20 Jahre Sicherheit zu alten Konditionen haben. Bei Büros dürfte das sehr unwahrscheinlich sein. Bei Handel wohl eher auch. Auch aus Sicht des Adlon-Fonds ist der Vertrag existenziell, da 2016 eine Kreditverlängerung in Höhe der 8-fachen Jahresmiete ansteht, die bei gleichzeitig endendem Mietvertrag wohl eher Probleme bereitet hätte. Trotz dieses kleinen Geniestreiches aus Immobilien- und Finanzierungssicht kamen natürlich Ideen der kritischen Gesellschafter, bis auf die letzte Minute mit der Verlängerung zu warten, um Kempinski besser unter Druck setzen zu können. Hier riefen aber auch sonst distanzierte Geister die Anleger zur Vernunft auf. Ansonsten war die GV natürlich durch den Frust der letzten 15 Jahre mit geringem Zweitmarktwert und geringen Ausschüttungen geprägt. Der Autor als Anleger kann da nur in den Spiegel schauen. Natürlich ist es aus Anlegersicht zu überlegen, ob es sinnvoll war, sich 1994 beteiligt zu haben und ob alle Erweiterungsentscheidungen, die Liquidität und Ertrag verwässerten und die jeweils mit großer Mehrheit gefällt wurden, sinnvoll waren. Ob das Adlon aber sonst eine vergleichbare Erfolgstory gehabt hätte, lässt sich heute auch nicht entscheiden. Aber aus damaliger Euphorie-Sicht war das Adlon wohl noch die beste Wahl, im Osten sein Geld zu investieren. Externes Fazit: Sicher ist das Adlon im Ranking der Ost-Steuerfonds ganz oben anzusiedeln. Lage, Lage ,Lage. Allerdings hatte der Anleger andere Vorstellungen und auch Prognosen. Bei vernünftigem Ausschüttungsverzicht wird es ihm ergehen wie dem klassischen Zinshauskäufer. 30 Jahre wird gezahlt, danach gehört ihm oder seinen Kindern die entschuldete Immobilie. Aber anders als bei anderen Ost-Fonds ist die aber wenigstens etwas wert.

Hier noch die Infos der Pressemitteilung: Die Zustimmung der etwa 4400 Adlon-Eigentümer sichert Mieteinnahmen von ca. € 300 Mio. Euro in den nächsten 20 Jahren. Auch der Aufsichtsrat der Kempinski AG hat grünes Licht gegeben. „Damit steuert das Adlon in eine sichere Zukunft. Kempinski hat das Adlon zu dem gemacht, was es heute ist, und ist damit für uns eindeutig die erste Wahl für das Management dieser Premium-Immobilie“, freut sich Anno August Jagdfeld. Auch Reto Wittwer, Vorstandsvorsitzender der Kempinski AG, begrüßt die Verlängerung: „Das Hotel Adlon Kempinski ist unter unserer Führung zur Nr. 1 geworden. Wir freuen uns daher, wenn wir auch auf lange Sicht unsere Marktführerschaft in der Hauptstadt ausbauen können und jetzt die notwendige Planungssicherheit haben. Mit dem Adlon-Fonds und Herrn Jagdfeld an der Spitze haben wir dafür einen verlässlichen Partner.“ Kempinski, welches das Luxushotel am Brandenburger Tor seit seiner Wiedereröffnung 1997 betreibt, bleibt damit bis mindestens Ende 2032 Hausherr der ersten Adresse Berlins. Verwaltungsrat und Anleger dankten Anno August Jagdfeld (65), auf dessen Initiative das Adlon 1997 wiederaufgebaut wurde, für seine Arbeit und insbesondere die Pachtverlängerung und entlasteten ihn mit 70%.

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