Fonds-Check: Bildungsfonds einmal anders

Paribus finanziert zwei Hochschulgebäude an bayerischen Unis

Die Story zählt! Vermittler geschlossener Immobilienfonds wollen von den Initiatoren am liebsten eine emotionale Geschichte hören, die den typischen Anleger in wenigen Sekunden überzeugt.

Paribus Capital erzählt mit seinem aktuellen Fonds die Story von der Bildung in Deutschland. Überschrift: Hochschulportfolio Bayern. Offenbar genau das, was sich Vertriebspartner wünschen, zumal ein staatlicher Mieter für die Einnahmen sorgt. Paribus berichtet, dass vor allem Banken hohe Kontingente reserviert haben.

Objekte: Portfolio ist vielleicht etwas zu hoch gegriffen, denn es besteht aus zwei Immobilien. Der Fonds finanziert einen Neubau an der Universität in Bamberg und eine Kombination aus neu und alt auf dem Design-Campus der Hochschule für angewandte Wissenschaften in Coburg. Beide Objekte kommen auf rund 27.000 Quadratmeter Mietfläche und kosteten in Summe 59 Millionen Euro, was auf Grundlage der ersten kompletten Jahresmiete einen Einkaufsfaktor von 15,6 bedeutet.

Markt: Die Zahl der Studierenden steigt. Dieses Lied singen nicht nur die Anbieter von Immobilienfonds mit Investitionen in Studentenwohnheime. Auch Paribus weist in seinem Verkaufsprospekt mehrfach darauf hin. So hat die Zahl der Erstsemester an deutschen Unis mit 2,4 Millionen zu Beginn des Wintersemesters 2011/2012 einen Rekordwert erreicht. In Bayern betrug das Plus sogar 32 Prozent. Um die steigenden Studentenzahlen aufzufangen, will Bayern 38.000 zusätzliche Studienplätze einrichten und dafür bis 2013 eine Milliarde Euro investieren. Wer in überfüllten Hörsälen sein Notizbuch auf den Knien jongliert, weil er auf der Treppe sitzt, weiß um den akuten Raummangel. In Bamberg zum Beispiel drängten sich am ersten Vorlesungstag des Wintersemesters 1.100 Neulinge im Audimax, der eigentlich für 526 Personen ausgelegt ist.

Standorte: Bamberg besitzt mit der Otto-Friedrich-Universität eine der ältesten Hochschulen Bayerns. Sie wurde 1647 als Akademie für die Fakultäten Theologie und Philosophie gegründet. Der Neubau entsteht hier auf dem Gelände der ehemaligen Baumwollspinnerei Erlangen-Bamberg, der Campus ist Teil der Bayerischen Landesgartenschau 2012 auf einer Insel am Ludwig-Kanal. Am Design-Campus Coburg studieren die jungen Leute Architektur, Bauingenieurwesen, Innenarchitektur und Produktdesign. Im Lernatlas 2011, in dem die Bertelsmann-Stiftung schulisches, berufliches, soziales und persönliches Lernen untersucht, belegen beide Städte vordere Plätze.

Mieter: Ein Nutzer nach dem Geschmack typischer Fondszeichner. Das Bundesland Bayern übernimmt rund 90 Prozent der Fondseinnahmen. Der Mietvertrag in Bamberg läuft 15 Jahre. Für rund 500 Quadratmeter Bürofläche hat der Verkäufer der Immobilie zwei Jahre lang eine Mietgarantie übernommen, die mit zwölf Euro dem entspricht, was auch das Land Bayern zahlt. Die Einnahmen hier, aber auch in Coburg, liegen über dem üblichen Satz für Büroflächen, sogar über der Spitzenmiete. Die Immobilienpreise als Vervielfältiger der Miete sind daher nicht gerade günstig. In Coburg mietet der Freistaat 70 Prozent der Flächen. Zwei Drittel der verbleibenden Büros nutzt der IT-Dienstleister Elaxy im Altbau schon seit 1999, allerdings mit einer Restlaufzeit von nur noch fünf Jahren.

Kalkulation: Der Fonds kommt auf eine Gesamtinvestition von gut 68 Millionen Euro. Anleger beteiligen sich ab 10.000 Euro plus fünf Prozent Agio mit insgesamt 32,6 Millionen Euro daran. Die Fremdfinanzierung stellt die Bank für Sozialwirtschaft bereit und verlangt dafür bei einer Zinsbindung von zehn Jahren 3,92 Prozent p.a. inklusive Bankenmarge. Anschließend rechnet Paribus mit Zinsen von sechs Prozent weiter. Das ist sauber kalkuliert. Die Tilgung beginnt bei einem Prozent.

Gewinn: Läuft alles wie geplant, bekommen Anleger Ausschüttungen von sechs Prozent, die auf 6,5 Prozent steigen. Der Verkauf soll weitere 105 Prozent für die Investoren bringen. Dabei rechnet der Initiator damit, dass er die Immobilien zum 13,6-fachen der Jahresmiete verkaufen kann. Das sind zwei Jahresmieten weniger als beim Einkauf. So zurückhaltend rechnet längst nicht jeder Anbieter. Die Einnahmen halten mit der Inflation Schritt, bei der Paribus zwei Prozent jährlich annimmt. So steigt die Jahresmiete gemäß der Prognose bis zur geplanten Auflösung des Fonds im Jahr 2024 um rund 28 Prozent. Unter dem Strich würden Zeichner so auf ein Plus von rund 69 Prozent vor Steuern kommen.

Weiche Kosten: Gebühren. Provisionen und Vergütungen machen rund acht Prozent der Gesamtinvestition aus. Im Verhältnis zum Eigenkapital inklusive Agio sind das rund 15,5 Prozent. Dagegen ist nichts einzuwenden.

Anbieter: Mit einer Innovation hat sich Paribus Capital im Publikumsgeschäft einen Namen gemacht: Als einziger Anbieter konzipiert das Emissionshaus Fonds mit Lokomotiven für den Güterverkehr. Die Leistungsbilanz – auch die der Immobilienfonds – ist in Ordnung.

Meiner Meinung nach… Hochschulbauten: Umnutzung möglich, Verbleib wahrscheinlich. So überschreibt Paribus ein Kapitel seines Verkaufsprospektes. Das Szenario erscheint realistisch. Die Unis laufen über, neue Flächen sind dauerhaft nötig. So rechnet die Kultusministerkonferenz bis 2020 mit einem Plus von 16 Prozent bei den Studentenzahlen. Die Kalkulation des Fonds ist weitgehend fair, auch wenn die Immobilienpreise etwas hoch erscheinen. Das Gebäude in Bamberg alleine wäre zwar für Fondsinvestoren interessanter, aber das Objekt in Coburg mit seiner immerhin 70-pro-zentigen Vermietung an das Land Bayern trübt das Gesamtbild nur geringfügig. Ein Fonds mit einer Story wie für den Vertrieb geschrieben. Kein Wunder, dass bereits zahlreiche Reservierungen vorliegen.

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