IIA: Zwischen Bewertungsfragen und mehr Transparenz

Initiative Immobilien Aktie

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Die Expo Real brachte vor allem eine Botschaft: Es gibt wieder mehr Optimismus im Markt. Es werden wieder mehr Entscheidungen getroffen. Doch der negative Unterton, der auch auf der Immobilienmesse durchklang, nämlich dass die Banken auf Zeit spielen und fällige Kredite prolongieren, um sie nicht in ihre Bücher zu nehmen, war auch bei der 9. Fachkonferenz „Initiative Immobilien Aktie“ (IIA) zu hören. Die Skepsis liegt noch wie ein langer Schatten über den ersten Anzeichen für eine leichte Belebung des Immobilienmarktes. Thomas Beyerle von Degi/Aberdeen Property Investors (Foto), machte in seinem Vortrag immer wieder deutlich: Verstehen Sie mich nicht falsch, aber: „Ich glaube, egal wie optimistisch wir sind, wir werden in den nächsten 24 Monaten noch viele negative Schlagzeilen sehen.“ Am Morgen hatte die Nachricht von der Liquidierung des traditionsreichen Universalversenders Quelle die Runde gemacht.

Ganz offensichtlich fühlen sich die Mahner, die darauf aufmerksam machen, dass eben noch nicht alles ausgestanden ist, nicht ganz wohl in ihrer Haut, da die Prognosen für das Wirtschaftswachstum in Deutschland zuletzt nach oben gesetzt wurden und sich nach der Schockstarre langsam wieder Optimismus ausbreitet. Wer will da den Pessimisten geben? Denn auf der einen Seite ist Optimismus wichtig, um die Marktkräfte wieder zu mobilisieren. Auf der anderen Seite ist zu viel Optimismus nicht angesagt, denn strukturelle Veränderungen sind notwendig. Die Zeiten hoch fremdfinanzierter Investments sind vorbei.

Vor diesem Hintergrund werde so mancher sein Geschäftsmodell in der nächsten Zeit überdenken müssen, ist sich Beyerle sicher: „Strukturell haben wir den Punkt erreicht, an dem wir uns nach 60 Jahren Frieden fragen müssen: Wo sind denn in den nächsten Jahren die Wachstums-Treiber?“ Die positive Marktentwicklung, die während der dreijährigen Boomphase zu sehen war, müsse in den nächsten Jahren erst wieder mühsam erarbeitet werden.

Während nach Beyerles Einschätzung die Chance zum antizyklischen Einstieg im britischen Markt schon wieder vorbei ist, bleibt die Lage in Osteuropa und vor allem in Russland aus seiner Sicht sehr schwierig. Die Rückgänge bei den Mieten seien beachtlich. Mit Problemen auf dem hiesigen Markt rechnen die ‚Experten auch in den nächsten Jahren, wenn Kredite fällig werden und die Banken sich mit Blick auf die eigene Eigenkapitalstruktur so weit erholt haben, dass sie die Darlehen nicht mehr prolongieren müssen. Dann dürften doch noch die Fire-sales auf den Markt kommen, die schon 2009 erwartet wurden.

Auch Jann Kaufmann von Leonardo & Co schätzt, dass der Optimismus verfrüht ist, auch wenn er einräumt, dass eine Stabilisierung bei der Finanzierung erkennbar ist. Den Unternehmen war es zuletzt gelungen, ihre Kapitalbasis anzupassen und zwar durch Refinanzierungen, Kapitalerhöhungen und Objektverkäufe. Zudem bieten Fonds-Strukturen weitere Chancen, die Eigenkapitalbasis zu stärken. So hat auch die Hamburger ECE bereits angekündigt, dass sie über die Auflage von Fonds nachdenkt.

Entsprechend dem Anlass der 9. Fachkonferenz, über die Vorteile der Immobilien-Aktiengesellschaften zu diskutieren, wiesen Vertreter von der Deutschen Wohnen AG und der Fair Value Reit AG darauf hin, welche Vorteile die Beschaffung von Eigenkapital über eine Kapitalerhöhung hat. Diesen Weg hat auch die Deutsche EuroShop erfolgreich beschritten. Aus Sicht der Protagonisten börsennotierter Immobiliengesellschaft gibt es ohnehin in Deutschland zu wenige Immobilien-AGs.

Doch die Frage, die auch bei der Fachkonferenz breiten Raum einnahm, war die der Bewertung nach dem Fair-Value-Prinzip, d.h. nach dem jeweils aktuellen Marktwert, was bei Marktschwankungen zu den entsprechenden Gewinnschwankungen führt. Was bei Analysten und Anlegern nicht gerade gut ankommt. Die bevorzugen bekanntlich stetig steigende Gewinne.

Die notwendigen Bewertungskorrekturen nach dem Immobilien-Boom haben bekanntlich tiefe Spuren im Zahlenwerk vieler Gesellschaften hinterlassen. Dabei stellt sich wieder die Frage nach der „richtigen“ Bewertung von Immobilien, nach dem „richtigen Marktwert“. Wie Axel von Goldbeck, Geschäftsführer des ZIA, deutlich machte, wird die Bewertung zwischen Bewertern und Prüfern überaus kontrovers diskutiert. Der ZIA – Zentraler Immobilien Ausschuss hat sich deshalb als eine seiner wichtigsten Aufgabe auf die Fahnen geschrieben, Bewerter und Prüfer zusammen zu bringen.

Ein weiteres Problem der Immobilien-AGs ist die Intransparenz mancher Jahresabschlüsse, die von manchen Unternehmen auch gewünscht wird, weil sie darin einen vermeintlichen Vorteil für sich sehen. Doch da bei der rigiden Kreditvergabe der Banken alle Unternehmen einen großen Kapitalbedarf haben, werden sie sich dem Thema Transparenz stellen müssen, da das die Akzeptanz bei den Analysten und den Eigenkapitalgebern – den Aktionären – bei Kapitalerhöhungen fördern dürfte.

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