Jahresrückblick 2012 – Retailmarkt hat mehr Potenzial, als Transaktionsvolumen vermuten lässt

 

Vieles hat Ende 2011 dafür gesprochen, dass sich der Boom im deutschen Investmentmarkt für Handelsimmobilien 2012 fortsetzen werde: Die hohe Liquidität, die weltweit auf der Suche nach sicheren Investments ist – und Retail Assets mit ihren langen Mietverträgen und bonitätsstarken Mietern gelten als sicher. Hinzu kam die stabile Lage Deutschlands innerhalb Europas, an der sich 2012 nichts geändert hat. Die stabile Einzelhandelskonjunktur ist zudem für den expansionswilligen Einzelhandel aus dem In- und Ausland interessant. Doch das Sicherheitsdenken erwies sich als Hindernis.

Dass der Investmentmarkt für Retail Assets sehr moderat ins 1. Quartal 2012 gestartet ist – es wurde gerade einmal ein Transaktionsvolumen von 1,35 Mrd. bis 1,5 Mrd. Euro erreicht – lag daran, dass  die Investoren unter dem Eindruck der sich hinziehenden Euro-Schulden-Krise seit Mitte 2011 wieder verstärkt „Core“-Objekte suchen. So musste der Immobiliendienstleister Jones Lang Lasalle (JLL) auch bereits Ende 2011 seine Einschätzung revidieren, wonach wieder mehr Investitionen in „Non-Core-Objekte“ fließen würden.

Von Nachteil für das Segment Retail Assets ist dabei die „Core-Definition“ der Investoren, die sich am Büro-Immobilien-Segment orientiert. Hier sind  in erster Linie nachhaltige Objekte in den 7 großen deutschen Metropolen interessant. Übertragen auf den Handelsimmobilienmarkt heißt das: Nur innerstädtische Geschäftshäuser in den 1A-Lagen der 7 Großstädte von Berlin über Hamburg bis München kommen in Frage. Diese sind in der Tat sehr sicher, da es für leer stehende Flächen mehrere Mieter gibt. Allerdings liegen die Renditen deutlich unter 5% und das Interesse der Eigentümer, zu verkaufen, ist angesichts der Euro-Krise gering.

Ergänzend kommen noch Shopping-Center in Großstädten wie das Skyline Plaza in Frankfurt/M., das Milaneo in Stuttgart, das Alexa in Berlin oder das Perlacher Einkaufs Paradies in München dazu sowie regional dominante Shopping-Center wie das CentrO in Oberhausen oder der Ruhr Park in Bochum. All diese Center wurden in den vergangenen Jahren ganz oder anteilig verkauft. Die Idealvorstellung der meisten internationalen Investoren ist laut Jörg Ritter, Leiter Investment und Vermietung Einzelhandel bei JLL das dominante Shopping-Center mit über 50 000 qm in den Top 5-Städten. Doch nach den diversen spektakulären Deals in diesem Segment ist das passende
Angebot im derzeit präferierten „Core“-Segment nach den Worten von Stephan
Jung, Vorstandsvorsitzender des German Council of Shopping Centers (GCSC) knapp geworden.

Und die „Core“-Definition für lukrative Retail Assets zu eng. Denn tatsächlich gibt es in Deutschland hunderte von Städten, die eine  attraktive Innenstadt und als Oberzentrum die Versorgungsfunktion für ein riesiges Umland haben. Als Beispiel nennt Manuel Jahn, Head of Real Estate Consulting bei GfK Geomarketing, die Stadt Weiden in der Oberpfalz, in der zwar nur 42 058 Menschen leben, im Einzugsgebiet aber 251 755 Konsumenten erreicht werden. Von 153 untersuchten Mittelstädten mit 40 000 bis 75 000 Einwohnern identifizierte GfK Geomarketing 71 mit einem Einzugsgebiet von 100 000 bis 200 000 Menschen, bei 33 Städten erreichte das Einzugsgebiet  über 200 000. Auch hier finden sich „Core“-Handelsimmobilien.

Dieser Einschätzung kann sich Thorsten Testorp, geschäftsführender Gesellschafter der B&L Gruppe, die ein Geschäftshaus in der Innenstadt von Coburg revitalisiert hat, nur anschließen. Das Objekt mit den Mietern C&A, s.Oliver und dem heimischen Anbieter Petra Reuther wurde von der HIH Hamburgische Immobilien Handlung für einen Spezialfonds der Warburg – Henderson KAG erworben: Auch in Mittelstädten sei die erfolgreiche Entwicklung von Core-Immobilien möglich. „Wir sehen hier bundesweit noch viel Potenzial“, so Testorp.

Zudem zeigt der Blick auf die Vertriebsformen, dass es weitere Core-Immobilien außerhalb der engen „Büro-Definition“ gibt. Zu nennen sind Verbrauchermärkte und SB-Warenhäuser in Stadtteillagen oder auf der grünen Wiese. Auch Fachmarktzentren mit Lebensmittelangebot gehören dazu. In solchen Märkten deckt ein großer Teil der Bevölkerung seinen täglichen Bedarf, denn in den Top-Lagen der Metropolen gibt es dafür nicht genügend bezahlbaren Raum. Da Baugenehmigungen für den großflächigen Einzelhandel nur schwer zu bekommen sind, genießen alte Standorte aus den 1970er/80er-Jahren einen Bestandsschutz, was den Wert stark erhöht. Insofern ist
der Rahmen für Core-Handelsimmobilien sehr viel weiter gesteckt als für
Core-Büro-Immobilien.

Das hat sich noch nicht überall herumgesprochen, doch die Spezialisten der Retail-Szene kennen diese Besonderheiten. Deshalb ist das Marktpotenzial für Core-Objekte deutlich höher, als das aktuelle Transaktionsvolumen widerspiegelt. Da es aber auch Retail Assets in schlechten Lagen gibt, bzw. sich die Wettbewerbssituation einer Lage verschlechtern kann, ist lokales Branchen-Know-how bei der Akquise unabdingbar.

In den ersten 3 Quartalen 2012 wurden laut BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) 4,52 Mrd. Euro in Retail Assets investiert. Das waren 46% weniger als im Vorjahreszeitraum. Damit entfielen aus Sicht der Experten bislang 30% des Gewerbeimmobilienmarktes auf Retail Assets. Abweichungen zwischen den Zahlen der Immobiliendienstleister kann es jedoch geben, wenn Mischobjekte aus Einzelhandels- und Büroflächen der einen oder der anderen Kategorie zugeordnet werden.

Im 4. Quartal hat das Geschäft nochmals angezogen

Unzweifelhaft ist aber, dass sich Handelsimmobilien als feste Größe im deutschen Immobilienmarkt etabliert haben. Dafür spricht auch die Beteiligung von Europas Börsengröße Unibail Rodamco an der Essener mfi AG, die sich vom Shopping-Center-Entwickler und Betreiber auch noch zum Bestandshalter entwickelt. Zusammen mit der 50%-igen Beteiligung von Unibal Rodamco am Ruhr Park war der mfi-Deal mit 383 Mio. Euro eine der größten Transaktionen dieses Jahres im Handelsimmobilienmarkt. Der Einstieg des REITS, der offenbar die Komplett-Übernahme der mfi plant, dürfte den Markt zudem weiter verändern.

Für die Einschätzung der Experten, dass sich das Geschäft mit Handelsimmobilien im Verlauf des 4. Quartals beleben wird, gibt es auch deutliche Hinweise. So hat die Deutsche EuroShop AG jüngst die Chance genutzt und für 187 Mio. Euro von der West Register Prime Norderstedt GmbH dass Herold Center in Norderstedt, im Großraum Hamburg, gekauft. Die Nettoanfangsrendite wird mit 6,1% beziffert und liegt damit deutlich über der aktuellen Durchschnittsrendite von 5%.

Die Gunst der Stunde nutzte auch der portugiesische Bestandshalter Sonae Sierra bzw. der Sierra European Retail Real Estate Asset Fund und verkaufte die Münster Arkaden an die Aachener Grundvermögen Kapitalanlagegesellschaft. Zudem hat die Bonner Phoenix development GmbH das Rathaus-Center in Monheim erworben.

Aber auch im Segment Fachmärkte und Fachmarktzentren – hier summiert sich das Volumen bislang auf 1 Mrd. Euro – ist das Interesse lebhaft. Nach Einschätzung von Hubert A. Sevenig, Leiter Investment Einzelhandelsimmobilien Frankfurt bei der JLL Retail GmbH könnte 2012 die 1,5 Mrd. Euro-Marke erreicht werden. Mit 70% entfiel der größte Teil auf Fachmarktzentren, 22% auf einzelne Fachmärkte und 8% auf Supermärkte und Discounter. Am gesamten Transaktionsvolumen mit Handelsimmobilien erreichten Fachmärkte/Fachmarktzentren laut JLL einen Anteil von knapp 25%. BNPPRE sieht den Anteil bei etwa 29%.

 

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