Bauindustrie – 2011 noch schwierige Zeiten

Die Wirtschaft- und Finanzkrise hat auch vor der Bauindustrie nicht halt gemacht. Vor allem 2008 und 2009 war die Baukonjunktur im Keller. Lt. Verband der deutschen Bauindustrie waren die Erwartungen zur Entwicklung der Geschäftslage zu Jahresende 2008 und 2009 besonders niedrig. Für 2010 sehen dagegen viele Bauunternehmen wieder positiver in die Zukunft. So meint auch Karl-Heinz Schneider, Vorsitzender der Bundesvereinigung der Bauwirtschaft, dass das Jahr 2010 durchaus ein gutes für die Bauwirtschaft werden könne. Sorgen bereite hingegen 2011, da „die Bauwirtschaft als nachgelagerte Branche […] die Kraft der Rezession erst dann mit voller Wucht zu spüren bekomme.“ Vor allem die mangelnden Fertigstellungszahlen und den Mangel an Projektplanungen führt in den Jahren nach 2010 zu Sorgenfalten in der Bauindustrie.

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Schon 2010 sank die Zahl der Baugenehmigungen für Büro- und Verwaltungsgebäude um über 35% gegenüber dem Vorjahr. Einzig bei Wohngebäuden, landwirtschaftlichen Betriebsgebäuden und Gebäuden wie Schulen, Kindertagesstätten oder Sportgebäuden verzeichnet die Statistik der deutschen Bauindustrie ein Plus gegenüber dem Vorjahr. Schneider weiter: „Die vergleichsweise gute Lage der Bauwirtschaft ist der Tatsache geschuldet, dass in 2009 noch so manches Projekt fertig zu stellen war und dass in 2009 und 2010 die Maßnahmen aus den Konjunkturpaketen I und II zum Tragen gekommen sind. In 2011 wird es aber beides nicht mehr geben.“ Auch ist noch nicht abzusehen, ob der Staat bei Investitionen in Bauvorhaben den Rotstift ansetzen wird.

Demgegenüber sehen aber auch einige Bauunternehmer das Jahr 2011 als Chance an. So meint Jan-Hendrik Goldbeck vom gleichnamigen Bauunternehmen: “Aus unserer Sicht als Bauunternehmen begegnen wir 2011 mit Optimismus. Am Markt lässt sich bereits erkennen, dass seriöse Projektentwickler mit konservativen Projekten, vor allem im „built to suit“-Bereich, wieder aktiv sind. Diese Projekte haben auch in der Regel keinerlei Finanzierungsprobleme.“

Michael Knipper, Hauptgeschäftsführer des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie meint: „Zwar ist laut Umfrage des Ifo-Instituts die Zahl der Baufirmen, die eine restriktive Kreditvergabe ihrer Banken melden, seit dem Jahresbeginn erfreulicherweise deutlich zurückgegangen. Dies hilft der Branche allerdings wenig, wenn potenzielle Auftraggeber ihrerseits Finanzierungsprobleme haben. Als besorgniserregend müssen daher die aktuellen Planungen der Europäischen Union zur Verschärfung der Eigenkapitalvorschriften der Banken gesehen werden.“ Auch Bankeninsider sind bei der Kreditvergabe eher skeptisch. Dabei spielt neben der Eigenkapitalstärke der Projektentwickler und einer guten Vorvermietungsquote von mind. 50% auch das Vertrauen der Banken untereinander eine Rolle. Dieses sei immer noch stark geschwächt.

„Bisher können EU-Mitgliedstaaten bei der Eigenkapitalunterlegung Forderungen, die durch Grundpfandrechte auf Gewerbeimmobilien besichert sind, mit einem privilegierten Risikogewicht von 50% versehen. Deutschland macht davon seit 1989 Gebrauch. Das bedeutet, dass die Banken für diese Kredite nur die Hälfte des normalerweise nötigen Eigenkapitals vorhalten müssen, was sich positiv bei den Kreditkonditionen niederschlägt“, so Knipper weiter. „Die EU-Kommission plant nun, diese Privilegien einzuschränken. Diese Pläne gehen vor allem auf das Platzen der spekulativen Immobilienblase in Südeuropa, vor allem in Spanien, zurück. Angesichts des stabilen deutschen Gewerbeimmobilienmarktes mit geringen Preisschwankungen gibt es in Deutschland keinen Grund zur Verschärfung der Eigenkapitalvorschriften. Solche Pläne würden nicht nur die Refinanzierungssituation deutscher Projektentwickler erheblich verschlechtern, sondern auch die Binnenkonjunktur in diesem wichtigen Marktsegment abwürgen. Damit stünden dann auch potenzielle Aufträge für die deutsche Bauindustrie und damit Arbeitsplätze am Bau auf der Kippe.“

Bauzulieferer in Schwierigkeiten

Auch bei Bauzulieferern stehen schwere Zeiten bevor. Einer Studie von OC&C Strategy Consultants zufolge sank die Zahl der Bauzulieferer seit 2000 um 10%. Dieser Trend werde sich weiter fortsetzen, da durch Fusionen und Übernahmen sich große, länderübergreifende Unternehmen im Baugewerbe bilden. Zudem sorgen der Preisdruck im Markt sowie die Überkapazitäten für weitere Probleme bei Bauzulieferern. „Durch die Konsolidierung verändern sich die Machtverhältnisse in der Bauzulieferer Industrie. Der Wettbewerb polarisiert sich zunehmend. Auf der einen Seite stehen die großen, überregional bis international tätigen Konzerne, auf der anderen die kleinen, regional- oder produktorientierten Nischenanbieter“, erläutert Axel Schäfer, verantwortlich für den Bausektor bei OC&C.

Spekulatives Bauen tot

Das noch vor 2007 so beliebte Thema „spekulative Bauen“, also das Bauen ohne Nutzer, ist seit Ausbrechen der Finanzkrise völlig zum Erliegen gekommen. Problem seien, sagt Philipp Schmitz-Morkramer, Vorstand von Quantum Immobilien vor allem auf der Fremdfinanzierungsseite zu finden. Auch spielt die Vermietung eine große Rolle. „Ohne nennenswerte Vorvermietungen und einen fortgeschrittenen Planungs- und Genehmigungsstand tun sich die Banken nach wie vor mit der Finanzierung von Developments schwer. Zu Beginn muss also ein relativ hoher Eigenkapitalanteil eingebracht werden. Dies können nur eigenkapitalstarke Projektentwickler oder Projektentwickler mit Eigenkapital-Partnern, die auf Sicht die maßgeblichen Akteure im Bereich spekulativer Projektentwicklungen sein werden.“

Für Wolfgang Dippold, Geschäftsführer der PROJECT Fonds Gruppe ist neben Know how und straffem Projektcontrolling vor allem auch die Finanzierung entscheidend. Bei Wohnungsprojektentwicklungen, die mit Eigenkapital vorfinanziert sind und die sich teilweise sogar laufend durch Wohnungsverkäufe weiterfinanzieren, sind die Risiken bei professioneller Projektbetreuung beherrschbar. Ohne Bankendruck können auch Planabweichungen aufgefangen werden, so dass so auch Projektentwicklungen über Publikumsfonds finanziert werden können.

Auch Goldbeck aus Bielefeld hat seit einigen Jahren das Projektentwicklungsgeschäft eingestellt. Man konzentriere sich vielmehr auf das Kerngeschäft „schlüsselfertiges Bauen“. „Einzig die Bestandsgrundstücke werden noch verwertet“, sagt Goldbeck Geschäftsführer Jan-Hendrik Goldbeck. An der A5 baut Goldbeck derzeit auf eigenem Grundstück das Aurum05. 8.000 qm Bürofläche mit 60% Vorvermietung entstehen dort rein aus Eigenmitteln.

Rainer Eichholz, Sprecher der Geschäftsführung bei Hochtief Projektentwicklung schlägt in die gleiche Kerbe. „Die wenigen Projekte, die spekulativ hochgezogen werden, hatten ihren Baustart größtenteils bereits vor Ausbruch der Finanzkrise“, so Eichholz. „Selbst mit einem noch so hohen Eigenkapitaleinsatz wird sich keine angefragte Bank für die Finanzierung eines rein spekulativen Projekts motivieren lassen.“ Eichholz weiter: „Auch wenn sich die Transaktionsmärkte scheinbar positiv entwickeln, wird dieses Signal nicht zum Revival spekulativer Bauten führen, da das eigentliche Problem die momentan schwache Flächennachfrage ist.“ (AE)

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