Der Platow Brief – Tagung Geschlossene Immbilienfonds – Fonds-Branche im Spannungsfeld zwischen positiver Markteinschätzung und trauriger Realität

24.September 2009   
Kategorie: Der Immobilienbrief, News

Am Mittwoch fand die Jahres-Tagung von „Der Platow Brief“ zum Thema Geschlossene Fonds statt. Sie hat sich als Kommunikations- und natürlich auch Vertriebs-Nukleus weiter etabliert. Mehr als 100 Teilnehmer aus der Branche und rund 15 Referenten gaben ein gutes Stimmungsbild – oder anders gesagt: eben nicht! Überlebenswichtiger Optimismus nach den Mottos „Jetzt zieht der Markt richtig an“, „Der geschlossene Fonds hat Zukunft“, „Der Anleger steht in den Startlöchern und braucht Geschlossene Fonds zur Portfolio-Abrundung“ trifft auf die Realität eines doch „eher schleppenden Absatzes“. Positive Nischen wie Games-Fonds und Deutschlandimmobilien-Fonds der BVT oder Australien-Fonds oder auch die erstklassigen Ergebnisse der Hannover Leasing reichen nicht aus, um die Gesamtstatistik zu retten (s.u.). Im Background hören wir durchaus, dass es jetzt „wirklich Zeit wird, dass der Markt in Bewegung kommt“, sonst stehen schmerzhafte Anpassungsmaßnahmen auf dem betriebswirtschaftlichen Notwendigkeitsplan, von dem aber klar ist, dass ein Abschneiden von Know how, Vertrieb, Marketing und Pressearbeit die Zukunftschancen des Unternehmens drastisch beeinträchtigen.

Die Altmeister der Szene wie Christian Harreiner von DBM Delbrück Bethman Maffei oder auch Jürgen Salamon von Dr. Peters (s.u.) schafften es, mit Randbemerkungen ein neues Licht auf die Szene zu werfen bzw. die eher als defätistisch apostrophierten, kritischen Beobachter der Szene zu bestätigen.

„80% der Anleger tun, was der Berater empfiehlt“

Unser Chefredakteur von „Der Fonds Brief“, Markus Gotzi moderierte die erste Diskussionsrunde: Was will der Kunde? Die Ergebnisse des Erkenntnisprozesses waren für den Beobachter eher traurig. Markus wird das aber sicher für Sie im nächsten Fondsbrief noch zusammenfassen. Der Autor, der die zweite Podiumsrunde moderierte, beurteilte in der Einleitung zu seiner späteren Podiumsdiskussion die Ergebnisse der kundenorientierten Runde in Erinnerung an einen alten Chauvi-Pennälerwitz, der – im heutigen gleichberechtigten Zeitgeist formuliert – auf die Frage, woran man erkenne, dass das andere Geschlecht in der engen persönlichen Zusammenarbeit Freude empfinde, zum Ergebnis kommt: „Wen interessiert’s?“. Mit der Aussage „80% der Anleger tun, was der Berater empfiehlt“ brachte Christian Harreiner Zündstoff in die Diskussion und fuhr fort „Das wenigste, was den Berater interessiert, ist das, was der Kunde will.“ Lassen wir Markus die Chance, den ersten Eindruck von der Diskussion in seiner Berichterstattung nächste Woche wieder richtig zu stellen.

 

Was geht? Was geht nicht? Was wird wieder am besten gehen?

Das sind die zentralen Fragen. Klar ist für eFonds24-Chef Alexander Betz am ehesten, was NICHT geht. Schiffe und USA. Ein nachvollziehbarer Grund dafür könnte aus „Der Immobilienbrief“-Sicht die Angst des Anlegers, dass er neue, fondstechnisch getunte Produkte bekommt, die noch in der Boomphase gekauft wurden und den geplanten Verlust schon beim Start mitbringen, sein. Alternativ hat er Angst vor dem gerade jetzt sinnvollen antizyklischen Einstieg. Zumindest mit Blick auf USA, manche Europäische Märkte und vielleicht auch Schiffe gibt es nach Ansicht der Referenten gute Einstiegschancen. Was Anleger und Vertrieb nicht verstehen, geht auch nicht mehr. Einfache, verständliche Produkte mit deutschen Immobilien zum Anfassen und langen Mietverträgen laufen dagegen gut – zumindest relativ.

So sieht denn auch Feri-Research Chef Helmut Knepel die Zukunft der geschlossenen Fonds in schneller Reaktion auf Marktveränderungen, Transparenz, einfachen Konstruktionen und natürlich ein Rating. (Feri – was sonst?) Mit „Der Immobilienbrief“-Blick auf aktuelle Ergebnisse mancher Ratings auch renommierter Gesellschaften und nicht nur marketingstarker Newcomer mit dem Motto, „was die Telekom miete (auch im sale and lease back) brauche man sich nicht anzuschauen, denn die Telekom wisse, was sie tut“, macht da eher unsicher. Manche Ratingleistung in der Beurteilung „innovativer“ Konzepte für den Bau neuer Stadtteile auf anderen Kontinenten oder auch bei den noch gut gerateten Zeitbomben der Konzernentsorgungsfonds-Ära, die für 2013 bis 2018 zur Explosion anstehen, macht uns skeptisch. Zwar freuen wir uns natürlich über jeden qualifizierten Gutachter, der sich im Vorfeld ein Kapitalanlageprodukt anschaut, sehen aber andererseits unsere Kritik aus der anfänglichen Rating-Diskussion, als der Begriff eigentlich noch heilig war, bestätigt, dass Rating-Noten für Kapitalanlageprodukte mit Einmalentscheidung eher gefährlich und irreführend sind. Hinzu kommt, dass manche gut honorierte Gutachter – menschlich verständlich und auch im Sinne des Auftragsverhältnisses korrekt – den positiven Beurteilungsspielraum zum „Gut“achten ausnutzen.

 

Wie sehen die Fonds-Marktzahlen aus?

Helmut Knepel blickte im Grußwort kurz auf den Fondsmarkt. 2008 gab es mit 10,21 Milliarden Euro Eigenkapital-Platzierung bzw. minus 19,3% einen dramatischen Einbruch. Immobilien waren auf dem niedrigsten Niveau seit 1993 angekommen. Positive Erwartungen, mit konjunktureller Erholung im 2. Hj. werde auch der Fondsmarkt anziehen, sind lt. Knepel bisher jedenfalls nicht aufgegangen. Im ersten Hj. 2009 investierten Anleger insgesamt nur 2,15 Milliarden Euro in Geschlossene Fonds. Das sind rund 60% weniger als in der ersten Jahreshälfte 2008! Und Backgroundgespräche machen klar, dass der Markt bisher noch nicht wieder angezogen ist.

 

Kommt der GAU  einer Initiatorenpleite noch?

Zwar haben eine Reihe von Fonds Probleme, die oft auf die Finanz- und Wirtschaftskrise zurückgeführt werden können, aber bei der Realitätsnähe der Fondsberichterstattung wird das pragmatisch und überlebensorientiert abgearbeitet. In diesem Fahrwasser schwimmen auch Fonds, deren Probleme auch in die Kategorie „hausgemacht“ einzuordnen wären, ruhig hinterher. Den Initiatoren wird aber aktuell durchaus eine hohe Managementleistung abgefordert. Das drückt die Laune ebenso sehr wie die nicht öffentlichkeitswirksame Erkenntnis, was im worst case noch alles schiefgehen könnte.

Der GAU wären öffentlichkeitswirksame Publikumsfonds-Pleiten. Hier stimmten die en passant Äußerungen von Fondsaltmeister Jürgen Salamon von Dr. Peters, der auf 30 Jahre Erfahrung zurückblickt – der Autor ist leider erst vor 27 Jahren mit der Bearbeitung notleidender Immobilienfonds ins Fonds-Geschäft eingestiegen – bedenklich. Wir hatten Ihnen schon im Juni vorgerechnet, dass die Fondsaktiengesellschaften mit 70 oder mehr Schiffs-Bestellungen bei der Ermittlung ihrer Zukunftschancen nicht mehr auf den Taschenrechner, sondern auf Gottvertrauen und die gemeinsame Interessenlage von Bank, Initiator, Werft, Charterer oder auch Politik zurückgreifen sollten. Die Grundrechenarten sprechen eine eindeutige Sprache. Andererseits berichteten wir aktuell durchaus mit Hochachtung von der Managementleistung der Betroffenen. Es sieht tatsächlich so aus, als seien die Probleme in den Griff zu bekommen. Vielen privaten Initiatoren dürfte es im Verborgenen ähnlich gehen. Hier macht Salamon allerdings eine neue Baustelle in der Beurteilung der Managementleistung auf. Lt. Salamon gibt es für einen Fondsinitiator keinen Grund auch nicht unter dem Aspekt einer sinnvollen Produktpipeline die Notwendigkeit, mehr als 70 Schiffe mit Milliardenwerten voraus zu ordern.

Volkswirtschaften in den Spannungsfeldern zwischen Deflation und Inflation, Aufschwung und blutleerer Erholung

Auf die Marktbeobachtungen – meist in den Spannungsfeldern zwischen Inflation und Deflation bzw. zwischen möglichem rasantem Aufschwung der Schwellenländer und ebenso möglicher blutleerer Entwicklung der Industrieländer kommen wir in der kommenden Woche in unserer Expo Real Sonderausgabe zurück. Hermann Wüstefeld, Head of Closed End Fund Production & Management bei DWS Finanz-Service GmbH, Michael Kohl, Executive Director, Head of Fund Conception, Commerz Real AG, Albert Behler, President & CEO, Paramount Group, Inc., New York, und Alexander P. Möll, Managing Director, Hines Europe, gaben hier einen nachdenklichen Ausblick.

Allein der Blick auf die Inflationserwartungen macht die Recherche schon interessant. Behler geht für die USA von einer rasanten Erholung der Immobilienmärkte in den Metropolen der USA aus bei gleichzeitiger, unvermeidlicher rasanter Inflation. Hermann Wüstefeld sieht für Deutschland zwar auch geringe Inflationsgefahren, gibt einer Deflation dagegen eine höhere, „mittlere“ Wahrscheinlichkeit und rechnet selber mit hoher Eintrittswahrscheinlichkeit mit einer Konjunkturstabilisierung bei geringen Wachstumsraten und kontrolliertem Anstieg der Inflationsraten ab 2010.

Chancen der Qualitätsverbesserung bei geschlossenen Fonds

Die zweite Podiumsrunde, die vom Autor mit jetzt 21-jähriger Platow-Zugehörigkeit als Immobilienspezialist und früher als Mitglied des Platow Konjunkturteams mit volkswirtschaftlichem Schwerpunkt geleitet wurde, verlief lebhaft. Aber dafür brauchen wir noch etwas Zeit – bis nächste Woche im Expo Spezial. Die Nacht zum Redaktionsschluss ist zu kurz.

Aber nach wie vor stehen wir zu unserem Statement: Es gibt kein transparenteres, steuerehrlicheres und besser prospektiertes Kapitalanlageprodukt als den geschlossenen (Immobilien) Fonds. Nur schafft es die Branche nicht, das herüberzubringen. Dabei bleibt es anscheinend. Dennoch gibt es interessante Entwicklungen. Beispiel: Vor einigen Jahren haben wir Ihnen einmal den Gedanken des Eigenkapitalfonds vorgestellt und pro und contra herausgearbeitet. Bereits zu Anfang des Jahrtausends und vor genau 200 Ausgaben, nämlich in unserer „No. 1“ haben wir Ihnen die Chancen der Wohnimmobilie aufbereitet und die Dekade als „Dekade der Wohnimmobilien“ vorhergesehen. „9/11“ hat konjunkturellem Optimismus zwar einen Strich durch die Rechnung gemacht, aber in Relation zum Absturz der Gewerbeimmobilien hat sich die Prognose voll bestätigt. Nie gedacht hätten wir natürlich an den Portfoliowahn internationaler Investoren, die zwar unsere Grundgedanken, aber leider nicht das praktische Know How nacherfinden konnten und systematische Anfängerfehler machten, die allerdings durch die Greenspan’schen Finanzrahmenbedingungen oft ausgeglichen wurden. Jetzt reagiert auch die Fonds-Branche auf beide Prognosen. Allerdings gehe ich davon aus, dass hier Spezialistenteams monatelang an einem neuen Erfindungsprozess gearbeitet haben. Mehr dazu nächste Woche.

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