Frankfurter Mieter achten auf Kosten

Der Frankfurter Büromarkt leidet im dritten Quartal mit minus 24% nicht nur unter mangelndem Umsatz. Jones Lang LaSalle (JLL) stellt fest, dass bei der Anmietungsentscheidung immer mehr die Kosten statt der Lage in den Vordergrund rücken. Suchte man früher nach „der“ Adresse in Frankfurt, entscheiden sich Nutzer nun immer mehr für eine kostenoptimierte Immobilie. Der regionale Vermietungsleiter von JLL, Marcus Mornhart, wagt vor aktuell miesem Zahlenwerk den Blick in die Zukunft. Er erachtet Frankfurt als möglichen Gewinner der Finanzkrise; denn er kennt wohl die Zukunftsstrategie der Bankhäuser. Die Tendenz in Bankenkreisen sei eindeutig: „Weg vom föderalistischen Prinzip hin zur Konzentration auf die auch international bedeutende Finanzmarktmetropole Frankfurt. ‚Für den Immobilienmarkt Frankfurt ist das natürlich die Zukunftsperspektive par excellence’“, so Mornhart in seiner Zukunftsvision. Institutionelle Eigentümer mit Büroschwerpunkt und kontinuierlichem Bewertungsbedarf werden so etwas natürlich gerne lesen.

Die derzeitige Tendenz des Frankfurter Marktes ist jedoch wenig befriedigend. Eine Bodenbildung bei der Flächenvermietung wird es lt. JLL frühestens im 1. Quartal 2010 geben. Einem Büroflächenumsatz von 296 000 qm zum Dreivierteljahr 2009 stehen 418 000 qm im Vergleichszeitraum des Vorjahres gegenüber (minus 29%). Auch der gerne zitierte, relativierende Langfristvergleich rettet das Zahlenwerk diesmal nicht. Im Fünfjahres-Durchschnitt weichen die ersten drei Quartale 2009 um 16% nach unten ab. Im Zehnjahres-Vergleich sind es sogar 24%. Auf dem Investmentmarkt in Frankfurt sieht es auch nicht besser aus. Da sind die Zahlen noch grausamer. Das Investmentvolumen ging lt. Colliers von 1,2 Mrd. Euro auf 417 Mio. Euro um 65% zurück. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum hat auch die Leerstandsquote von 12,4% auf 13,3% zugelegt. Da bis zum Jahresende von den rund 100 000 qm Fläche, die derzeit noch in der Pipeline sind, nur noch ein knappes Drittel verfügbar ist, dürfte sich keine dramatische Entwicklung ergeben. Die Spitzenmiete hat sich nach Verlusten im 1. Hj. jetzt bei 35 Euro eingependelt und wird bis mindestens zum Jahresende 2009 weiter zurück gehen. Die Spitzenmiete sei damit wieder auf den Stand von vor zweieinhalb Jahren zurückgefallen

Positiv ist sicherlich, dass in der Immobilienwirtschaft, nicht nur in Frankfurt, die „Krise“ besser ablaufen wird als noch 2002. Das Angebot hat die Euphorie nicht mitgemacht. Viele Leerstände von heute stammen noch aus dem Bauboom um die Jahrtausendwende und nicht aus dem Investmentboom der letzten Jahre, der bei aller Irrationalität vor allem auf den Bestand ausgerichtet war. Auch die Mietsituation hört sich eigentlich nicht dramatisch an. Der erfahrene Marktbeobachter erinnert sich aber an Mietverträge mit der Bundesbank im Messeturm oder der EZB bei der alten BfG, die schon in den frühen 90ern die aktuellen Marken durchbrachen. Damals waren 35 bis 45 Euro erreichbar und die 50 Euro wurden punktuell überschritten. Nach wie vor fragen wir uns, wie sich immobilienwirtschaftlich Investments mit 5% Rendite, die nach 20 oder 30 Jahren wirtschaftlicher Schrott sind, ohne echte Mietentwicklungsperspektiven rechnen können. Auch die Finanzwirtschaft schafft nur realitätsferne Sonderchancen.

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