Gegenüber dem ersten Quartal 2009 hat sich der Umsatz auf dem gewerblichen Transaktionsmarkt in Hamburg, den die Maklerhäuser mit 300 bis 480 Mio. Euro beziffern, verdoppelt bzw. verdreifacht. Allerdings hinkt der Vergleich mit dem Vorjahresquartal, da der Markt da völlig am Boden lag.
Immerhin zeigt die Entwicklung, dass großvolumige Transaktionen wieder marktgängig und finanzierbar sind. „Wir kehren aus der Schockstarre zur Normalität vor den Boomjahren zurück“, sagt Jan Linsin, Chefresearcher bei CB Richard Ellis Deutschland. Im letzten Quartal 2009 hatte sich schon vorsichtig abgezeichnet, dass nationale wie internationale Investoren wieder auf den vergleichsweise stabilen Immobilienstandort Deutschland setzen.
Die Umsatzangaben schwanken in diesem Quartal besonders stark. Colliers Grossmann & Berger geben 300 Mio. Euro an, CBRE 323 Mio., Savills 325 Mio., Jones Lang LaSalle 425 Mio. und BNP Paribas knapp 480 Mio. Euro.
Das Quartalsergebnis hätte noch wesentlich besser ausfallen können, wenn genügend geeignete Objekte am Markt gewesen wären, sagt Andreas Wende von JLL. Die Nachfrage sei wesentlich größer als das Angebot. Investoren suchen insbesondere erstklassige Immobilien in guten und sehr guten Lagen mit langfristigen Mietverträgen – genau die konservative, sichere Immobilie, von denen sich die Eigentümer auch mangels Anlagealternativen nicht trennen wollen, so Christoph Ringleben von Colliers Grossmann & Berger.
Die Spitzenrendite hatte aufgrund des Nachfragedrucks bereits zum Jahresende 2009 leicht von 5,1 auf 5% nachgegeben, bei begehrten Objekten sind auch Werte von unter 5% zu beobachten. Die Bereitschaft der Investoren jenseits des Core-Segments zu suchen steigt, heißt es bei den Experten. Managementintensivere Objekte sind eher verfügbar und werden naturgemäß zu höheren Renditen angeboten.
Anders als im Bundesdurchschnitt, der bei 30% liegt, waren in der Hansestadt vor allem Büroimmobilien gesucht. BNP Paribas gibt deren Anteil mit gut 56% an, CBRE mit 71%. Einzelhandelsobjekte, die deutschlandweit mit etwa 60% das aktuelle Quartalsergebnis dominierten, hatten in Hamburg nur einen Anteil von bis zu 25%. Nach Angaben von JLL fanden rund 20% des Umsatzes mit Logistikimmobilien statt.
Zu den großen Verkäufen im ersten Quartal gehörten drei Alstria-Immobilien, darunter die Finanzbehörde am Gänsemarkt, die für 84 Mio. Euro an einen österreichischen Privatinvestor gingen. Hochtief Projektentwicklungen konnten Objekte im Quartier 21 veräußern, der spanische Investor Luresa verkaufte das 2008 fertiggestellte Bürohaus Consense 7 in der City an Deka Immobilien. Die ehemalige Karstadt-Immobilie in Hamburg-Eppendorf ging nach dem Refurbishment für 60 Mio. Euro an die Württembergische Versicherung.
Eigenkapitalstarke Investoren wie Versicherer, Pensionsfonds, offene Immobilien- oder Spezialfonds sowie vermögende Privatinvestoren/Family Offices führen die Liste der Käufer an. Den Anteil ausländischer Investoren berechnete JLL mit 33%, BNP Paribas zählte 43,2%.
Auf der Verkäuferseite traten die Projektentwickler mit 53% und die offenen Immobilienfonds mit 38% in Erscheinung, wie Colliers Grossmann & Berger berichtet.
Befriedigt zeigen sich alle Maklerhäuser darüber, dass die klassische Käufergruppe der institutionellen Anleger, die fast völlig weggebrochen waren, wieder am Markt sind.
Aber auch fremdkapitalgetriebenen Investoren, die in den Boomjahren für die Umsätze gesorgt hatten, werden im Laufe des Jahres zurückkommen, prognostiziert Andreas Wende von JLL.
Das Thema Grüne Immobilie und Zertifizierung bleibt der Branche erhalten. Große institutionelle Investoren aus angelsächsischen Ländern investieren nur noch in Immobilien mit Umweltsiegel, sagt Jan Linsin von CBRE. „Das Bekenntnis zum CO2 -Abbau hat jeder auf den Lippen, wobei neben Umweltschutz und langfristiger Betriebskostenoptimierung auch der Marketingaspekt eine Rolle spielt“.
Angesichts des wachsenden Anlagedrucks der Kapitalsammelstellen und einiger sich anbahnender Großabschlüsse rechnet die Branche mit einer weiterhin regen Investitionstätigkeit. Dabei schwanken die Prognosen für das Gesamtjahr 2010 zwischen 1,8 (JLL) und 2 Mrd. Euro (Savills).