Mietwachstum in B- und C-Städten

8.März 2017   
Kategorie: Der Immobilienbrief

Andreas Wellstein, Immobilien Research DekaBank

In den 14 deutschen B-Städten war der Büroflächenumsatz 2016 insgesamt gut 7% höher als Vorjahr. So verzeichnete Dortmund dank zahlreicher Abschlüsse zwischen 1.000 und 5.000 m² einen Umsatzrekord und Bonn und Mannheim erreichten fast die Höchstwerte der vergangenen zehn Jahre. Dagegen blieb der Flächenumsatz in Essen mangels Großabschlüssen deutlich unter dem Vorjahreswert, moderate Rückgänge gab es in Hannover und Leipzig. Der Leerstand nahm in fast allen B-Städten weiter ab, selbst in Bonn oder Münster, wo bereits ein sehr niedriges Niveau erreicht ist. Nur in Bochum und Essen stieg das verfügbare Angebot leicht an. Das Neubauvolumen ist überschaubar, in B-Städten wird traditionell kaum spekulativ gebaut und größere Projekte sind meistens vorab an Eigennutzer vergeben. Das rückläufige verfügbare Angebot führte an einigen Standorten zu steigenden Spitzenmieten, z.B. in Bonn und Mannheim. Die beiden teuersten deutschen B-Standorte registrierten Mietanstiege von 4,3 bzw. 9,3% auf 19,3 bzw. 16,4 EUR/m² pro Monat. Damit müssen sie sich nicht hinter den sieben A-Städten verstecken, die 2016 ein durchschnittliches Wachstum der Spitzenmieten von rund 4% verzeichneten. Daran hatte Berlin mit außergewöhnlichen 12,5% einen maßgeblichen Anteil. Auch in den C-Städten ging es zum Teil kräftig bergauf: Heidelberg, Mannheims Nachbar in der Metropolregion Rhein-Neckar, setzte sich mit einem Wachstum von knapp 7% an die Spitze der deutschen C-Liga mit 16,0 EUR/m² pro Monat. Mangels Neubauflächen in den zentralen Citylagen wichen Mieter und Eigennutzer verstärkt auf gut angebundene Cityrandlagen aus wie z.B. die Bahnstadt in Heidelberg und das Glückstein-Quartier am Mannheimer Hauptbahnhof. Dort fanden zahlreiche Vorvermietungen statt und die Mieter waren bereit, für qualitativ hochwertige Flächen höhere Mieten zu bezahlen. Die Beispiele in Heidelberg und Mannheim unterstreichen die große Bedeutung ehemaliger Bahnflächen für die Bildung neuer Büroteilmärkte. Dies gilt auch für Freiburg im Breisgau, die Nummer zwei bei Spitzenmieten unter den deutschen C-Städten. Dort konnte das Neubauvolumen in den vergangenen Jahren nicht mit dem Wachstum der Bürobeschäftigten Schritt halten. Für Entlastung sorgen Neubauten im Quartier Güterbahnhof Nord. Nach den teilweise kräftigen Anstiegen dürfte das Mietwachstum im laufenden Jahr in den B- und C-Städten moderater ausfallen und sich dem langfristigen Durchschnitt im Bereich von 2% pro Jahr annähern.

 

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