Realogis Chart Logistikimmobilienmarkt 2010 Großraum Stuttgart-1-2011
In der Region Stuttgart* scheint die große Wirtschaftskrise in der stark strapazierten Region überwunden. Der Geschäftsbereich Kontraktlogistik hat nach 2009 deutlich zugelegt. „Der Gesamtbedarf an Logistikdienstleistung nimmt wieder zu und nach einem starken ersten Halbjahr hat sich in den vergangenen sechs Monaten der Markt weiter erholt“, so Oliver Stenzel, Geschäftsführer Realogis Immobilien Stuttgart. Allein Realogis Stuttgart hat bis Jahresende im Marktgebiet insgesamt 68.223 qm Logistik- und Industriefläche (inklusive Büroanteil) umgesetzt und konnte damit sein Vermietungsergebnis des Vorjahres um mehr als das Dreifache steigern (2009: 19.241 qm). Während Realogis 44.023 qm in der Region Stuttgart umsetzte, entfielen rund 24.200 qm auf den Umkreis von ca. 50 km entlang der Bundesautobahnen A 8 „Karlsruhe – Stuttgart – München“ sowie A 81 „Heilbronn – Stuttgart – Singen“. Realogis wurde 2006 gegründet und hat sich von Beginn an auf die Vermittlung von Logistik- und Industrieimmobilien in den wichtigsten Logistik-Metropolen konzentriert. Mit dieser Spezialisierung konnte das Unternehmen erstmals im Geschäftsjahr 2009 alle Wettbewerber hinter sich lassen, denn der von Realogis bundesweit erzielte Flächenumsatz im Segment der Logistik- und Industrieimmobilien belief sich auf 230.000 qm. Das von unabhängigen Wirtschaftsprüfern testierte Ergebnis konnte kein anderes Maklerunternehmen in Deutschland erzielen. (Quelle: Ranking Immobilienmanager 9/2010).
Die enorm gestiegene Nachfrage in 2010, so Stenzel, sei vor allem der wieder erstarkten Automobilindustrie und dem Maschinenbau geschuldet, gleichzeitig verzeichneten Handelsunternehmen und die Branche „Alternative Energien“ einen wachsenden Bedarf. „Viele in 2009 auf Eis gelegte Projekte wurden 2010 aktiviert oder bereits schon realisiert“, so Stenzel. Obwohl inzwischen einige moderne Logistikprojekte in Planung bzw. gerade realisiert würden, mangelt es weiterhin an geeigneten Flächen, nicht nur bei Neubauten, sondern auch im Bereich der Bestandsimmobilien. Stenzel: „Durch die spürbare Erholung und durch den gestiegenen Bedarf der Industrie suchen Investoren jetzt wieder verstärkt nach geeigneten Grundstücken für moderne Logistikparks und -projekte.“ Die Aufgabenstellung für Investoren sei allerdings aufgrund der hohen Grundstückspreise, die im Schnitt zwischen 200 und 250 Euro/qm liegen, nicht einfach. Stenzel: „Deshalb werden aktuell immer mehr Standorte in den angrenzenden Regionen geprüft, hier liegen die qm-Preise teilweise um bis zu 100 Euro/qm niedriger.“
Weitere Detailergebnisse des Realogis Marktberichts für die Region Stuttgart
Die Mietpreise sind 2010 im Vergleich zu 2009 stabil geblieben und liegen im Bestand aktuell zwischen 4,00 und 4,80 Euro/qm für Industrie- und Logistikflächen. In den Landkreisen Böblingen und Esslingen und anderen sehr guten Lagen werden teilweise auch zwischen 5,00 und 5,50 Euro erreicht. Aufgrund des begrenzten Angebots an geeigneten Flächen im Zusammenhang mit den hohen Grundstückspreisen liegen die kalkulierten qm-Mieten bei modernen Neubauprojekten zwischen 5,50 und 6,00 Euro, in guten bis sehr guten Lagen bis 6,50 Euro/qm.
Mietverträge wurden aufgrund von Kundenvorgaben an die Logistikbranche und dem Wunsch nach Flexibilität beim Flächenmanagement überwiegend mit kurz- bis mittelfristigen Laufzeiten zwischen 3 bis 5 Jahren abgeschlossen. Längere Mietvertragslaufzeiten von über 5 bis 10 Jahren wurden 2010 auch wieder erreicht, sind aber weiterhin eher die Ausnahme und betreffen überwiegend moderne Neubauflächen bzw. längerfristige Standortverlagerungen von Unternehmen.
Trends und Prognose für das Marktgebiet Region Stuttgart in 2011
Nach dem Anstieg der Vermietungsergebnisse 2010 hängt die Stabilisierung des Marktes 2011 weiterhin von der Belastbarkeit des Wirtschaftsaufschwungs ab. Stenzel: „Die allgemeine Nachfragesituation lässt bisher auch für 2011 eine positive Entwicklung erwarten. Die gestiegene Nachfrage nach modernen Logistikflächen und die nach wie vor bestehende fehlenden Verknappung an geeigneten Flächen erfordert eine Ausweitung der Standortauswahl in die angrenzenden Regionen entlang der Autobahnen A81 sowie A8.“
Die Veränderungen der Prozessabläufe, u. a. durch Optimierung vor allem in der Schlüsselbranche Automobilindustrie, sowie ein verstärkter Kostendruck werde den Trend zum Outsourcing auch 2011 weiter verstärken. Die Tendenz gehe weiter zu kurzfristigen Laufzeiten und erschwere die Entwicklung von Neubauprojekten. Durch das Fehlen spekulativer Neubauprojekte wird es zu einer Verknappung großflächiger moderner Logistikanlagen für die Größenordnung ab 10.000 qm kommen. Insgesamt aber, ist sich Stenzel sicher, „wird der Wirtschaftsstandort Region Stuttgart weiter an Bedeutung gewinnen und für die Logistikbranche sowie Investoren zunehmend einflussreicher.“
Aktuelle Nettomietpreise in der Region Stuttgart nach Immobilientypen
– hochwertige Logistikimmobilien mit folgenden Merkmalen:
mind. 10,50 m Hallenhöhe, großzügige Andienungszonen und minimum 1-2 Tore pro 1.000 qm Hallenfläche, effiziente Beheizungssysteme. Mietpreis: 5,00 bis 6,50 Euro/qm
– funktionale Bestandsimmobilien mit folgenden Merkmalen: 6,00 bis 8,00 m Hallenhöhe, Rampen und/oder ebenerdige Andienung großzügige Andienungszonen, Heizung, Sprinkleranlage, teilweise Krananlage. Mietpreis: 3,70 bis 5,50 Euro/qm
– einfache Hallenflächen mit folgenden Merkmalen: bis zu 5,00 m Hallenhöhe, unzureichende Belichtung und Dämmung, meist nur ebenerdige Andienung, Mietpreis: 3,00 bis 3,90 Euro/qm
Service- und Produktionsflächen
—– im Stadtgebiet: bis 7,00 Euro/qm (Durchschnittspreis: 6,50 Euro/qm)
—– im Umland: bis zu 5,00 Euro/qm (Durchschnittspreis: 4,75 Euro/qm)