Es war schon immer etwas teurer, einen besonderen Geschmack zu haben – das gilt auch für Immobilienfonds. Wer in München investieren möchte, braucht nicht mit Kleingeld anzukommen.
Bei Nordcapital sind Anleger ab 200.000 Euro plus vier Prozent Agio dabei und beteiligen sich am Immobilienfonds „München Ärzte- und Geschäftshaus“. Bis Ende 2013 sollen 8,4 Millionen Euro zusammenkommen. Die Fondslaufzeit ist mit gut 12 Jahren bis Dezember 2024 angelegt.
Markt: Der Immobilienstandort Deutschland ist und bleibt Safe Haven für Investoren aus dem In- und Ausland. München liegt in der Spitzengruppe der teuersten Standorte vorne, weist ein überdurchschnittliches Bevölkerungswachstum von zwei Prozent jährlich auf und konnte im abgelaufenen Jahr ein Rekordniveau beim Büroflächenumsatz verzeichnen. Savills meldet für Büroflächen einen Leerstand von 7,8 Prozent, eine Durchschnittsmiete von 14,55 Euro pro Quadratmeter und Spitzenmieten von über 30 Euro. Trudering, der Standort des Fondsobjekts, liegt im Münchner Osten. Seit mit der Eröffnung des neuen Flughafens die Belastung durch den Fluglärm wegfiel, hat der Stadtteil deutlich an Attraktivität gewonnen.
Investitionsobjekt: Das „Truderinger Gesundheitszentrum“ wurde im April 2012 fertig gestellt, der Neubau mit drei Geschossen liegt nahe der S- und U-Bahnstationen. Von insgesamt gut 4.000 Quadratmetern gewerblicher Nutzfläche entfallen knapp 2.000 Quadratmeter auf einen Verbrauchermarkt, hinzu kommen sieben Arztpraxen sowie knapp 100 Stellplätze, davon 83 in der Tiefgarage, auf einem Erbbaugrundstück. Die Erbpacht beträgt anfänglich 165.000 Euro pro Jahr. Eingekauft hat Nordkapital mit 14,4 Millionen Euro zum 15,1-fachen der anfänglichen Jahresmiete.
Einnahmen/Mietvertrag: Die Mieter (Kinderarzt, Gynäkologe, Zahnarzt, Kieferorthopäde, Augenarzt, eine Praxis für Physiotherapie und eine für Orthopädie, eine Apotheke und der HIT-Supermarkt) haben die Flächen im April und Mai 2012 bezogen. Der Vertrag mit dem Ankermieter HIT läuft bis Ende 2030 und ist zu 80 Prozent mit dem Verbraucherpreisindex indexiert, die anderen Verträge haben Laufzeiten von zehn und 15 Jahren und sind zu 100 Prozent indexiert. Die gewichtete Vertragslaufzeit liegt bei 16 Jahren. Die Miete für die Praxen liegt mit rund 17 Euro pro Quadratmeter auf Marktniveau.
Kalkulation: Die Gesamtinvestition von knapp 17 Millionen Euro wird zu rund 48 Prozent fremdfinanziert. Das Darlehen kostet bis Juli 2022 jährlich drei Prozent, für die Zeit danach kalkuliert Nordcapital mit sechs Prozent. Getilgt wird anfänglich ein Prozent p.a. Die Beleihungsgrenze beträgt 55 Prozent des Marktwertes – das könnte bei Marktverwerfungen eng werden. Allerdings sieht der Vertrag kein Kündigungsrecht der Bank für den Fall der Überschreitung vor, sondern lediglich die Verwendung von Überschüssen zur zusätzlichen Tilgung oder Bildung von Reserven. Bei der Inflation rechnet Nordcapital mit jährlich 2,25 Prozent. Für Instandhaltung setzt der Initiator jährlich drei Euro pro Quadratmeter und 30 Euro pro Stellplatz an. Nach gut zehn Jahren soll die Immobilie veräußert werden. Die Prognose geht von einem Verkaufsfaktor von 14,6 und Veräußerungskosten von einem Prozent des Erlöses sowie einer Reserve für Instandhaltung und Revitalisierung von einer halben Jahresmiete aus.
Rückflüsse: Die Ausschüttungen sollen von 5,5 Prozent auf bis zu 5,75 Prozent steigen und summieren sich mit dem steuerfreien Veräußerungserlös auf 169 Prozent des Zeichnungsbetrages. Die Sensitivitätsanalyse berücksichtigt Abweichungen der Inflationsrate, der Instandhaltungs- und Revitalisierungskosten, des Veräußerungserlöses sowie ein Fortführungsszenario mit Kumulation negativer Einflüsse – in diesem Fall würden Anleger immer noch bei 150 Prozent Gesamtrückfluss landen.
Kosten: Über einmalige Kosten von 8,6 Prozent der Gesamtinvestition inklusive Liquiditätsreserve kann niemand meckern. „Unterwegs“ fallen fürs Fondsmanagement jährlich 0,8 Prozent des Kommanditkapitals an, außerdem drei Prozent der Nettomieteinnahmen für die Objektverwaltung. Vom Verkaufspreis erhält der Treuhänder 0,5 Prozent. Von Auszahlungen während der Liquidation, die 110 Prozent des Kommanditkapitals übersteigen, gehen 20 Prozent an die Geschäftsführung. Im Prospektszenario tritt dieser Fall nicht ein – es geht von einem Veräußerungserlös von 103 Prozent aus.
Anbieter: Seit 2002 legt Nordcapital neben Schiffs- auch Immobilienfonds auf – bisher sind es 14 mit einer Gesamtinvestition von 736 Millionen Euro, die überwiegend in niederländische Büroobjekte investieren. Bis jetzt laufen sie weitgehend planmäßig, nur ein Hollandfonds benötigt eine Kapitalerhöhung.
Meiner Meinung nach… Um die bayerische Landeshauptstadt haben die meisten Fondsinitiatoren in den vergangenen Jahren einen großen Bogen gemacht – zu hoch erschienen die Kaufpreise. Vereinzelt angebotene Büroobjekte in Randlagen mussten sich einige Kritik an den Standorten gefallen lassen. Auch Trudering ist keine 1a-Lage, die im Objekt niedergelassenen Ärzte stammen jedoch größtenteils von dort und bringen somit ihren Patientenstamm mit. Die ausgezeichnete Anbindung an den ÖPNV und die Wachstumstendenz Münchens gerade Richtung Osten sprechen für das Fondsobjekt, dem lediglich eine etwas dynamischere Tilgung gut zu Gesicht gestanden hätte.