Lage, Lage, Lage ist nur die halbe Wahrheit
Lage, Lage, Lage – so lautet das Mantra der Immobilienexperten. Doch das ist nur die halbe Wahrheit. Oft entscheiden auch andere Faktoren, zum Beispiel ein niedriger Gewerbesteuersatz. Reduzierte Abgaben an den Fiskus haben etwa die Deutsche Börse dazu gebracht, von Frankfurt ins benachbarte Eschborn zu ziehen. Seit Mitte 2010 residiert sie in einem Neubau, den Anleger des Düsseldorfer Emissionshauses Signa über den Fonds „The Cube“ finanzieren.
Objekt: Zum Preis von knapp 232 Millionen Euro hat Signa das Green Building gekauft – bei einer Jahresnettomiete von 13,6 Millionen Euro ein Einkaufsfaktor von 17. Das bedeutet einen Quadratmeterpreis von 3.556 Euro. Zum Vergleich: Im etwa genau so großen Opernturm in der Frankfurter City kostet ein Quadratmeter umgerechnet rund 8.800 Euro. Das Fondsobjekt mit 21 Geschossen bietet rund 65.000 Quadratmeter Nutzfläche, darunter 55.300 Quadratmeter Büros. Knapp 900 Stellplätze befinden sich in der Tiefgarage oder im benachbarten Parkhaus.
Green Building: Nachhaltigkeit ist Standard bei Neubauten in Deutschland. The Cube jedoch ist das erste Bürohochhaus Deutschlands nach amerikanischem LEED-Standard der Kategorie Platin. Auf dem Dach befinden sich eine Solaranlage und zwei Blockheizkraftwerke, die 60 Prozent des eigenen Strombedarfs decken. Der CO2-Verbrauch bei diesem Objekt ist somit deutlich geringer als bei vergleichbaren Gebäuden.
Standort: Eschborn grenzt an die Frankfurter Stadtteile Sossenheim und Rödelheim. Die Zahl der hier Beschäftigten ist mit 31.000 fast doppelt so hoch wie die Einwohnerzahl. Eschborn lockt Unternehmen vor allem mit einem attraktiv günstigen Gewerbesteuerhebesatz von 280. In Frankfurt sind es aktuell 460. Die Deutsche Börse spart durch den Umzug Steuern im zweistelligen Millionenbereich. Der Leerstand ist mit rund 17 Prozent in Eschborn ungefähr so hoch wie in Frankfurt.
Mieter: The Cube ist komplett an die Deutsche Börse vermietet. Sie zahlt 13,60 Euro pro Quadratmeter Büro. Eine besondere Ausstattung lässt sich die Börse zusätzliche 21 Millionen Euro kosten. Der an den Verbraucherpreis-Index gekoppelte Mietvertrag hat eine Laufzeit über 15 Jahre. Steigende Inflationsraten sorgen so automatisch für höhere Mieteinnahmen.
Kalkulation: Die Gesamtinvestition summiert sich inklusive aller Kosten auf 255 Millionen Euro. Anleger beteiligen sich zur Hälfte daran. Den Rest finanziert Signa über Darlehen zu einem zunächst über zehn Jahre festen Zinssatz von 5,05 Prozent. Die Tilgung ist mit 0,75 Prozent etwas mager. Sind alle Ausgaben beglichen, bleiben Anlegern Ausschüttungen von 5,5 Prozent, die auf 5,75 Prozent steigen.
Exit: Beim Verkauf rechnet Signa erneut mit einem Faktor von rund 17 Jahresmieten und kalkuliert bei der Mietsteigerung mit einer Inflationsrate von zwei Prozent. Der Initiator berücksichtigt vom Ergebnis allerdings einen Abschlag von 15 Prozent. Läuft alles wie geplant, machen Zeichner innerhalb von 15 Jahren ein Plus von 85 Prozent vor Steuern.
Weiche Kosten: Die Substanzquote des Fonds liegt bei rund 91 Prozent der Gesamtinvestition. Für Immobilienfonds ein guter Wert.
Anbieter: Signa Property Funds ist die deutsche Tochter der Signa Group, eines der größten Immobilienunternehmen Österreichs. Es hat seit 2004 Immobilienbeteiligungen für institutionelle Großanleger und private Investoren im Volumen von 1,24 Milliarden Euro aufgelegt.
Meiner Meinung nach… 15 Jahre Mietvertrag mit der Deutschen Börse – viel mehr dürfte typische Fondszeichner nicht interessieren. Die Gebäudequalität ist top. In Sachen Nachhaltigkeit setzt das Green Building Maßstäbe. Bei einem Einkaufsfaktor von 17 Jahresmieten kein Schnäppchen, aber ein solides Angebot. Allerdings mit 65.000 Quadratmetern Fläche ein gewaltiges Objekt auf dem Eschborner Immobilienmarkt. Größte Aufgabe des Fondsmanagements wird es sein, die Fläche dauerhaft zu vermieten.
