Europaweit wurden in den ersten 9 Monaten 2010 insgesamt 270 Handelsimmobilien aus den Bereichen Shopping-Center, Fachmarktprodukte und Factory Outlet Center gehandelt, hat Jones Lang LaSalle (JLL) in seiner jüngsten Marktanalyse ermittelt. Unterm Strich erreichten die Investments ein Gesamtvolumen von 15,2 Mrd. Euro. Im Vorjahr war es mit 7,8 Mrd. Euro gerade mal halb so viel.
Auf das 3. Quartal entfielen dabei 5 Mrd. Euro, wobei die Sale-and-Lease-Back-Transaktion des größten britischen Handelskonzerns Tesco, mit einem Volumen von 1,15 Mrd. Euro europaweit den Spitzen-Deal bildete. Ein weiterer herausragender Deal war das Simon Ivanhoe-Portfolio mit 7 Shopping-Centern in Polen und Frankreich, das Unibail Rodamco für 715 Mio. Euro übernommen hat. In Deutschland gehörte der Verkauf der beiden Aldi-Portfolien an die Allianz Real Estate und MGPA zu den herausragenden Transaktionen des Sommer-Quartals.
Im Länder-Ranking steht Großbritannien nach den ersten 9 Monaten laut Jones Lang LaSalle mit 5,55 Mrd. Euro an der Spitze, gefolgt von Deutschland. Hier flossen 3,9 Mrd. Euro in Shopping-Center, Fachmärkte und Factory Outlet Center (s. Grafik). Dahinter finden sich Frankreich, die Niederlande und Italien wieder und auch der polnische Markt, der mit guten makroökonomischen Daten sowie einem Zuwachs von 6% beim Einzelhandelsumsatz aufwarten kann, hat sich in der Top-Liste positioniert“, wie Agata Sekula, Leiterin Einzelhandelsimmobilieninvestment CEE berichtet.
Damit gibt Polen wieder die ersten wichtigen positiven Signale für die Wachstumsregion der Zukunft, Mittel- und Osteuropa. Diese positive Einschätzung über den polnischen Markt teilt auch GfK Geomarketing. Laut Sekula sind vor allem gute Shopping-Center im Großraum Warschau und in den regionalen Zentren (Secondary Cities) gefragt. Im Gegensatz zu früher ziehen sich die Entscheidungsprozesse und Due-Dilligence-Prüfungen aber in die Länge. Sicherheitsdenken ist unvermindert das oberste Gebot.
So wurden mit den beiden Shopping-Center-Transaktionen Arkadia und Warszawa 2010 zunächst erst 2 Deals wirklich abgeschlossen, doch seien weitere Verkaufsprozesse in fortgeschrittenem Stadium und würden Ende dieses Jahres oder zu Beginn des nächsten Jahres abgeschlossen, schätzen die Experten von Jones Lang LaSalle. Insofern wird das Transaktionsvolumen weiter steigen.
Im Fokus der Betrachtung standen, wie erwähnt, nur Shopping-Center, Fachmärkte und FOCs. Nicht einbezogen wurden in die JLL-Europa-Betrachtung Transaktionen mit einem Wert unter 5 Mio. Euro und vor allem die innerstädtischen Geschäftshäuser, die allerdings insgesamt ein erhebliches Gewicht haben. Rechnet man die Geschäftshäuser mit ein, dürfte sich das europäische Transaktionsvolumen bis Ende September auf 20 Mrd. Euro summieren. Denn laut CB Richard Ellis lag das Gesamttransaktionsvolumen bei europäischen Handelsimmobilien (mit Schätzungen für Geschäftshäuser) bereits im 1. Halbjahr 2010 bei 15,7 Mrd. Euro.
In Deutschland summierte sich das Gesamt-Transaktionsvolumen in den ersten 3 Quartalen – einschließlich Geschäftshäuser – auf 5,8 Mrd. Euro. Allein im 3. Quartal ermittelte JLL für Deutschland ein Transaktionsvolumen von 700 Mio. Euro (ohne Geschäftshäuser und kleinere Deals). Allerdings spielte im hiesigen Markt das Shopping-Center-Segment ohnehin die Hauptrolle. „Im Hinblick auf das gehandelte Volumen ist Deutschland derzeit neben Großbritannien der aktivste europäische Markt für Shopping-Center-Investments“, betont Anke Haverkamp, Leiterin Shopping-Center Investment Deutschland. Auf den Bereich Shopping-Center entfällt in den ersten 9 Monaten ein Teil von 46%. Investoren schätzen diese Asset-Klasse als defensive Anlage mit – im europäischen Vergleich – verhältnismäßig niedrigen Mieten. Haverkamp: „Im Bereich der Spitzenprodukte beobachten wir stabile Mieten bei leicht sinkenden Renditen und ein wieder verbessertes Finanzierungsumfeld.“ Die Anfangsrendite sieht sie Ende 2010 bei 5,20 bis 5,30%. Und sie erwartet, dass der Optimismus und die Nachfrage mittelfristig auch auf den Handel mit Objekten abfärben, die Asset-Management-Bedarf aufweisen: „Die Schere zwischen Core-Objekten auf der einen Seite und Secondary auf der anderen Seite ist derzeit extrem weit geöffnet, wird sich aber mittelfristig wieder ein wenig schließen,“ ist Haverkamp überzeugt.
Auf dem britischen Markt, der dem Investmentmarkt in Kontinentaleuropa etwas vorauseilt, sieht David Raven, Leiter Shopping-Center Investment Großbritannien, bereits eine stärkere Ausrichtung auf Objekte mit Asset-Management-Bedarf und leitet daraus die Einschätzung ab: „Diese Tatsache ist ein weiterer Indikator für die verbesserte Stimmung der Investoren. Der Trend wird sich bis auf weiteres fortsetzen, da das Angebot herausragender Shopping-Center weiterhin limitiert ist.“
Raven erwartet, dass die Spitzenrenditen deshalb auf dem bisherigen Niveau verharren und dass fremdkapitalfinanzierte Investoren und Opportunity Funds wieder stärker zurückkomme werden. „Sie werden die Käuferseite im letzten Quartal und voraussichtlich auch 2011 dominieren, sofern sie in der Lage sind, die Kreditgewährung der Banken abzusichern.“ Denn klar ist: Die Banken werden – schon mit Blick auf die stärkere Marktregulierung – bei der Finanzierung vorsichtig bleiben (müssen). So hatte Hubertus Kobe, Head of Retail Services bei DTZ Deutschland, bei seiner Beurteilung zur Expo Real prognostiziert, dass es noch geraume Zeit dauern wird, bis man von der Forderung nach 30 bis 40% Eigenkapital wegkomme.
Shopping-Center in Deutschland sehr gefragt
In Deutschland dominierten, wie erwähnt, die Shopping-Center die ersten 3 Quartale 2010. Und sie werden auch im 4. Quartal ihre Bedeutung behalten. Dafür sorgen bereits Deals wie die Übernahme des Billstedt-Centers durch die Deutsche EuroShop für 160 Mio. Euro und des City Centers Chorweiler für 70 Mio. Euro durch eine Objektgesellschaft, an der auch die Hamburger Familie Otto beteiligt ist. Insgesamt wurden bis Ende September rd. 5,8 Mrd. Euro in deutsche Handelsimmobilen investiert, das sind 44% des Transaktionsvolumens für Gewerbeimmobilien.
Hinter dem stärksten Segment Shopping-Center mit 46% Anteil folgten auf Rang 2 die „Geschäftshäuser und Warenhäuser“ mit einem Anteil von 28%. Auf das Segment, auf das institutionelle Anleger – vor allem geschlossene Immobilienfonds – derzeit ihren Fokus richten, Fachmarktzentren, Fachmärkte und Supermärkte, entfielen insgesamt 26% des Investitionsvolumens. Dabei stehen Supermärkte/Discounter mit 13% an der Spitze, vor Fachmarktzentren mit 9% und Fachmärkten mit 4%. Wenn die geschlossenen Immobilienfonds ihre angekündigten Projekte umsetzen, dann dürfte sich der Anteil dieses Segments bis zum Jahresende noch erhöhen.